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深圳香蜜湖小产权房(德意名居的小户型可以投资吗?)

近期问答集锦

【粉丝提问】提问:你好,你怎么看德意名居的小户型呢?可以投资吗?

回答:

1.德意名居分一、二期,批地时间2006年,09年入伙,楼龄较新,裙楼部分是30-50平米左右的公寓,主力户型80多平米的小三房,60-70多平米两房,近西丽湖地铁口,周边安静宜居,配套一般,花园绿化还可以,户型方正实用。2.最大的潜力点有两个:第一,是平山小学的重建,新增南二外初中学位。2020年10月,南二外平山小学拆除重建。整个重建工程分两期,一期建教学楼,二期建操场。1期2022年11月建成教学楼搬迁,然后2期拆除建操场;预计2024年4月全面完工。规划建设54班(36班小学、18班初中)的九年一贯制学校。会新增初中学位。3.第二个,就是西丽留仙洞总部基地的产、学、研的综合效益,产业得以导入。详细规划,请查看《西丽买房攻略》

【会员提问】我有一套福田鹏盛年华38平小户型,全款,家里人过户两年,未满三年,链家挂盘480到500万。还有一套布吉宇弘健康花城89平,1月份刚成交一套同户型640万,挂网有700多的,目前欠款180万。收入一年30到40之间,手上有资金100万。现在想换到福田南山有品质一点的三房,自住。请您给点建议,推荐一下如何操作以及有什么盘推荐。如何7改3、5改3这些操作。其实我很想买香山里的双拼,价格有优势,自住感觉品质还可以,就是因为双拼,一直犹豫。而且可能资金也不够。希望您这边给我一些好的建议,如何操作,买什么样的盘,或者两套房子一套自住一套投资这样。

回复:

1.单从最近的挂网和成交数据看,八卦岭鹏盛年华

单价13万

和布吉石芽岭(单价7.9),这两个楼盘在过去一年的表现,涨幅都是非常可观的。鹏盛年化所带的园岭实验小学还不错,小学在整个福田非常有竞争力,但华富中学就非常一般,差强人意。本身鹏盛年华已经有些相对老旧,2003年入伙,单学位增量非常有限,如果现在不是高光时刻,基本也已经弹尽粮绝了。大学区共享学区的背景下,若非自用型学位,高位学位房投资需谨慎。布吉宇弘健康花城由于楼龄较新,小区内部的环境非常不错,已经悄无声息地站上8万,去年全年的涨幅,从5万到8万,接近60%的涨幅,单从数据上偷偷了跑赢了绝大多数市区的小区。但是站上到站稳短期来看,需要消化一段时间。因为至少我们了解到的银行评估价还远远没有跟上来。

2.双拼对于自住来说是可以选择的,低买低卖,涨幅跟着片区涨幅一起,尤其是关内核心地段的,华侨城、深圳湾、蛇口、后海等并没有太大问题。缺点就是需要两个名额。如果是关外的双拼就不建议,流动性差非常多。

3.方案一:出掉福田鹏盛年华,保留布吉健康花城。到手资金量在600,外加一套布吉健康花城,融资空间预计=640*0.7-180=240左右。家庭二套置换,超过总价750以后,首付8成,这样的话,标的建议控制在800左右,两套的总负债为420万,等额本息30年的月供,大约在2.1万左右,一套自住,一套出租,返租6-8K,月供在1.3-1.5万/月,按照目前收入情况,留30在手,属于负债比在中低位可控范围之内。800左右的标的,追求2-3房,建议优先福田。个人认为,这个价位最有性价比的区位在景田,市政大院、香蜜新村、机场小区,这些地方买旧不买新,未来更新后所处的位置,几乎福田除了香蜜湖以外,福田没有其它片区可以匹敌。退而求其次,如缇香茗苑。

4.方案二:两套全部出掉。到手资金在1100万左右,但是问题也来了,通常情况下,2换1的周期战线会较长,资金会躺在手上消耗,房价依然在上行通道,并没有通过换房转移风险。标的的选择依然不能放量过大,1500以内。如果是双拼房,只能够上华侨城香山里的最低户型门槛。或者是半岛城邦2期的2+1房。如果是单证追求次新,追求楼龄品质,东角头的2019年入伙的万科蛇口公馆也能够得上。

