前脚刚公布广州未来15年的城市更新规划，后脚就爆出2023重点旧改名单。

300平方公里，297个旧改，干了这杯鸡血

超万亿！广州重点旧改项目曝光，南洋、何棠下、沥滘、陈田都来了

独家！127条村，广州2023年城中村改造计划曝光

于是，这一届网友坐不住了，那么多黄埔、番禺的，天河呢？

│图源：拆神后台留言

赶早不如赶巧，近日阿拆得到了一份文件，内容很重磅事关天河旧改。

今天，我们就来详细聊聊。

01

在公布的《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》中，天河区在未来15年内要重点推进19个旧改及城改项目。

其中，2023年要重点推进的有，冼村、小新塘、金融城棠下新墟。

冼村作为珠江新城最后一个城中村，自2010年启动旧改以来，一直是全市的关注焦点。

今年1月中上旬，苦等十几年间的村民终于迎来回迁房三至六期的摇珠分房。

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这一信息直接在市场引起轩然大波，毕竟CBD黄金地段，每一套都是“价值连城”。

此前市场就在传言，保利冼村商品房入市，或将卖到30万+/平。

出门就是18号线大动脉的冼村地铁站，周围是最高端的金融写字楼，拥有最顶级的消费群体。

更重要的是，近10年来片区没有新房供应，二手房价普遍13万+/平。

就拿冼村早期的回迁房博雅御轩，二手挂牌房价都达到14.5万/平。

│图源：贝壳数据

根据相关材料，冼村项目总建面约107.7万方，其中安置房总计容69.9万方，商品房总计容37.8万方。

与以往不同，这次冼村被下达了最后通牒，项目2027年要建设完毕。

今年计划投资26亿元，要完成主体工程的施工。

│冼村规划效果图

小新塘旧改位于天河智慧城，大家更为熟悉的可能是它的商品房保利天汇。

去年保利天汇网签成交1145套，成功入围广州成交套数最火热楼盘TOP10，目前均价6-7万/平。

│图源：广州中原研究发展部

更重要的是，项目南侧的“世界大观”游乐园地块被成功收储。

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项目占地45万平，只要开发出来，周围的交通、学校等生活配套又上升一个LEVEL。

曾经吐槽小新塘，以后可能高攀不起。

│图源：拆神后台留言

与冼村一样，小新塘也收到了Deadline，2024年要建设完毕。

今年则主攻余下部分的基坑支护施工、主体结构施工、装饰装修工程等。

│保利天汇@细鹏摄于2022年

金融城棠下新墟为棠下村下属的自然村之一，位于金融城起步区的建设范围。

在去年公布的金融城规划中，旧改项目有西区程界东村、程界西村；起步区棠下新墟；北区棠下村；东区车陂、前进村。

│金融城东区@细鹏摄于2021年

棠下新墟原有村民542户、834人，原有住宅面积约25万平，集体物业面积约15万平。

2012年6月，项目启动前期征迁工作；2013年8月，项目顺利完成全部签约和房屋拆除工作。

2021年2月，历时8年，棠下新墟举行了首期安置房分房仪式。

当时阿拆走访现场，有村民回迁面积高达3000平，价值高达2.55亿，羡煞旁人。

一线望江，金融城棠下回迁房分房，有人回迁3000平，身家过亿

│棠下新墟安置房分房现场@拆神摄

而今年，项目提出的要求是，继续建设该项目集体物业复建安置房。

说不定，年末就会传来又分房的好消息。

02

除了重点项目，吉山村、金融城西区石东村、金融城北区棠下村，也被列入了2023年城市更新改造计划。

不过，这3条村都还处于前期工作类项目。

│天河吉山村@细鹏摄于2022年

说起吉山村，大家已经耳熟能详了。

2021年，富力牵手合景正式成为吉山村旧改合作企业，根据当时文件将投入总资金206亿。

此后，富力陷入债务问题，在吉山村的股权被质押出去；合景也被下调评级...

│吉山村鸟瞰图@细鹏摄于2020年

再后来，市场传言项目的展厅被推平，另作他用，项目甚至不做了？

惊，天河206亿旧改，展厅要推平？！

很快我们了解到，展厅确已撤出，原富力工作团队也转到了珠江新城办公。

不过，项目还是要继续推进的，只不过开发商的资金问题还需要进一步解决。

│图源：拆神后台留言

过去这2年，粉丝纷纷询问，吉山村是否还有希望？

在这里做一个正面回答，作为被列入2023年城市更新计划中为数不多的天河项目之一，足见吉山村要做下去的决心。

后续项目该如何破局，还需要给开发商一点时间。

│@细鹏摄于2020年

金融城西区石东村和金融城北区棠下村临近金融城起步区，也处于城市发展的核心位置。

同作为中心城区的项目都有一个通病，拆迁补偿是个大问题。

2020年两条村先后发布了基础数据成果公示，为编制片区策划方案、实施方案提供依据。

天河棠下发布旧改数据，金融城北区也要动了

|棠下村城中村实况@拆神摄

不过，核心区位的补偿价格、高密度的居住现状、片区的建筑限高等都给旧改算账带来了困难。

然而，金融城发展规划坚持要成片连片推动重要交通、商圈、城中村的升级改造。

这又将金融城西区石东村和金融城北区棠下村，推向了旧改的浪潮。

行走在村中，道路狭窄、电线电缆凌乱、破旧、拥挤、喧闹，无一不彰显着这需要改造。

|棠下牌坊

此次被列入2023旧改计划中，看似偶然，实则是必然。

03

看到这里，你有没有发现一个问题？

2022年你可以说广州旧改的重启起，源于黄埔，之后在番禺又加速。

2023年的旧改，除了所谓的全市全面开花，更重要的是中心城区在逐渐苏醒。

旧改的推动，一方面给片区发展规划的落地带来了确定性，另一方面也给板块的楼市带来了预期。

最近很多粉丝问阿拆，天河哪些板块还可以入手？

思虑再三之后，给出一条简单的铁律：看片区旧改的速度和开发商的楼盘数量。

前者代表着ZF对板块的发展态度，后者则暗示出市场对板块的价值认可度。

|天河区珠江新城@细鹏摄

冼村所在的珠江新城板块，优质程度没得说，你要是有那个资金实力，直接闭眼入吧。

小新塘所在的奥体板块，除项目本身商品房火热之外，南侧的合景臻颐府、合生缦云等，个顶个的豪宅，开发商扎堆进入。

要是对居住环境有着较高追求，想在繁华之后寻求一片宁静，可以看看奥体板块。

|保利天汇立面图@细鹏摄

吉山村所在的天河智谷板块，珠江花城目前成交均价已经去到6.3万/平，2022年直接卖出去44个亿。

并且，去年10月湖北联投就在旁边拿下了沥青搅拌厂地块。

一个外来开发商独资拿项目，意味着什么，懂的人都懂。

首改以及再改的买房客，既想入住天河圈，又想享受优质学校等配套利好，不愿意动不动就10万＋的，可以看看这个板块。

棠下、棠下新墟等所在的金融城板块，阿拆只能用“今天你爱答不理，明天你高攀不起”来形容了。

板块内南侧的二手房美林海岸花园均价8.3万/平，最北侧的骏景花园均价也去到5.2万/平。

一手就更不用说了，佳兆业壹号可望江大平层均价已经17万/平，合景臻瀛名铸均价已经20万/平了。

随着旧改的推进，金融城的城市建面、生活配套、产业导入，等将进一步升级。

不敢说以后金融城涨到多少，但是可以断言金融城一定还会涨。

哎，唠唠叨叨，口水都说干了，又2000多字了...