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小产权小区房哪家好 北五环有小户型的纯商品房,万橡悦府的替代品?

信达国子郡划重点:

1、户型差异较大,一房一价。

2、昌平区沙河板块,地铁:沙河高教园站。

3、北五环-北六环之间,配建幼儿园,楼下是北航附小。

4、容积率2.5,478户,四栋楼,均为18层。

5、大部分楼已经封顶,预计2022年底交房。

6、精装修,厨房卫生间全装。送智能家居、新风、净水、地暖。

8大问题,灵魂拷问

1

地铁交通,咋样?

已有的地铁线路是昌平线,最近的站点是沙河高教园站,直线距离大概1.6km。

沙河高教园站未来预计也将是换乘站,规划中19号线北延线的始发站,国子郡算是双轨交汇盘。

一旦落地,如果是坐19号线的话,可能不需要去沙河高教园站了,可以在附近的满井站乘坐,距离要近得多,便捷性提升明显,真正的地铁房了。

利好远未如此,昌平线有南延的计划,是板上钉钉的那种。两条地铁的线路图看下面这张。

公路方面,还是很友好的。北边直线1km左右就是北六环了,西边直线1km左右就是京藏高速,此为南北和东西方向的两条主干道。

继续往西,还可以上京新高速,总之,奔向城里就业区还是挺方便的。

规划利好的话,顺沙路的西延打通算是一个。这也是一条东西方向的干路,去机场方向除了北六环,走这条路也行。

周围公交倒是还挺多可选的,毕竟是成熟十几年的片区了,绝非那种公交集团都没入驻的荒凉地带。

大实话:

现有轨道交通情况下,到地铁站其实不算方便,因为有一条断头路。好在已经有了规划,打通指日可待了。

19号线北延这部分,具体站点其实也都还是理论阶段,甚至也有说这附近没站的,但一休认为不管从哪方面想,附近没站点几乎是不可能的,且听我分析。

有两种比较大的可能性,第一种方案,是会靠北一点,放在居民楼集中的位置,方便咱老百姓上班族。毕竟这附近两大社区北街家园和恒大城都是有大量地铁需求的,但是距离现有地铁的实际距离都要超过1km,这是民生角度。但一休认为不会太过往北,毕竟最后要连接沙河高教园站,太往北的话,势必要来一个急转弯,角度不太够。

第二种方案,是战略需求。加强沙河高教园的校区与大学主校区之间的联系,要不然咋能真正疏解老校区呢?

毕竟现在的沙河高教园,所有学校到地铁的距离都不近,尤其是北京航空航天大学、北京师范大学、中国矿业大学,根本够不着地铁。

短期看迫在眉睫,需求量也不小,长远看战略性意味也很重。就放在这仨学校的路口,比较合理。

不管从哪个层面看,附近都必须有一站地铁。如此一来,国子郡都是能在比较舒服的步行范围内够得着的。要不然,地铁规划的意义何在?一休已经看到很多居民去网上的领导留言板说这事了,也还真得到了回复。

上高速挺方便的,但路庄桥那个位置其实堵车比较严重,京藏高速早晚高峰也堵得很酸爽,一休有必要提醒大伙,住这边要早点出门。但讲真的,北京大部分地段,早晚高峰都会堵,很少不堵。

适合人群来说,最早买这边房子的依然是以在海淀工作的为主,中关村、软件园、永丰。

现在也有一些人是在生命科学园工作的,也有一些是在附近大学工作的。还有一批人,最近几年多起来的,是在望京工作的人群,地铁过去1小时左右,开车的话,顺利的话30分钟多一点也能到,是不是感觉很神奇,咋这么近?

海淀需求外溢,其实最先享受到利好的是昌平回龙观,但是现在有一些追求生活品质和住宿环境的朋友开始逃离回龙观,现在的高教园也起到了疏解的作用。

待到一切地铁都落地以后,在金融街工作、北三环工作的人,也会很方便。而且啊,坐19号线能有座的,毕竟是始发站,对刚需不要太友好。坐昌平线的话,即使早高峰,高教园也是可以一次上车的,不会像下一站沙河站那么挤。

如果往南坐3站,到朱辛庄换8号线的话,也一定能有座,对于地铁一族来说,这是相当友好的。

2

区域地段,咋样?

