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买东莞小产权房风险 买房不要乱买,内行人说出经验

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答,请关注公众号提问

提问:雕叔你好!请问夫妻共同持有的房产出现了贷款逾期,是否应该同时影响到夫妻两个人的征信?我名下贷款所购置房子,在办理离婚期间被对方恶意拒还房贷,导致我征信被破坏。依据法律,我是否可以使对方征信和我有同样逾期记录?

回答:这要看该按揭贷款显示在谁的名下了。之前(2020年1月底之前贷款买的房子)按揭贷款只显示主贷人,不显示参贷人。如果你也是这种情况,那违约只显示在你名下。贷款在你名下,不还款理论上是你逾期。对方名下无这笔贷款记录,怎么显示有笔贷款逾期呢?估计难办,你也可以再咨询一下律师。

提问:老师你好,我上班两年,未婚,想在成都买房,流水不够,父母是事业单位的,可以担保贷款吗?

回答:按照目前的成都信贷政策,如果父母年龄不大(男60岁以内,女55岁以内),那么考虑到父母的工作属性是事业单位的(一般银行,事业单位,公务员,央企国企等比较好),是可以让父母予以担保贷款的。届时需要提供父母的收入流水和稳定工作证明给银行,具体的担保贷款流程请详询银行的个贷中心。

提问:请教雕叔:一、普通老人票考虑投资,未来租金抵按揭:1、招商大魔方玺悦,三年次新房3.8,共520万。2、誉峰那一带的二手带旧装修4万左右,500万一套。3、中洲二手3.5清水400万。上面这些比较起来,可以买吗?如果可以,买哪个?二、大魔方旁边的金融广场,清水,预估价格2.2-3,全部230以上大户型,网红盘可能性很大,总价最少600万,值得等吗?三、大魔方520万,每平米4万,预估5年后涨到5万。有一万差价。从投资回报率来算,房屋溢价136万,除以支出、除以年限5年,算下来年回报率只有6.5%,这样计算合理吗?四、天府新区麓湖马上要开一个盘,值得入手吗?

回答:你好性价比最高的我觉得中洲的还可以,中洲学区要好些,金融广场周边住宅密度不高,高端写字楼更明显,像是专门给高管提供的产品服务,虽然单价低但是总价高,未来接盘的人受纵更小,还是选择一些住宅属性更纯粹更聚集的吧!麓湖长滩还是可以值得一摇的!

提问:雕叔你好!帮分析两个盘嘛人居东湖、新希望锦官府虽然两个盘都不咋好,但是都是顺销的话才能买到,性价比好像比买二手房还是划算那么点毕竟新嘛,如果总价都在300出头,110左右的户型人居是2.5清水锦官府2.6精装长期在高新锦江工作。

回答:那还是人居东湖好一点点。反正这两个投资都前途都差不多。成华区的几个新盘投资更好一点。

提问:你好,雕叔。本人未婚,刚毕业不久,在深圳工作,想向临深片区的购买首套房(子弹不多20W左右那样)后两年内不可能自住,东莞一手房没有房票,我之前看你发我的东莞有分三个阶段适合投资,因为子弹不多,今年如果有适合的就打算,要不买惠州的靠近好高铁的惠阳,或者东莞的石龙镇佳兆业中央豪庭的二手房,或者等到21年子弹有30w左右后再上车东莞比较近深圳的樟木头或者虎门那边的二手,又怕等到下年房价上涨了。麻烦雕叔看到,抽空给个建议哈,谢谢

