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深圳东莞小产权房新闻头条(开始了!)

在中国,哪些房子“最牛”?

是汤臣一品、万柳书院或者深圳湾壹号这些“顶豪”吗?

并不是!

这些豪宅好比祭祀典礼上的“三牲”一样,地位很高、引人注目,但其实无论升值空间还是未来要承担的税费,可能都比较“苦逼”。

最牛的房子,其实是城中村里的农民自建房。

它们既不用缴纳土地使用费,也不用交各种税费,更没有使用年限的限制,简直比西方的“永久产权房住房”还拽。

它们还能不断长高,比如在深圳,你常常可以在市中心看到15层左右的农民自建房,傲立在天际线下,睥睨旁边的商品豪宅。

但情况正在起变化。

随着人口红利、房地产和土地财政出现了“三合一式见顶”,地方政府开始着手打压、限制自建房、小产权房了。

原因很简单:这些最牛的房子,已经成为捉襟见肘的地方财政大堤上的蚁穴——不堵上这些“漏洞”,公务员发工资都困难了。

最近几天,湖南下发了关于自建房“安全管理”的若干规定:

在安全管理的旗帜下,出现了如下规定:

严格落实国土空间规划,2023年年底前基本完成乡镇、村庄规划编制,实现村庄规划全覆盖;加强详细规划编制和实施,明确用地范围、高度、层数等控制性指标,严格落实“城市、县城现状建设用地范围内不得新建居民自建房”和“新建居民自建房一般不得超过三层”规定,加强居民自建房层数和高度管控。

核心主要是两点:

第一,城市、县城现状建设用地范围内不得新建居民自建房。

第二,新建居民自建房一般不得超过三层。

这等于给自建房的生长空间设置了天花板,做了节育手术,杜绝其无限制地生长、蔓延。

农民或者城中村居民的自建房,是中国城镇化过程中给予原住民的最大政策红利。享受到的,直接从“泥腿子”变成富豪阶层,最典型当然是深圳。

深圳也是至今为止,唯一公布过非商品房数据的城市。2016年,深圳官方曾披露,截至2014年末,全市一共有违法建筑37.30万栋,建筑面积4.28亿平方米,占当时全市建筑体量的一半左右。

注意,这37万栋只是违法建筑,没有包含合法的农民自建房。深圳的“合法农民自建房+违法建筑”,提供的住房大约在650万套左右。这些房子,成为深圳的天然廉租房,为深圳人口超过2000万提供了基本条件。

要知道,北京和上海发展了那么多年,住宅套数也不过800万到850万左右。深圳仅仅各类自建房,就搞到了650万套以上,全市住房达到了1100多万套。

广州没有公布过数据,但全部住房数量只会比深圳多,不会比深圳少。

湖南等内地省份的各类自建房,可能没有大湾区城市那么夸张,但数量也非常多。因为不仅城中村居民在自建房,各类单位还搞集资房,长沙房价之所以长期不涨,就跟“自建房+集资房”数量庞大有密切的关系。

土地财政烈火烹油的时代,地方政府肥肉都吃不完,所以不会去啃自建房、集资房的硬骨头。对于这些房子的野蛮生长,基本上睁一只眼闭一只眼。

现在情况不同了,土地不好卖了,卖地收入下降了,大家买房意愿不强了。

于是,对于自建房、集资房的打压开始了。

湖南的新政,首先规定“城市、县城现状建设用地范围内不得新建居民自建房”,其次规定“新建居民自建房一般不得超过三层”。

由于此前自建房出过塌楼事件,租户死伤惨重,这正好给了地方政府整顿、限制的理由。

此次湖南的新政还规定:

1、三层及以上的居民自建房,工程投资额在30万元以上或建筑面积在300平方米以上的,其新建、改(扩)建、重建应依法办理施工图审查、质量安全监督、施工许可、竣工验收备案等手续。

2、乡镇人民政府、街道办事处应及时将每栋新建、改(扩)建、重建居民自建房的建设信息抄送县级自然资源、住房城乡建设、农业农村、城市管理和综合执法等部门,形成信息共享和联动监管机制。

3、每栋居民自建房经营业态不超过三种。

这里面是否有为将来开征房地产做准备的成分,大家可以见仁见智。

不过说实话,湖南的新政还是比较温柔的。至少允许新建的自建房对外出租、经营,东莞则就不同了。

2022年8月,东莞出台新政:新改扩建的农民安居房,不得用户生产经营或者出租:

东莞的“农民安居房”,其实就是农民自建房,东莞官方的定义是:农民安居房,是指在经批准的农村宅基地上建设的住房。

长期以来,无论是大湾区还是国内其他地区,农民自建房突破规定、多建几层,然后用来出租,似乎“天经地义”。大家都这么做,政府也默认了,甚至还出台了出租的规定。

现在好了,只要你新改扩建自用房,那么你的房子将失去对外出租的资格(之前老房子对外出租的,没有明令禁止)。

这有点“老房老办法,新房新办法”的意味。政策导向是:农民房不能再扩张了,不能影响商品房的销售,或者说不能影响地方财政收入。

此外,东莞还规定:新改扩建的农民房,其图纸需要官方审核。设计上不能带有经营功能,比如“农民安居房首层高度超过4米,疑似铺位、大堂、作坊等商业功能的设计”,就不予批准;“设有两个或以上厨房”的,不予批准;“所有房间全为独立套房设计,疑似旅馆功能的房屋”不予批准;“独立楼梯每层独门入户,疑似出租功能的房屋”不予批准。

政府这样做,是有充分合法性的。农民自建房,本来就是自用的。国家没有收取土地使用费,这种房子带有安居房的性质。如果违规多建,用来出租,性质就发生了质变,政府当然有权限制。

深圳和东莞,是中国内地人口密度最大的两个城市,都有大量的农民房、违法建筑。

深圳因为住房过于稀缺,尚未限制农民房出租;东莞限制了,其结果是商品房价格显著上涨。目前东莞中心城区的房价(每平米6万元),已经显著超过了深圳的光明、龙岗、坪山,直逼深圳罗湖、龙华中心区。

由此可见,限制农民房出租,对提升房价、促进商品房销售有明显的作用。

可以想见,随着楼市出现拐点,买房、卖地难度增加,未来会有更多城市、省份学东莞、湖南,对自建房、违法建筑打压。