环线的角度说,这是五环外,六环内,而且是北边,含金量其实比南边要高。

高教园位于北京的西北方向,是真正的上风上水。空气质量常年前列,污染算是最小的之一了。

区域板块的全称是沙河高等教育产业园,是北京市委、市政府确定的两个大学园区之一,也是昌平新城的重要组成部分。

除了承接海淀的外溢需求以外,也是少有的有自身产业结构,有明确发展目标的板块,绝非“睡城”。

沙河高教园的人文气息浓郁,国子郡项目2km内,有北师大、央财、北邮、北航、外交学院、中国矿业大学等六大高校环伺,且部分学校有计划把主校区迁移过来。

大实话:

刚提到了北京有两个大学城规划,除了沙河这个,另一个是在房山良乡,南六环附近,一南一北,遥相呼应。

但两者定位的差别还是存在的,沙河的学校层次明显高不少。沙河的头牌北航和北师,都是在北京仅次于清北人的存在,而良乡最好的北理工,其实原计划也是要来沙河的,后来阴差阳错去了良乡。

高教园板块的基础设施比较新,人群层次较高。发展定调也较高,目标是世界一流教育园区,但这些年的进度还是有点慢的,似乎已经停滞了几年,但从去年开始,又开始大兴土木了,也开始盖了一些商业办公大楼。

近期沙河高教园4期规划也批复了,图中我画红框的这一大,不仅有学校规划,还有商业部分。而且这样就有能直通地铁的路了,附近小区居民就不用再绕远了。

再讲点小故事,一休从业这几年,对沙河高教园板块印象颇深,尤其是地铁站附近两侧的上佳位置,竟然都没发展。

左边现在有了高教园4期规划,右边是一片超大超大的农田,属于中国农机院的试验田。之前这边算比较远,但是随着北京持续向外发展,尤其北边的速度更快,用今天的眼光看,这简直有点暴殄天物。

一休认为,随着板块的发展,地块逐渐枯竭,这一大片农田早晚都会重新定用地属性,规自委和昌平区政府直接牵线的那种。

3

价格,值吗?

按照开发商之前的报价,一休把不同户型都讲讲。

79纯南两居,一口价374.3万,卡着普宅线,首套首付35%即可,不分楼层,先到先得。

89南北三居,预计最多425万,均价415左右。89四面宽纯南3居目前一期售罄。

115-140大户型,均价4.5万,115㎡最低499-502,看付款周期。

主要竞品有朱辛庄的万橡悦府,尽管刚开盘就曝出维权,学校规划也一直含糊其辞,但网签均价都达到5.2万了。

还有8号线倒数第三站平西府的公园悦府,典型回龙观特色的超高体量大盘,刚交房的楼栋也被爆出了墙皮脱落,但网签均价高达5.7万,卖了几年,现在也售罄了。

现如今唯一的竞品可能就要算是招商都会湾了(都会中心),在昌平线的南邵站,六环外,比国子郡远一站。

靠谱一休再说说二手房吧,区域天花板是国子郡对面的北京玫瑰园别墅区,有几个明星也是住在这,现在最有名的应该算是郭德纲了,他们的演出中,也经常有“回沙河了”这个段子,说的就是玫瑰园。在很多版本的京城豪宅中,都是前十位的。单价虽然只有6.2万,但是户型面积大,刚需想都别想。

其余商品房就是北街家园系列的小区了,交房早的也十多年了。不考虑税费和中介费,二手真实房源成交价在3.6-4.8万之间。国子郡外围这一圈几乎都是北街家园小区。

继续往北,还有一个大型小区:恒大城。但是这项目几乎所有房源都是定向给这几个大学的,一部分是安置房,另一部分是公租房。一休印象中,因为项目特殊,大产权的房子现在应该还没下本呢,二手交易要注意,熟悉这小区二手房的可以在评论区给大伙说说。

大实话:

有朋友问到过,前段时间也没听说高教园放出土地了呀?怎么就出来这么个项目?

一休来解惑,国子郡项目的土地其实拿得很早,和北街家园是同期的,因此开发商的利润空间比较充足,不太至于偷工减料。

一方面是地价入手价格便宜,另一方面大部分也都封顶了,因此开发商对于回款方面就相对不是很紧,去化这块也多少有点佛系。

从市场的角度看,高教园二手房交易非常活跃,以刚需上车著称。甚至北街家园最火的一个区都能排到北京二手房交易数量的前十名,也说明了区域板块是被认可的,是有众多需求的。换句话说,是有足够接盘侠的。

4

生活配套,方便吗?