回答:我不想打击任何一个有意向去买房子上车的伙伴,但是若只有20-30w的朋友,能忽悠你过去的都是坑,特别是惠阳高铁房子。建议你选择二手东莞虎门的房,不用房票。不清楚你的流水,只能说买个评估价能够大幅度拉高的房子,税费等等也足够吃你的很多首期了。当然,并不是没有首期和税费加起来只需要一成首付的房子,也能控制在20-30w之间。但还是建议你如果能借到钱,那才好下一步。否则刚毕业现金流不足,不要乱来。投资买房,不是无脑入,买错房比不买房后果还要严重,一旦入坑,不涨价、卖不掉、贷不出、占名额、还月供,苦不堪言。整理了一下小白易踩的几大坑:1、再次强调不要买公寓、商铺、产业办公等非住宅类产品。这些存在巨大的不确定性,加上税费的影响,保值功能和住宅没办法比。2、不要买旅游地产。三亚、腾冲、滇池、清迈、柬埔寨等地的房产,都不要碰。买了就是个大坑,上百万的房子就这样砸在自己手上了4、除非你有很高的自住需求,不要买别墅,别墅的特殊性决定它就是消费品。别墅本身回报率很低,买别墅只会占用自己的资金,加大风险。3、不要只求“量”不求“质”。同样的首付款,是买2套郊区房还是买1套中心地段房呢?郊区的房没那么好租,没那么好涨,也没那么好卖,看着房产数量是多,但价值却很难上得去。4、不要滥用自己的处女贷资格。每人一辈子就一次三成首付的机会,一定要好好珍惜从银行拿7成贷款的机会。不要随随便便的房子就把自己的处女贷资格用了,在能力范围内,从银行借出尽量多的筹码,买总价值尽量高的房子。5、不要被房子的“外貌“迷惑。影响买房的宏观因素先后顺序是:地段>学区>小区品质>地铁,单套房的微观因素包括:户型、朝向、楼层、客厅是否出阳台、装修风格等。先看宏观因素是否满足,然后再根据微观因素去筛选单套房源6、买房犹豫不决,错过时机。投资要计算收益回报率,所以需要考虑买房的时间节点。今年全球大放水,赶紧买房,趁着我们这房子横盘阴跌的时候赶紧上车。好房子的特点之一就是流动性强,容易卖出。流动性来源于核心购买力的需求与房子供应的挤压效应。只有那些持续有人口流入,有产业支撑城市的房子,因为一直拥有巨大的需求,才具有长期的投资价值

提问:雕叔你好!咨询几个楼盘!太古里对面恒大都汇华庭小户型、天府新区德商朗诗、天府锦绣、锦江区艺尚锦江哪个更具投资价值,还有恒大都汇华庭,70-90,太古里旁,值得投资吗?

回答:太古里旁的恒大都汇华庭和晶融汇的房子,小学学区是龙王庙正街,这个学校个人感觉太小只有4亩,小学也比不了五朵金花,如果学区更好价格远不止于此。租金水平还是不错的,超出了成都的平均租售比。与城南的新房比,还是差了点,长期看还是比不了天府新区,投资话天府锦绣还可以。

提问:雕叔你好!中洲锦城湖岸,山河峰汇,中德英伦联邦,投资的话您觉得买哪个楼盘回报率更高?中洲位置绝佳加学区,可这批望湖小高层朝北,户型不佳,感觉吵。您认为成都楼市还有没有投资机会?高新投资或者自住新盘求推荐。

回答:你说的这三个楼盘,都算是热点项目,山河峰汇估计价格只要1.4左右清水,性价比极高,门槛也低,所以投资来说排第一。中洲锦城湖岸位置,学区,环境都很好,产品一般,但资产价值还是比较高,所以排第二。中德英伦联邦f区,容积率高,产品比较刚,性价比也不错,排第三。成都楼市正在过渡,现在是不错的机遇之城,梦想之城。一旦政策放松,房价上涨是无悬念的事。

提问:雕叔你好,新人一枚,本人在龙泉工作、定居,老婆想在成都买房(首套房,有资格),想让孩子去那上学,奶奶带。而我的想法是,小孩才4岁,小学的话我认为待在父母身边比上个好的学校重要,如果初中再去成都读的话,起码还有8年左右的时间,现在买是不是太早了,房子放那空置不划算,且房价走势也不确定。请雕叔给予指点,谢谢。

回答:成都买房我建议你一分为二地看:如果单从买房只是为了孩子上学,我还是认同你的想法,孩子目前4岁确实还太小,学区需求不够强烈,这个年龄段父母的陪伴显得更为重要。但是成都值不值得投资呢?答案是肯定的。成都对于稳定楼市的决心很大,如果是指望短期获利,这需要买低洼区的低价盘,长期稳定投资可以买,与周边城市比较,成都仍然是有很大空间的。就投资来说,地段和学校更重要,地铁倒也需要,成都以后的地铁盘会越来越多。现在地铁边的楼盘,升值不算明显。长期投资,需要考虑片区发展和板块轮动。在目前成都的行情下,建议考虑一些成都低价区域,选择倒挂差价比较大的楼盘,性价比高的盘,后期可以配合出租长持,同时也是为你孩子将来大一点来成都上学打下基础。

