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深圳商品房和小产权(老破小的房子还值不值得买?应该如何抉择?)

01

在深圳,有一种房子,处境越来越尴尬。

它有明显的优点,地处市中心,配套方便,单价虽然不低,但胜在面积小,总价便宜,还有博拆迁暴击的可能。

但更直观的缺点也摆在那里:楼龄太老,外立面太破,贷款越来越困难,居住也完全不舒适。

有人说:全国的老破小都要“死”的时候,深圳的老破小也还会活着!这并无道理。深圳的老破小,依然在深圳楼市有一席之地。

那老破小就算再差,蚊子肉也是肉,它毕竟是商品房,和公寓、小产权相比,有着等级上的差别,当下价值和未来出手成功的概率,不可同日而语。

只要有得选,不少深圳人是宁选老破小,也不选小产权和公寓的。

没得选,另一个原因是因为房价高。现在深圳很多老破小房源,确实是便宜。

破小和稀缺的优质教育资源结合,xue区房变成了生意;

商品房数量稀缺,老破小变成刚需的最后选择......

这三个结果构成了老破小的确定性。

当下,旧改似乎在加快、优质xue区和房产的联系似乎在减弱!大家奔走相告说:深圳老破小要被消灭的时候。

现实却告诉我们,就算前两个确定性会被打倒,但最后一个确定性还在发挥作用。

谁都想买新房、谁都想买次新、谁都想买大一点的房子,但现实是:即便现在价格下调了,还是有大把人只能刚刚好摸到小户型。

02

·哪些情况推荐买老破小

不是说推荐你们在深圳买老破小,有资金,有名额当然是选别的,老破小能买,但是,不是每个人的情况都推荐买,不是全部老破小都值得买!

普通老破小,真的不值得!老破小,我们将老破小依据其价值分为有xue区房的老破小和没有xue区房的老破小。

第一个方面就是居住感不好,老房子的户型没有现在的新房这么理想,尤其很多是楼梯房。

再加上小区里停车位不足,个别的房子一二楼还会返水,所以由于居住感的问题,老房子不容易被人接受。

第二个方面是贷款的问题,很多人都担心老房子未来不好贷款。

最近在一些城市发生了对于贷款的楼龄有一些限制的事,加重了这部分的质疑。

第三个方面就是投资人常常说的老房增值慢,跑不赢次新房。

第一种就是急于上车的人。对于这些年轻人或者外地人而言,老房子是解决他们在这个城市容身的最佳途径。

如果你想在市中心买一个稍微便宜点的、总价低一点的房子,基本上都是老房子。

虽然老房子有种种缺点,但是它最重要的点就是可以解决你有没有的问题。所以对于上车和解决有没有问题的人而言,买老房子是没有任何问题的。

第二个方面是地段,在很多大城市的中心没什么新房,或者新房是天价。

你想住在这个地方,有齐全的配套,比如说上班近、有地铁、孩子上学方便,哪怕不是学区,这种地段下可能只能选择老房子。

对于这些偏居住需求的人而言,老房子是完全可以买的,所以对于上车的人以及重视居住地段的人而言,老房子是适合你们的。

03

·什么样的老破小值得买

第一个就是站在居住的角度来看,非常便利的这类老房子是可以买的。

便不便利,除了你自己的主观判断以外,还有一个点是好不好出租。

如果说这个片区的老房子有大量的租客,说明这个地方是非常宜居的,这种老房子还是可以买的。

第二个方面,站在投资角度如果所在片区有增量利好的老房子一样是照涨不误的。

现在学区房存在一些利空,但是其他的配套增量,比如说产业落地、大企业入驻、地铁新增这些有增量的老房子是可以买的。

第三个是一些改造过的老旧小区可以买,比如说新加电梯、增加停车位、增加片区的绿化等。

因为无论从居住体验还是从增值上来看,它都会优于其他的老房子。

04

·买老破小博拆迁

有很多人选择现在买老破小一个非常重要的理由,就是可以博拆迁,他们认为这是一个很好的抄底行为。

我们说不管说整个片区拆除,还是因为伴随着城市更新变成拆除,所以他们认为买老破小既可以产品升值,又可以博取到一个可能潜在的拆迁机会。

因为很多人都知道嘛:一次拆迁改变命运或者说拆迁完之后,他的获得的利益一定是还可观的、还不错的。

所以对我们来说,有没有可能为了搏拆迁去买一套有可能被拆除的老破小,对于这个命题,我个人的观点是不要。哪怕是你最后真的因为这一个获得的好运气,也不要认为自己是看准。

有些人为了盈利一两百万,却要等待不知道多少年,失去多少改善与资产配置的机会。

许多市中心的老破小房源多多少少都有过拆迁的风声,但大多数人等了5年甚至10年依然悄然无声。

如果换种思路,如果把老破小卖掉,腾出房票与资金,这个资金作为本金,去重点开发的新区购买一套商品房作为投资,5-10年后,房产的总收益必定比博拆迁更高。

一个是虚无缥缈,只能被动等待的拆迁,一个是出动出击,购买有价值的商品房进行投资。

对于老破小来说,搏拆迁就是一场豪赌,赌赢了赢利点也就一两百万。而及时调转枪头,腾出房票与资金,寻找有潜力的板块与楼盘,来分享城市发展的红利。

如何计算,都是后者更有前景,几率也更大。

从现实角度看,我不建议买深圳的老破小,道理大家都懂,但大家得明白,建议是给有选择的人的。没得选的人,压根没有机会实施别人的建议。

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