先从学校说起吧,虽然周围以大学居多,可数量再多,再名牌,细琢磨好像也不算真正意义的学区房。

但是好在这些大学配建了附属学校,那这就不一样了。毕竟这些教师员工大老远过来,也得解决娃上学的问题的,学校工作的老师们当然就更重视这块了。

国子郡800米,北京师范大学昌平附属学校,有幼儿园、还有附中附小,目前这几所名校老师家的孩子,也都在这就读呢。

其他学校,基本都算是在国子郡内部了,信达配建了公立幼儿园和小学,小学部分就在一期地块的东南角。而且学校确定是北京航空航天大学附属实验小学昌平学校,去年9月挂牌,已经开始招生了。

坐落在大学城内的小区,学校配套方面完全值得期待。医疗方面,最近的两个三甲,都在回龙观。一个是昌平中西医结合医院,一个是积水潭医院回龙观院区。

按照计划,高教园四期其实是有医疗用地的,家门口解决基本需求应该也不在话下。

图上可以清晰看出,除了医疗用地以外,还有两块集中性的商业用地,按照现有的居民数量和消费水平,引入一家大型连锁超市应该也挺贴谱。

高教园的定位其实也算是一个小城中城,倡导职住平衡的一个案例。体育公园、绿地公园、文化娱乐用地、公共停车场都有规划。

国子郡内部也配建了1.6万平方米的多功能主题公园。北街家园小区底商特别特别多,日常生活是完全足够方便的。

大实话:

其实买房的话,这种周围有大片十几年房龄成熟小区的,还有大片有规划空地的项目,很值得考虑。

原因:基本生活配套成熟,还不缺乏发展潜力。

这次咱说点虚的,挨着玫瑰园别墅区,风水和环境,即使不是很好,也不可能差,这是很简单的道理。

也有人问过一休,这些别墅区的有钱人后代咋解决上学?

据我了解,概率较大的是两个学校。北侧直线距离3.5公里的私立汇佳学校,以及在北七家的王府学校,这俩都是常年稳居北京Top10的。

5

户型,好吗?

一共6种户型,两居只有79㎡一种,三居有89和115的,其余是四居。

样板间,分别是79㎡、89㎡、115㎡,没做样板间的也都有模型图。

79㎡,纯南两居,因为是两梯四户的,所以和市面上同类型户型大同小异。这种户型势必做不成明卫,次卧不是大面积窗户。不可否认,次卧的采光视野多少是有一点影响的。

但房间整体采光因为是纯南的,所以其实依然没有问题。优点是更加方正,进深短,实际利用率更高,没浪费,刚需三口之家住是没问题的。

纯南三居,目前没房,二期可能才会有。优缺点和纯南两居类似,中规中矩的设计,上文提到的缺点是这种户型的通病,和开发商设计能力无关,比周围的老二手房户型还是强得多的。

这是89南北通透的三居,排卡阶段。入户玄关处,走廊部分浪费了一点面积。虽然只有两面宽,但是整体通透性还不错,进深短,采光不会有问题。明厨明卫,而且卫生间和厨房也是大面积正面开窗的那种。

与纯南两居在一栋,两梯四户的结构,因此得房率一样,都是78%,但其实还送了南向两个飘窗,实际得房率会更大一点。

115㎡的大三居,是目前的主力户型,开发商想做3+1,灵活变动的那种。开发商内部称其为“U享家”户型,强调可自我改动。

样板间将主卧的步入式衣帽间改为了书房,但其实采光不会太好,衣服不多的,也可以干脆直接打通,这样卧室就带了一个大面积的居家办公区,而且衣柜的功能也还在。

如果是三口之家居住的话,北向的一个卧室也可以改为书房。

大四居简单说说吧,这个户型实际销量其实不太理想。134的设计很差,有点落伍,虽然是全明户型,但是面宽严重不够,缺乏亮点。

140的虽然也有槽点,南向面宽也不够,也是有点深,但好在都是边户,因此是270°采光,一定程度上进行了弥补。想要追求极致的非侧采光全明户型,就只能这么设计了。

小贴士:

2号楼一个单元2梯4户,3号楼一单元2梯两户,二单元2梯3户。4号楼3个单元2梯4户。12号楼2个单元,2梯3户。

大实话:

户型设计的其实很一般,小户型还凑合,四居的话其实算差的,不符合主流需求。和南城的诸多神户型更是没法比,但北城的项目太少,竞争不激烈。开发商大多不会有特别好的户型,咱没办法。

装修方面,开发商信达还算是给力的。层高2.9,算是中规中矩。但除了精装修,厨房卫生间也是全装。还送智能家居、新风、净水、地暖,据说是写合同的那种,这一环节拿出了诚意。

6

楼盘设计,合理吗?

