自然资源部近日下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》。

通知再次重申：小产权房不得办理登记，不能通过登记将违法用地合法化。

很多人对于小产权住宅“转正”抱有很大的期望，他们笃定国家终究会给予这部分“名不正言不顺”的黑户一个交待。

尤其是2020年1月1日正式生效的新版《土地管理法》中，新修订第六十三条，关于集体土地可以入市的内容，最为引人注目。

第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

该条内容对原有农村的集体土地制度进行了根本性的改革：

1、集体土地管辖权限的下放

原有的土地政策里，禁止农村集体经济组织以外的单位或者个人，直接使用集体建设用地，只有经地方政府征收为国有土地后，该土地才可以出让给单位或者个人使用。

最新的规定，集体经营性建设用地（非宅基地）直接放权到土地所有权人，符合用地规划，本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意即可。

2、集体土地使用范围的扩大

集体经营性建设用地使用权扩大到转让、互换或者抵押。

集体经营性建设用地交易的大门已经打开，集体土地性质的“小产权”住宅能够转正的日子还远吗？

很多购买“小产权”住宅的投机者，看到了希望。

结果，好梦还没做多久，自然资源部的这则通知，就彻底的将希望打破，那些贪便宜买“小产权房”的人，估计真的要哭了！

什么是小产权房？

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。

“小产权房”的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

正因为小产权房不是由国家房屋管理部门颁发权属证书的房屋，所以法律上不予保护，交易也不被法律承认。

从这个角度上来看，小产权房其实是“无产权房”。

这就是村里分配给本村村民的宅基地，只能盖房不能对外买卖。

出于投资目的，小产权房的价值点在哪里？

1、等待合法化

2017年8月，国土资源部、住房城乡建设部发文，在北京、上海、广州、武汉等13个城市开展全国首批利用集体建设用地建设租赁住房试点，此举被解读为小产权房“转正”的信号。

2019年两会对于小产权房的态度也是区别对待以及提出需要用长远的时间来提出解决方案。

有专家提出，合法的可纳入住房社会保障体系之中，不合法的则查处并拆除。

而全国政协委员蔡继明的提议是，违建的坚决排斥，但对于合法建设的小产权房则尽量利用经济手段、以发展的长远眼光来提出对策。

甚至还有人大代表提出，政府收购已建成还未出售的小产权房用于经济适用房，已建成售出的，补办相关手续，补缴出让金等费用后可纳入房地产市场管理，所以才有人看到了合法化的希望。

2、等待拆迁补偿

买小产权博拆迁，绿本变红本，涨幅350%的巨大利润，刺激一批一批赌徒心态的投资客。

违建的小产权自然是依法取缔，但很多小产权属于村委集资房或村委统建楼，虽然已经明确不允许买卖，但市场屡禁不止，并且已经有成功实现暴击的案例。

2015年朋友的二伯在深圳观澜牛湖买了一套30多万的小产权房，后来卓越地产拿下牛湖北的旧改，由于签约早，还拿到了1：1.1的商品房面积补偿标准，这就是上有政策下有对策。

开发商的补偿性拆迁，一般在手续办全时，赔偿概率很高，哪怕认定买卖合同不合法，在合同认定和公证下，购房者一般还是能拿回买房款，同时也住了那么多年，资金损失不大，最多是损失机会成本，可经过一轮涨价，现在很多城市基本站在高位，一套小产权房的首付，最多也就只能去四线城市买套商品房给个首付。

亏不多，但却存在暴击机会，这就是有人想赌的原因。但只要是赌，就会有风险，今年广州虽然已经明确小产权不予确权登记，实际从去年开始，广州防违治违工作力度就在继续加大，去年全年计划拆违达4500万平！相比于18年3600万平方米的完成量来说，足足增长近3成！

大刀阔斧去整治违规用地的小产权房势在必行，如果是依法取缔可是一分钱都没得赔的。

3、出租回报率

一线城市的小产权房因为总价低，从出租回报率来看，是同类住宅的3倍！

早前去调研咨询买了小产权房的人，他早年花了5-6千一平米买了固戍的小产权2房，如今去市场卖大概是1.6万，租金4200元，不和住宅去对比涨幅，但只对比租金回报率，小产权的当下租金回报率约在4.4%，而深圳住宅的平均租金回报率仅在1.26%。

小产权肯定跑不赢商品房的涨幅，但跑赢通胀，随大市而涨还是能做到的。

但现在政策一出，眼看转正无望，小产权最终只能满足“居住”而失去投资的可能性。

深圳小产权房量大，小产权房何去何从？

根据早期数据显示，截止2017年底，小产权房总面积高达73亿平方米，占全国住房面积的20%以上，基本是越发达城市，房价越高，小产权的量也越大。

深圳小产权房占全市住房总套数的56%，约一半深圳人居住其中，据相关部门公布数据，截至2018年12月，深圳违法建筑总量达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%，占深圳市总建设量的半壁江山。

以此面积比例计算，深圳1400万常住人口中，至少有700万人居住在“小产权房”中。

一旦决定对小产权下手，震动堪比地震，所以动小产权肯定也得稳步推进，但绝不可能是维持现状，因为城市发展需要土地空间，社会进步也需要产权明晰。

小产权房实质就是无产权房，是在畸形市场上的衍生品，先天不足，也无法保障其价值。

当下虽然很难一锅端掉，但政策立场一直很坚定，在物权法、不动产登记联网以及未来房地产税的征收体系完善后，基本就没有小产权的立足之地了。