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【长城“财”发现】购买小产权房的坑有多大?

购买小产权房的坑有多大?所谓小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做乡产权房,又叫小产权房

导读:随着楼市限购政策的“发威”,之前“兴奋”状态的楼市如今也似乎有所冷却,但房子价格仍旧令人“望楼止步”。想要买套房,经常是一代人甚至是两代人的积蓄才行。所以在高昂的房价面前,很多人将买房目光转向了“小产权房”。

【长城“财”发现】购买小产权房的坑有多大?

何谓小产权房?

通俗点解释,国家发产权证能买卖的叫大产权房,平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房,村委统建房,其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。而国家不发产权证的叫小产权房。这是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做乡产权房,又叫小产权房。

小产权房”的性质有三种:一种是在集体建设用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。最后一种是各类农业园或养老院的别墅:这类房屋一旦发生纠纷,购房者无法得到赔偿,因为买卖合同是无效的。

小产权房能否转成大产权

根据融360房贷君研究发现,“小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。

所以,“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”,它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些,“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

另一方面,在买房过程中界定大产权房与小产权房,最主要的标准是看房产所占土地的来源。如果是国家(也就是当地政府)划拨或者转让的,属于大产权(经济适用房除外)。这类房产在建设之初就已经向国家缴纳了相应的土地使用费用,个人在购买后,受到国家的认可,可以出售、抵押。

而小产权房如上文所说,其土地是“集体所有制”,建设用地一般是乡政府集体所有,以乡政府的名义开发。这类房产只能由这个乡的村民购买居住,不受国家承认。

可以说小产权是不可能转为大产权的,花钱、走关系都没用。除非国家将小产权的交易放开,或者说国家对小产权房屋的用地进行改造或者统一换证,才能转变成大产权。

购买小产权房六大弊端

一、缺少“五证”

“五证”是消费者取得房产证的先决条件,深圳小产权房,即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。包括城中村改造在内的房地产项目,如果没有“五证”是不能办理房产证的。尽管“小产权房”一片热销,但众多业内人士却认为,“小产权房”存在诸多风险,最大的问题就是没有产权,不受法律的保护。

二、拆迁难补偿

除了不能办理房产证外,那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑,如果和国家的规划相冲突,还很有可能被拆除,而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

三、质量难保证

房屋质量没人监督,一些开发商为赚钱会偷工减料,存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发,除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外,入住后的物业管理也极容易出现问题。

四、配套不完善

这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷,可能连水电都没有。

五、遗赠也麻烦

由于缺乏产权,未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义,是“小产权房”目前普遍的运作模式,具有打擦边球的性质。一位业内人士还透露,因为没有办理相关手续,所以这种房子房价一般都很低,有些开发商是“打一枪换一个地方”,一旦清盘,兑现不了承诺马上撤离,后续引发的许多麻烦都甩给购房者。

六、小产权房不能银行贷款

买个房子都不是个小事,甚至是父母和自己2代人的积蓄,所以在购买之前一定要慎之又慎!

【长城“财”发现】购买小产权房的坑有多大?

买小产权房须谨慎

按照国家的相关要求,“小产权房”不得确权发证,不受法律保护。一旦发生纠纷,购房者无法得到赔偿,因为买卖合同是无效的。

由于小产权房的开发商不具备五证,购买者无法到房管部门办理相关房屋产权证,导致小产权房只具备普通商品房的使用性质。同时,购买小产权房没有房产证,没有备案,就不能去银行做贷款,只能一次交清房款。同理,未来也不能拿这个房子去银行做抵押,在小产权房买卖的时候也存在很多的风险。因为不是房屋合法所有人,无法对抗国家的征地和拆迁,购房者很难得到补偿。若小产权房屋违反国家政策被强拆,购房人可能面临既无法取得房屋,又不能索回房款的尴尬局面。此外,小产权房的开发建设没有明确的规定加以约束,开发建设的监管存在缺位。因此,房屋的质量也存在很大的隐患。

综上所述,小产权房,由于没有房产证,因此会引发一系列问题、麻烦和风险,在购买小产权房时也应该慎之又慎。

小产权房为何屡禁难止

据业内人士透露,现在一些小产权开发商为了营销,一般都会谎称是70年的大产权房,而且可以贷款等,诱惑一些中低收入的中老年人前去看房、购房。

记者在一些分类信息网站查询发现,一些小产权房主频频发帖转让二手房,但是很困难,有些房主已经网上挂牌2年多,依然没能出手。无奈之下,有的房主只能低价出租,但是收益也往往不佳。专家提醒,尽管小产权房价格很便宜,但是购买却存在较大的市场风险,因为不受国家相关政策保护,最好远离。

(据融360、腾讯理财、天津日报等综合整理)