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吕梁小产权房多吗 浅谈我市城市普通商品住宅消费

什么是住宅?通俗的讲专供居住的房屋统称为住宅。当然,其中包含了许多品种公寓、平房、宿舍、别墅、整套房、楼中楼等。此文着重论述城市中普通商品住宅。

首先,必须明确住宅是必须消费品当中单体使用时间最长的。住宅首先是满足居住需求消费。和苹果、面包一样满足某种人的需求。但是应加以注意一个苹果满足人的需求被消费后,必然消失,被吃掉了,如果再要满足需求,必须有新的苹果接替。所以苹果、面包被人称为快速消费品。快速消费品就是一次消费马上消失必须马上再次购买,食品、日用品、药品就是典型的快速消费品。而住宅则大不同于食品等快速消费品,并没有因为满足一时的居住需求而消失,而且一直存在可以保留居住功能数十年。

其次,住宅是所有投资种类中唯一具有必须消费品性质的投资品。这里要说明必须消费品的含义。通俗的讲必须消费品就是特指吃穿住行等消费,人人不可缺少,不可代替的消费。人不可能不吃,不可能不喝,不可能不住。人可以不吃面包,因为还有大米可以选择。普通人无法在住宅上有很多的代替性选择。现代社会投资品种类繁多,股票、期货、商铺、工业实业、黄金、外汇等数目如此之多,但是冷静看待,对于普通人来说只有住宅可以实实在在满足人居住的必须消费需求。当一个家庭买入一套住宅居住,因为该区域出现大幅度房价上涨,该家庭完全可以卖出住宅,去别处租房,赚取一笔不菲的利润。而其他投资均没有持有该投资品时,由于某种原因直接将投资品用于必须消费。以上的简述可以得出,住宅是一种特殊的物品,特别之处在于,其有必须消费品投资品双重性质,这在其他物品中很是罕见,也决定了在普通人的生活中住宅有着很特殊的现象规律。

再者,住宅是投资历史最长的投资品之一。早在古罗马时代,地产出租房屋出租就成为普遍现象,而且在世界范围的经济历史看,住宅出租、买卖一直存在延续,可以说历史悠久,《乔家大院》中当生意遇到困难,东家往往将所拥有的住宅大院、铺面用于抵押,换取资金。抵押出租本身就是投资物品的一种处置方式。笔者没有听说将面包、苹果等快速消费品抵押换取现金的情况。在新中国建国初期是允许房屋买卖投资,但是随着社会主义改造的完成,禁止了私有产权,在以后的数十年都禁止私有产权。只有在上世纪九十年代以后,国家才放开对私有住宅产权的禁令,大范围允许是在98年之后。可以说到现在新中国真正意义的涉及大多数人的住宅发展只经历了16年,相对于西方发达国家时间非常短暂,相对于东亚几个较为发达的国家地区也是时间短、发展较为落后。通俗的讲我们才刚刚步入是后青春期,不像其他发达国家都到了中年老年了。

住宅还有一个特点,就是不可移动性。不像其他物品比如食品,随着快速交通立体网的建设、保鲜技术的提高普及可以行销全世界。住宅不行,此地住宅很少,别处的住宅不能到此处来增加供给。当然这也引出了一个住宅的规律性表现,就是一个住宅具有不具有回报的前景,或者投资是否安全、收益是否稳定可观,并不是决定于住宅本身,而是决定于,该住宅周边的环境,公共设施的完备、商业、学校、医院、交通、公园有没有、多不多。甚至对于吕梁的普通人来说,住宅的投资前景根本不用看外省,北京上海的数据情况,只要关注吕梁市区是不是越来越干净、医院规模大了、幼儿园是不是多了、道路是不是更多了、商业是不是更聚集了、公园是不是多了,绿地是不是多了。如果公共服务越来越稀疏,不是越来越密集,那就该多加注意谨慎投资。反之则可以较为放心不必多虑。

吕梁市整体城镇化率2012年仅为41.5%,比全国全省城镇化率低10.9百分点、9.5个百分点。(2013年吕梁市政府工作报告)全省2012年城镇化率51%(山西日报2013年2月1日)全国2012年年城镇化率52.57%。2013年吕梁城镇化率43.1%(3013年吕梁市政府工作报告)以上数据可能有些小的偏差。但吕梁市城镇化率远低于全省全国,这是毋庸置疑的,明显可以得出我市城镇聚集度低,城市人口扩容潜力巨大,相当长时期我市人口向城市流入要大于人口流出,所以住宅这样的基本需求物品承租、购买基数稳固。再者,购买住宅很大程度看收入高低,收入的高低直接决定了购买的数量品种,我市人均可支配收入2013年20145元,对比一下住宅出现下降的深圳市,2013年人均可支配收入44653元,相比我们少了一半还多。可以看出我市收入偏低投资购买住宅更不可能是主流,所以住宅价格下跌30%可能性不大。而且,住宅也不像有人持有的观点价格奇高。