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南宁龙岗小产权房出售(实探南宁柏翠湾)

▲柏翠湾项目这么不声不响地交房了,让人意外。

别家楼盘交房都是“锣鼓喧天,鞭炮齐鸣”,恨不得马上让全世界都知道,自己旗下的楼盘交房了。而像柏翠湾这样,不声不响,不对外界释放一点儿消息,闷声交房的楼盘,还真是少见。

所谓“事出反常必有妖”,美丽决定前往现场一探究竟。在此之前,美丽还是先简单说一下这个盘的情况吧。

项目曾经是龙岗的“地王”

2019年6月,上海深石投资集团以总价1.92亿,产权移交面积4520㎡(占比14.5%),实际楼面价高达7476元/㎡获取了南宁龙岗一幅16亩的“迷你”地块。这个楼面价,放在当年的龙岗是妥妥的“地王”。

▲当年,这幅小地块吸引了9家房企前来竞拍。

这一手拍地,宣告了上海深石投资正式进军南宁。不过,深石投资(上海)这个名字跟万科王石成立的深石资本(深圳)很容易搞混,两家的业务还很相似,都是投资公司,美丽就经常被他们弄得“傻傻分不清楚”。

简单来说,王石的深石资本(深圳)更偏向金融投资公司,深石投资(上海)则更偏向于房地产开发公司。上海深石的老板叫张祖祯,建筑设计师出身,早年曾在广西盛天集团担任高管。因此,在上海深石的业务布局中,与盛天集团有所交集,双方关系密切。

▲深石集团总裁张祖祯

除了盛天集团外,上海深石的合作伙伴还有陕西汉华集团,双方在陕西有多个合作项目。正是这些项目的成功,奠定了两家良好的合作基础。上海深石和陕西汉华一起来到广西南宁投资,合作开发柏翠湾、锦上城等项目。

但是吧,深石汉华柏翠湾项目当年的地价肯定是拿高了,而且地块面积还很小,这意味着项目后续是没有调整空间的。按项目现在的售价进行测算,待项目清算的时候很可能是亏本的。

▲地块仅能排出3栋楼,总户数不超过300户。

而且,项目拿地的时机也不好。2019年6月拿地,到了2020年初,疫情爆发,从此南宁楼市开始下行。2019年6月恰好踩在了南宁楼市的分水岭上,算是典型的“高位站岗”。

美丽只得感叹,这些年在南宁拿“地王”的开发商,运气都不太好。

麻雀虽小,五脏俱全

深石的老板既然是设计出身,那么深石的产品设计必然不会太差。从项目早期公布的设计效果图上看,深石最开始是想把柏翠湾往高端豪宅方向去打造的。

例如在小区内打造大面积的中心花园和喷水池。

▲项目早期概念设计图。

不过,最终定稿的方案,应该还是向成本和现实妥协了。小区园林用大量石板代替花园面积。

▲项目后期概念设计图。

如今项目交房了,不得不说,小区园林的还原度还是挺高的。16亩的土地,去掉红线退距、楼栋、沿街商铺等占地面积,真正能做园林的面积也就10亩左右,是没啥发挥空间的。

▲地块实在太小,是很难做园林的。

这里,咱也有一说一,小区地面至少采用了真石板,而不是随便铺一层沥青,再喷涂料上色来敷衍业主,这点是值得肯定的。

▲石板至少抗脏耐久,还是可以接受的。

小区的楼栋外立面也做得比较精致,特别是跟隔壁几个楼盘进行对比的话,柏翠湾不落下风。尤其隔壁还有“烂尾楼”(蓝光雍锦澜湾)的衬托,这点也值得肯定。

▲跟周围有对比之后,会觉得柏翠湾的外立面是不错的。

在楼栋入户和公区装修部分,也能看出,柏翠湾的品质放在龙岗,也是中等偏上水平。

▲大量采用金属饰面板的入户大门。

入户大堂内的装修,美丽觉得柏翠湾这个区域的装修档次不输周边的大品牌楼盘。

▲柏翠湾公区的装修,品质感已经做出来了。

值得一提的是,柏翠湾小区高层的视野很好,可以看到邕江。算是蹭到了一点江景,这个性价很高了。

▲能蹭到江景的楼层,性价比都很高。

小区周边的教育配套非常完善,都是已经投入使用的学校。学校距离小区也很近,适合一些年轻的刚需群体。

▲给大家实景感受一下,啥叫“目送式教育”。

小区的架空层也利用了起来,虽然感觉很一般,但起码比没有要强。

▲楼下架空层的利用,有总比没有要强。

总体来说,柏翠湾是一个“麻雀虽小,五脏俱全”的楼盘。虽说没有让人感到特别惊艳,但也没有特别拉低下限的离谱操作。至少,美丽是感受到了深石对品质的追求的。

▲联想到现在还有房企连房都交不了,柏翠湾能给这个交付还行了。

瑕疵不少,但不影响整体

联想到此前,柏翠湾曾有一段时间停工,现在能交房给业主,真是挺不容易啊!有些瑕疵,美丽虽然要说出来,但是整体上是不影响使用功能的。

首先,就是小区内的地面过于空旷,没有增加儿童游乐设施。过于空旷,显得小区地面像“晒谷场”。

▲增加一些儿童游乐设施,也不花多少钱吧?

其次,电梯轿厢有些小了。对于2梯4户的楼栋来说,电梯轿厢太小,住起来还是很不舒服的,特别是夏天。

▲电梯轿厢的尺寸小了,体验感并不好。

施工工艺上的瑕疵也不少,比如墙面空鼓开裂、阳台崩角漏水、管道无阻火圈,天花板脱漆等问题。

▲项目有赶工的痕迹,这与设计就没啥关系了。

最后,美丽还发现了一个有意思的地方,那就是,柏翠湾2梯2户的板楼同样有过道狭窄的问题。

▲2梯2户的板楼实际上是1梯1户。

过道狭窄的问题,柏翠湾同样也有。为什么有的楼盘业主们的反应就这么大呢?

▲这个通道不影响公共空间的使用。

小区内已经有不少业主,进场装修了。

▲看来不少业主是急着装修入住的。

总的来说,柏翠湾比原定今年6月份交房的日期,晚了3个月左右,但总算是把房交到了业主手中。比起当初闹得沸沸扬扬的停工事件,现在业主们的心总算放下了。

不得不说,开发商已经很有社会责任了。对比隔壁的“烂尾楼”,柏翠湾的业主们至少是幸运的。

▲此时,就没有必要再去纠结细节问题了。

至于柏翠湾交房了,为何开发商不大肆宣传一番?美丽猜测,应该是开发商自己也对这个产品不太满意,但也没有办法,大环境所致。因此也不想去大肆宣传,给自己招黑。

写在最后