提问:雕叔你好!您建议我直接出售两套40年产权的loft公寓,因为是去年刚入手,刚刚去问现在卖税很高,我们询问也是想再鉴定下,要不要留租两年,还是直接卖。

回答:直接卖!因为你要考虑时间和机会成本,2年的时间公寓价格大概率趴着那里不动,但是换成住宅,2年时间上涨空间很大。如果说等你2年后再买住宅,门槛更高,其实你的资产在变相缩水。机会成本,才是最大的成本。“机会成本”通俗的解释是假设有一笔钱可以投资几件事情,A赚十万,B赚五万,C赚一万,这时候应该选择投资A,如果投B表面上也赚钱,但在机会成本上比较A计算,相当于亏损五万,甚至有人不思考图方便会去投资C,相比A的投资等于亏损了九万。投资者的本金都是有限的,只要投资必须投最赚钱那个!可以说无论你选择什么都必须放弃另外N个选择。懂得取舍才是一个理智的投资者发现投资错误,立马止损,转投其他,苦熬,浪费很多机会成本。

提问:雕叔您好,新人首问:刚刚卖掉西二环一套二,想置换大点的房子,普四资格,总预算350万左右,最近看房越看越绝望,资格不刚,预算不高,想改善感觉太难,又不敢一直等下去,担心最后换个寂寞,目前勉强有如下想法,请雕叔帮忙分析参考。1.首钢璟辰里高层和华润时代风景洋房,这两个项目麻烦从地段、产品、未来增值空间等方面,综合分析比较一下,华润时代风景属于二圈层,会不会相比二八板块有发展局限性?2.原小区龙湾半岛居住很舒服,也习惯,目前里面也有很多四房二手房可以选择,请问相比上面两个产品,值得考虑选择吗?如果选择,再过段时间下手是否有机会捡漏?3.就我目前的预算,除了以上想法,还有哪些地段哪些楼盘可以选择?新房二手房都可以考虑,主要是自住,当然也希望未来可以有增值空间4.目前买房是好时机吗?下半年会是什么样的走势呢?谢谢!

回答:你好,作为普四的确只能看一些顺销的,不那么热门的楼盘,这一点我们能认清现实,从实际出发就好。1、首钢在二八版块,地铁是丰富的,产品是刚改的层级,这个楼盘地段的二八版块是比较热门的区域,周边开发商众多,市场的预期,大家的期望值都比较高,我觉得应当是三环内普通上车最好的区域了,从产品看是高层哈,这一点如果你的预算就300左右,我觉得还是很不错的选择,至少是刚刚好的,从单价看两万五六,比周边的二手房相差不大,属于还可以的,未来看涨到3万,问题不大。时代风景地段差一些,但是产品更强,是洋房。时代风景处于十陵,是二圈层这一点来看教育是比不过成华的,商业目前也不如,地铁的话可以说勉强打平,然后产品赢过首钢,它的洋房产品,价格段差不多300-350万,单价两万四五,你的预算也是比较合理的。所以总的来说,首钢地段好,产品差,华润地段差,产品好,此时就看你内心侧重点是什么了?你是想去改善,所以如果入手一个首钢的高层的话,怎么谈得上改善呢?所以如果要自住舒适性,我觉得华润更加偏向改善,但是从大的版块未来发展动力,教育等配套资源,我认为首钢还是优于华润的。你选的两个楼盘正好是半斤八两,不过也正好是适合你预算和资格的楼盘,不能预算一定的情况下,啥都要,既要改善又要未来,一定要有侧重,要坚定内心最初的想法。如果是我个人的话,我可能会选择更具有未来性的首钢,看重版块的价值,暂时放弃改善的想法。2、龙湾半岛的确很不错,但是房龄大了,后期的流通性是欠佳的,除非你再买就是纯粹图自住的舒适性,也不寻求以后转手了,升值了,那么才可以考虑哈。如果一定要买的话,当下进入了楼市下行期,我认为年底到明年初出手,是比较合适的时机。3、作为普通你要自住的话,我觉得还是可以侧重于主城地铁的那种,比如华润二十四城、华润时代风景,这些都是不错的自住楼盘,另外类似的还可以看十陵地铁洋房比如佳兆业珑樾壹号,但是门槛稍高。4、当下买房要看新房还是二手房,新房现在遇到合适的楼盘了,入手是没问题的,这个一直都是及早上车及早好,降价的可能性很小,二手房的话则如我前文所述,建议可以年底到明年初入手,到时候二手房指导价的威力已经显现出来,市场比较低迷,成交低,价格也低,可能是一个比较好的时机。