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深圳龙华最便宜小产权房 值得博么?

“宇宙边缘”

卓越柏奕府广告宣称位于红山片区,其实在大浪街道赤岭头二片区。大浪的房子行情怎么样?前段时间,大盘盛荟城住宅开盘就是9折,还不好卖。因而卓越柏奕府大力贴向网红板块红山。卓越柏奕府距离地铁红山站约2.6公里,远观而不可近享。

卓越柏奕府位于新区大道与建设东路交汇处,比较近的地铁站是上塘站,百度地图测量,距离上塘站约800米,不远也不近。深圳炎热天气多,步行800米,要出身大汗。比较理想的地铁物业,最好在500米以内,出行才会高效舒适。

龙华的深圳北站区域戏称“宇宙中心”,卓越柏奕府地处龙华新城边缘区域,网友戏称为“宇宙边缘”。项目偏离片区生活中心,环境差,宜居性差。北面、西面、南面,都是旧厂房,三面被旧厂房包围。东面是小产权房翔龙御庭。边角料地段,规划建设落后,配套弱。小环境差,严重影响观感与心境,与正宗红山有天壤之别。

更悲催的是,项目距离福龙路约90米,噪音极大、粉尘极大。福龙路是深圳南北向主干快速路,双向六车道,连接福田、龙华、光明、东莞,如同梅观高速。福龙路车流巨大,货车、泥土车众多,早晚高峰经常大塞车。下大雨,还容易被淹。

俗话说,宁做鸡头,不做凤尾。买房选地段也是,一定要买片区中心,不要买边缘区域。尤其在房票珍贵,买房要一次到位的今天,不应该选择存在明显偏差地段的房子。

并不卓越的户型

卓越柏奕府整体开发建设用地面积约2.4万㎡,规划容积建面约12.2万㎡,规划容积率5.0。其中住宅建面约11万㎡(含11050㎡保障性住房),商业、办公及旅馆业1400㎡,公共配套设施10200㎡(含9班幼儿园、公交首末站等)。

项目被建设东路隔开,分成南北两个组团。从批复的专项规划示意图看,北面的柏奕府规划住宅楼4栋,均为46层高;南面的柏乐庭规划住宅楼1栋,32层高,底层配建公交首末站。

卓越柏奕府目前公布的户型信息是108-125㎡MAX户型,不好意思说自己是几房,应该是不自信,怕没吸引力。从项目规划许可信息看,商品房一共870套住宅,其中套内建筑面积小于90㎡的共有696套。可见项目户型受90/70限制,70%的户型是套内建筑面积90㎡以下户型。加上公摊,项目公布的户型面积是108㎡起,108㎡应该是三房,而且是项目主力户型。

卓越柏奕府给市场带来重磅炸弹,明明是刚需小三房,面积搞到了108㎡起。项目附近上塘核心的中海汇德里,有81㎡三房。卓越柏奕府比别人家多了27㎡!按项目吹风价7.5万元/㎡计算,要多花200多万!一不小心,一辆豪车保时捷911没有了!

值得博么?

卓越柏奕府吹风价是7.5万元/㎡,意欲抬高消费者心理价格预期,制造价格泡沫。卓越柏奕府旁边的长城里程家园,二手房指导价是5.68万元/㎡,新房价格大高于二手房价格。

位于上塘地铁口的中海汇德里(属于龙华头部民治街道),去年8月份开盘,毛坯房限价为7.14万元/㎡,带装修价为7.53万元/㎡。卓越柏奕府的地段、规模、品牌,与中海汇德里相比,差多了。

去年11月份,深圳地铁拍得的龙胜车辆段地块,现在案名叫深铁珑境,邻近地铁龙胜站,属于大浪街道,住宅限价为70875元/㎡。预计明年开盘,未来新房销售时就限定在这个价格水平了。片区未来几年房价都限制在7万了,何必急着买房呢?更何况是缺点明显的房子。

再看卓越另外一个项目卓越皇后道,也是近邻福龙路,与卓越柏奕府有些相似。卓越皇后道离北站、市区更近,属于民治街道,还有别墅,二手房指导价为7.03万元/㎡。二手房也是带装修的。卓越皇后道由于靠近福龙路,远离地铁站,升值明显跑输红山核心区楼盘。

卓越柏奕府,为卖高价格提升利润,带装修销售。楼盘是旧改项目,土地成本没有拍地成本高,加上带装修,更有利于实现开发利润最大化。装修性价比,还是要看项目的装修品质。