项目一共分为3期,只有一期在售。4栋楼,都是18层,总共478户。

容积率2.5,车位配比1:1.3,算是比较多的。

最大楼间距65米,还算不错,和沙河很多小产权不一样,国子郡是集中供暖的,毕竟是70年的大产权商品房。

大实话:

开发商在北京的品牌知名度还不行,因此项目也没有啥品牌溢价。起源安徽,是安徽本地的头部开发商,在江浙沪项目较多。好歹是A股上市开发商,有央企背景。也曾荣获国家优质工程“鲁班奖”及中国房地产综合开发最高荣誉“广厦奖”,绝非野鸡派。

更值得关注的是这个项目名义上是两个开发商一起做的,另一位就是罗顿。何许人也呢?

其实就是高教园最大体量住宅小区北街家园的开发商,单一项目的体量在全北京也是能进前五的。相对而言,深耕高教园的罗顿确实只能算是小房企了。好在严格来说,罗顿只是出地,具体操盘是信达。

信达进军北京的首个项目,自然也是花了点心思的,找的KennethCatoLogo设计的。Logo的创意来源于国子监大门,与代表深厚历史岁月的年轮相结合,融汇历史、时代与庄重感。

物业方面,是罗顿自己的物业公司,周围众多的小区,全部都是罗顿物业。不是大品牌,收费自然也低,只有2.2元。

有一个不利因素,销售不愿提及,各路网文也都没说。严格来说,小区不是纯封闭式,北侧、南侧、东侧都是封闭的。但西侧和北街家园七区是通着的,没办法做全封闭管理,估计物业后期也会在这个问题想一个对策。

7

五年后回看,价格会怎么样?

很多人喜欢用“未来科学城”的概念来给这项目贴金,一休认为大可不必。

未来科学城扩大范围这不假,项目板块也确实是在科学城西区这也不假,但是一休认为,5年来看,一点卵用没有,还是停留着画饼阶段。

长期来看呢?这谁也说不好,现在未来科学城东区,也就是核心区发展的其实也比预期要慢,就别谈扩大了。但是有总比没有强,保不齐哪天又站起来了。

所以说,一休不看好区域发展喽?

当然也不是,毕竟咱不能光看那些太过于缥缈的规划。

而高教园版块内部的规划还是更贴谱的,毕竟是昌平区已经搞了十几年的事儿了,马上就能有所起色,而且之所以把这一大片也划入未来科学城,其实也是看中了高教园这一块,是已经有一定规模的。

总之,未来是有的。

现在呢?

区域已有住宅不能算少,但需求量显然是更大,考虑到北部整体新房匮乏的局面,跑赢大盘是稳稳的。

稀缺确定价值,北六环内、成熟板块、有潜力、有产业、有学区、近地铁的项目有几个您自己数数就知道了。

8

还有啥毛病?

地皮的年份其实和北街家园社区是一样的,也就是说会更早几年到达70年产权期。咱们硬说的话,这算是缺点。只不过问题不大,不是产权属性的核心问题,所有的房子早晚也都要续费,看您怎么想这事了。

而且,开发商据说也不排除通过缴纳一点土地出让金的形式重新计算年限。

这种高教园板块,虽然不同于传统大学城,结构更加多元,但依然不能和那些创造大量GDP的产业相提并论,这也是一个事实。

开发商营销环节,感觉推广力度不够,合作的大中介平台感觉也不多,所以知名度也算一个。但这种盘价格更实惠一点,而且上文我也分析过,开发商不至于很着急,都拿地这么久了,慢慢卖就行,不差这一年半载的。

终极问题,我会买吗?

如果我的首付最多只有130万,还款能力也有限,考虑北城的8号线、昌平线是我最佳选择。那回归现实来说,8号线不用看了,铁定买不起,也没房,昌平线的国子郡是唯一选择,没有任何余地。

如果我是外地人,在北京打拼攒了点钱,最多最多考虑420万的,想买一个三居。在意环线涉及到脸面问题,一门心思就想在6环里买房,还想有个品质的分校,那我会考虑国子郡,要不然就得看看南六环了,或者房山有很多可选,西边和东边是肯定没有的。

如果我对开发商的实力和物业特别挑剔,只要前10的那种。对于地段不是特别挑,那国子郡再往北一站的招商都会湾项目更值得关注。