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深圳龙华油松小产权房出售(深圳开年即拍地,将深度影响楼市走向)

土拍不仅是房地产市场的晴雨表,也影响着楼市的预期和走向,2020年深圳开年即拍地,这是非常罕见的,因为相较往年,深圳住宅用地出让的时间节点一般都在年中或年后,这说明深圳的供地节奏已经发生了变化。

同时,深圳近几年的土地供应,无论是数量面积还是出让条件,都在发生变化,而2019年是一个转折点,2020年开年的土拍,将深度影响楼市走向。

今年2月11日,深圳即将出让的3宗宅地都是用于建设人才房,1宗商住用地的住宅部分,要用于建设公共租赁住房。

出让条件均采用“双限双竞”的办法,即:限地价、限人才住房销售均价和最高销售单价,竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。

详细信息如下:

1、A122-0364宗地:位于宝安西乡铁岗,土地面积34573.75平方米,起始价146000万,项目建成后,人才住房销售均价不高于42900元/平方米,最高销售单价不高于45000元/平方米。

2、A822-0408宗地:位于龙华民治油松,土地面积29619.01平方米,起始价124000万,项目建成后,人才住房销售均价不高于39600元/平方米,最高销售单价不高于41600元/平方米。

3、J312-0044宗地:位于盐田后方陆域西南地区,土地面积2795.29平方米,起始价8900万;项目建成后,人才住房销售均价不高于31700元/平方米,最高销售单价不高于33300元/平方米。

4、A426-0451宗地:位于宝安燕罗街道,土地面积21402.95平方米,挂牌起始价24000万。

这四宗地,1、2地块的位置可以说非常不错,3地块位于盐田热度不高,4地块建设为公共租赁住房,产权归政府所有,不在我们讨论的范围内,我们重点说一下1、2地块。

宝安地块

地块1(A122-0364宗地)位于宝安西乡铁岗,距离在建的地铁12号线臣田站约1公里,在地块的东侧是尖岗山豪宅区,中海九号公馆二期均价9.3万,招商华侨城曦城六期均价8.0万,而预计2020年入市的泰禾深圳院子,很可能会刷新片区的房价。

在地块1的西南侧是一片比较成熟的居住区,沿地铁12号线两侧,是一些在宝安比较热门的二手房项目,均价在5-7万之间。如中熙香缤山均价7.0万,君成雍和园均价6.9万,中粮澜山均价6.4万。

2019年深圳西部大热,在前海扩容和豪宅税新政的催化下,宝安区许多二手房业主抱团涨价。西乡靠近宝中,具有得天独厚的区位优势,地块1东临依山傍水的尖岗山富人区,南近宝中,北接空港新城,周边房价在7万左右,而地块1上建设的人才住房,均价仅4.29万。

龙华地块

地块2(A822-0408宗),位于龙华民治油松,区位相比于宝安地块稍弱一些,但也非常不错。

油松片区,在过去属于龙华和坂田的交界处,在城市发展过程中,板块交界处在规划方面一般不会受到重视,这也导致了油松片区城市面貌简陋,自建民房和工业厂房集中的局面。

未来的油松片区规划为龙华新中心,定位是现代商贸片区,与“北站商务区+红山文化商业区”并驾齐驱成为龙华双核。目前片区旧改涵盖了中洲、海岸、德业基、鸿荣源四大购物中心超110万㎡集中商业,周边正在运营商业有龙华壹方城、九方购物中心、山姆会员店等。

油松片区内可以参考的商品房项目只有19年年底开盘的龙湖春江天玺,住宅均价6.3万,开盘去化7成,而2月11号挂牌出让的龙华地块,人才房销售均价仅3.96万元。

不禁感叹,深圳的人才也太幸福了吧,深圳为了留住人才也是下了血本。

深圳的土拍正在发生变化,主要体现在两个方面:

1、供地节奏加快;2、进入“双限双竟”时代。

深圳的住宅用地长期稀缺,从2013到2016年,四年时间里深圳仅成功出让12宗居住用地;

接下来的两年中,2017-2018年,深圳供地节奏稍微加快,但也才成功出让11宗居住用地;

而到了2019年,深圳的土地供应真正进入快车道,仅一年时间就成功出让11宗居住用地。

6月24日深圳集中供应五宗宅地,吸引了80多家房企参战,光保证金就1100亿,被业内誉为“史诗级土拍”。

长期面临土地窘境的深圳,为什么突然在2019年变“大方”了?

这应该与深圳立下的flag有关。去年10月,深圳市政府召开有关公共住房专题会议,会议中关于“人才房+安居房+公租房”强调了几个重点:

1.价低:原关内地区罗湖、福田、南山、盐田的人才房、安居房最高售价低于5万元/平方米,原关外地区龙华、龙岗、宝安、坪山、光明的人才房、安居房售价普遍处于2-3万元/平方米,也就是说,人才房和安居房普遍为周边地区市场房价的5-6成;

2.量多:2020年底全面完成“十三五”建设筹集40万套公共住房目标,深圳住建部门有关数据显示,截至目前,深圳已建设筹集公共住房31万套,预计到“十三五”期末,深圳建设筹集的公住房将达到42万套,超额完成“十三五”规划目标;

3.可持续:到2035年,新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

看到了吗,到2020年底要完成40万套公共住房目标,这与深圳加快土地供应、2020开年即土拍,建人才房,有着密不可分的关系。

另一个值得关注的问题是,从2019年下半年开始,深圳所有出让的住宅地块,均采用”双限双竞“拍卖,均对入市住宅价格进行了限定。

受到广泛关注的是龙华A816-0068宗地,限定普通商品住房入市最高均价为71400/㎡;前海T204-0142宗地,限制普通商品住房入市最高均价99000/㎡;光明地块最高均价47250。

“双限双竟”的本质是一种价格管制,2019年深圳为了完成共有住房的任务,开始大量供应土地,但在寸土寸金的深圳,土地的大量供应必然会产生新的地王,进而炒高房价,这是深圳最不愿意看到的局面。

限制商品住房的入市价格,虽然可以最大限度的稳定市场价格,但深圳无法限制二手房价格,预计未来深圳新房的倒挂现象会越来越严重,深圳人“抢房”或成为一种常态。

深圳土拍的变化,会对楼市产生哪些深远的影响?

1、为了留住人才,完成公有住房目标,深圳在加快土地供应的同时,也会增大人才房、安居房的比例,商品房占比会缩水。

2、虽然深圳的土地供应在加快,但很大一部分比例是人才房和安居房,对商品房市场不会造成利空。

3、人才房实行产权限制及封闭流转制度【注1】,投资属性不高,虽然价格诱人,但多为90㎡以下户型,无法满足改善型置业者的需求。