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上海小产权房二套房 第一套房买错,就会步步错!

以下上海购房答疑内容,来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问:

提问:沪叔,你好,请问在松江买房,有哪些建议呢?

沪叔:你好,根据二零三五规划,松江划分为新城片区、东北片区、西北片区以及浦南片区四个区域。首先看新城片区,新城片区也是整个松江发展的重中之重,更是买房首选。无论从配套环境、教育资源都是置业的理想之地,唯一不足就是通行市区有些距离,车墩虽然同属中央新城区,但是无论城市界面还是产业定位都相对比较薄弱,也没有高品质的商业存在。唯一的好就是二十二号轨交通行徐汇还比较方便,加上二十八号线延伸射站,整体的交通也算可以。然后就是东北地区包含九亭、新桥、泗泾、洞泾,其中九亭和泗泾地理位置优越,距离市区很近。依赖9号线带动以及大虹桥发展的辐射,发展相对比较充足。一直是买房的热门板块。随着十二号线西延,人工智能产业以华二学校的落户,洞泾的未来也值得想象。但是如果为了纯粹的投资,可能还需要付出更多的时间成本。其他位置其实还不错,九三年开始就要买到号称亚洲最大的别墅区域,但是整个板块在发展空间上存在短板。沪杭铁路把整个板块一分为二,限制了开发空间。东北部看似距离莘庄很近,但是自驾不方便,地铁也没有,这个板块。买房尽可能在莘闵别墅区靠近莘松路去买,未来可以受到十二号线的带动。再来看西北片区主要由佘山和小昆山组成,佘山属于老牌别墅区。佘山北部的佘北大区位置还行,房龄比较低,价格也不高。但是距离九号线、十七号线都有一定的距离,生活配套也比较一般,小昆山情况也差不多,但是小昆山的利好是紧邻松江西部经济开发区,两个板块环境都不错。上车门槛比较低,适合刚需过渡。最后就是浦南片区,叶榭,泖港,石湖荡,新浜,这些地方就不要考虑了,大农村板块,属于黄浦江水源保护区,只能以发展农业为主,而且也没有什么房子。

提问:沪叔,您好!我们家庭现在在上海已有一套房,积分的话基础分是30分.动态分中,已缴纳社保18年.目前的计划是再买一套小的房子(一室或2室)用于5-8年后自住,要求自驾或公共交通到浦东机场和杨浦大桥都比较方便,不考虑学区,要电梯房,可以接受动迁房,新房和二手房都能接受,可以接受外环到郊环区域.目前可用现金200-250万,麻烦沪叔能推荐几个区域或者是楼盘,再有就是我们这点预算,有哪些坑是需要避的.另外,如果对祝桥的祝祥苑/祝和苑附近小区(据说21号线会增加川南奉公路/祝潘公路站点,尚未公示)和鹤沙航城的金沁苑附近小区,这两块区域作个比较的话,各自的优势/劣势有哪些呢?非常感谢!

沪叔:买房这些坑谨慎碰:公寓的坑,投资公寓的坑实在太多,除了产权年限,还有交易税费重,流通性差,就算公寓有涨幅,除去各种成本,回报率低于住宅。远郊房的坑,远郊房的吸引人地方就是便宜,长期看几轮行情下来涨的慢,远低于大盘,甚至套牢;法拍房的坑,很多人觉得便宜想捡漏,新手小白这种便宜轮不到你捡,这里面最麻烦涉及个人债权纠纷,后面如果其他债主上门讨债得不偿失。其他买市区高溢价盘,里面坑详见知识星球内部。买新房前理清你的月供能力,新房因为开发商案场对接支行固定,这块如果流水不行确实按揭不好贷;二手如果月供还1.2w/月没问题,可以贷150万15年,新房当下250万这样只好选择崇明东滩或者长兴岛的精装小洋房。二手房你可以关注杨浦大桥和浦东机场中间的位置,如浦东,金桥,浦兴路板块可以考虑这边的1房总价在350万左右,按照普宅批贷大约能贷到100万,首付250万左右。或者可关注高桥的高行绿洲这一片次新二手的小两房基本也是350w以内。21号线官方公示的路线是从东靖路金桥,南北贯穿张江高科,孙桥,最后到川沙六陈路。祝桥千汇路这边没有公示的站点,听说的消息如果来自官方才有确定性。祝桥和鹤沙航城,都属于版块远郊,远郊的第一配套一定是靠近地铁口,这样未来有置换需求的时候,你好脱手。不同版块个别小区没有对比的意义,鹤沙航城相对16-18号线双轨交当下比20年后的东站枢纽更具备自住意义。上海投资回报率高的盘详见知识星球。

提问:沪叔,你好,今年都在说上海五大新城,五大新城感觉挺火热的,想问一下南汇新城怎么样呢?有哪些盘值得推荐呢?

沪叔:你好,南汇新城是临港新片区的主城片区,无论是交通路网还是商业配置都得到了重视。交通上,有两港快线、负责对外交通;教育上,教育集团、高中部、大学附属中学校区等建设已经纳入规划当中;医疗上,预计1家三甲综合医院、医疗中心和医疗机构都会先后建设实施;文化旅游上,上海天文馆、海昌海洋公园预计在这里落户。但是当下,这里的各项设施并不是很健全。已经开业的商业网点只有32万平方米,已在运营的轨道交通只有16号线,中小幼学到时有14家,相对完善。目前,这里的二手房源不多,具体详情推荐见知识星球内部分享。

提问:你好,外地商贷买过房已还清且卖了房,目前有首付350万,在上海买房首付要70%,夫妻公积金贷款可以贷120万,除去公积金还贷外、夫妻月供还贷能力为1.5万、作为刚需在哪里买房比较好?二手和新房都可以接受、根据这个首付比例只能买450w左右的房子、太难了补充下、对学区无高要求正常学校就好、夫妻分别在漕河泾和外高桥上班,刚需在上海买房、预算400-500万买什么样的房子好?

沪叔:你好,目前上海二手房执行“三价取低”,贷款收紧额度,上海二套首付7成提高到8成左右,再加上其他一些费用比如税费中介费,几乎快是全款。杨行,顾村,泗泾,浦江,颛桥符合预算的地铁新盘可以选。

提问:沪叔,你好,看了一些文章都说浦东具有投资价值,之前到浦东看过的,虽然大,医疗资源一般,感觉距离市中远,价格是不是有些虚高呢?

沪叔:你好,首先浦东和浦西虽然都在上海,但是不能以浦西的环线价值论来判断浦东的房价虚高,在浦西越靠近内环,地段房价也好,浦东经过多年发展成熟,在浦东最在意的是高薪的工作和优质教育资源。

提问:沪叔,你好,上海房价太高了,普通人在上海工作,预算也比较有限,能在上海置业吗?如果在上海买房,还有哪里可以上车呢?市区核心区根本不敢看,郊区又太远,上下班很麻烦,到底该买哪里?

沪叔:你好,对于普通人来说,要想在上海置业,一定结合自己的实际能力,做好预算规划,该入手就入手,不要因为一些老的观念错过了房产增长的红利。其实,上海目前最好的置业方向,就是五大新城,不要觉得不是上海的核心区,不是市中心就萎缩不前,上海的发展一定是全方面的,未来郊区和市区的界限会更加模糊。也许过不了多久,五大新城就会成为现在的中环,遍布不少高端社区。

篇幅有限,只能涉及到这些城市。

查阅大量资料,对于全国300多个城市进行了盘点,做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类:

第一类:可以密切关注,但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类:可以关注,现阶段购买范围限制在主城范围

第三类:自住可买,现阶段购买范围现在主城三类地段:行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块