5.我们常说的7改3和5改3,主要是指垫资全款买房然后抵押7成,利率和房贷差不多,年化4-5%左右,还款压力相对更小一些,这部分详细需要注意的细节,建议来线下咨询。

【会员咨询】提问:大表哥,我跟你一样也是专职做房产投资的,看到你的文章后确实深有体会,你的格局非常高。我说说这些年投资10套房产的感悟,你看对不对(我的大多都只是二三线城市,跟你不能比)。我觉得投资房子赚钱主要靠两点,涨幅和杠杆。在不买CEO房的情况下,各种类型的二手房涨幅其实差异都不大。但是杠杆所导致的影响却非常大,三成首付和一成首付所带来的收益却是天壤之别所以在不买CEO房的情况下,杠杆比涨幅更重要。而一般正儿八经的次新房很难做到低首付,反而是很多老破大却比较容易做到一成首付甚至零首付。即使老破大的涨幅略输给次新,即使老破大的流通性比次新差一些,但是杠杆的威力实在太大了,一成首付买入的老破大收益率依然秒杀三成首付的次新。通过以上分析,最好的投资策略是低首付买入单价低的老破大。您认为我的分析对吗?如果不对,请您指导一下,并阐述一下原因,感谢!

回复:

1.今年绝大多数的投资者,都有仓位压力,凭心而论,纵观全国,买房已经是一门落后的赚钱技术了。不要做与国家意愿所背离的无谓的反抗。2021年,从潘石屹、恒大、新东方、联想、薇娅等等背后的吃瓜故事,瓜熟蒂落是每一个行业亘古不变的道理。

2.单纯探讨学术,给你个基本公式:收益率=涨幅*杠杆率*周转率在涨幅一定的情况下,杠杆率和周转率都非常重要;而深圳本身限售3年,因此周转率这一因素相对固定。剩下的就是你说的涨幅和杠杆率了。先上结论:你的理论模型在大涨前夜的时间窗口期内不成立,在大多数时间对大多数人不成立。比如2016年的大涨前夜,宝安熙龙湾都可以做到9.5成以上杠杆,只需十几万的首付交个税费就可以。2017年暴涨,低首付操作手法收益率爆表。但是这是个别案例,低首付龙岗的老破大现在还在亏本中还转手不掉。但即使这样,也有限制性因素:贷票资源和心力资源。

3.你不可能贷票无穷随你买,更可能的情况是只有几个贷票如何操作获得【绝对值】更多,而不是【相对值】。而在大多数时候,老破大的涨幅是小于次新的,流动性也更差。更重要的是不少低首付的房子都有这样或那样的硬伤(地下室、顶复、特大面积等),这些硬伤在我们看来是需要严重打折的,而很多一刀流忽视了这样的硬伤成为接盘侠的比比皆是。4.另外,房子作为一项资产,还有三个要素:收益性、风险性和流动性。老破大:收益性一般、风险性低、流动性差;次新:收益性较好、风险较低、流动性较好。而我们投资的时候要兼顾投资三要素和杠杆率

【咨询】如何避免买房过程中的“阴阳合同”?

回复:

第一步:无论在什么情况下买、卖、中介三方都得会面;确认产权人或决策人。

如果卖方无法出面:让中介提供卖方委托书,落实合同细节,获取房产证编号后,找到实际产权人,和房产的所有权情况(相应的查档小程序可以自己通过业主的身份证号码查到)

如果买方无法出面:熟悉委托人、明确授权的权限和期限,视频沟通。

第二步:对于卖房子的业主,不签独家委托合同,可以多让几个中介帮忙去卖,现在很多中介都会告诉卖家,我们实力很好,我们有很多客户,你一定要独家委托给我们帮你卖。这种情况尽量不要轻易相信。

买家启发:多问两家中介是否能问到同一房源。如果其它的中介都知道的房源,就不是独家委托,那么价格上来说,就容易分辨市场的挂盘价的真实性,也存在一定的谈价空间