提问：美丽智慧的房姐，您好，因在武汉限购区无购房资格，今年九月份在武汉以亲戚（武汉本地户口）名义购买了一套限购区住房，合同已签，12月份开始还贷，请问如何合理规避风险，签代持合同可以吗？代持合同受法律保护吗？代持合同有样本吗？签了代持合同还需要公正吗？怎样才能最大限度的保护我自己的权益？问题有点多，还望房姐不烦赐教，谢谢。

回答：签代持协议有没有用？当然有用，关键是怎么签？代持，是一套手续，而不仅仅是一张代持协议。房产的产权权属怎么确认？

房产的产值为什么能归你？

房产的处置权利怎么控制？

怎么保证你是第一顺位债权人？

怎么附加保险？

怎么避免代持人的反悔？

把这些点考虑进去，再去思考代持这件事，你才能设计对应的手续。

全套手续包括但不限于：见证协议＋抵押转账记录＋全权委托（或者分开委托）＋长期租约＋买卖＋抵押证＋代持工资（房租）。代持人有家属的，还要先排除家属的干涉。意外可能性较大的，遗嘱要先安排好。手续不是一劳永逸的，随时保持创新。

代持的逻辑：代持的本质是一项委托，一笔合作，因此代持的核心，是双方的信任。代持的逻辑，是用抵押物债权来获得实际上的房子的产权，所以要让代持人签抵押证，叠加各种债务，无法从房产上获得差价。

代持协议，各种委托，长期租赁协议，是为了让你拥有对这套房产的经营使用权利和处置权利。

好的代持人，是只要讲清楚，什么手续都配合你的，不会疑神疑鬼。房屋的产权，决策权，处置权都在你名下的时候，才算完成代持。

详见知识星球内部分享《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》

提问：本人已婚，深户，在深一套房，红本在手，手上有现金100，想再买一套兼顾投资及自住，400以内，最好有较好的中学学位，请问怎么操作？可以有哪些楼盘推荐？房产是我的名字，配偶深户，无房贷记录

回答：你好，总价400万现在深圳买房比较尴尬，小户型已经集体上涨一波。

建议买二三梯队的学位房。

关于深圳中考：

1、深圳中考，均分95读不了深中，均分93读不了红岭，满分460，普高录取：非深户391最低，深户349分最低，深圳身份证只有400万张，深户考上高中的概率为70%，非深户20%，深户优势很大；

2、参与中考78300人，公办招生计划35531人，录取率45%，2018年录取率约47%，学校建设速度跟不上人口流入速度；

3、四大全部大规模点招，点招生和地段生升学率差距惊人，比如广受追捧的深高北，八大率只有16.9%，总共60人，红岭1人，深中、深实验、深外分别两人，自己的高中部53人，参考356人，这60人，有多少来自那两个点招班？

4、福田、南山的成绩成绩比较稳定，宝中的学校（海旺、海韵）今年有较大进步，光明、龙岗、坪山则没有亮点，说明，生源还是衡量学校水平最重要的指标，房价是衡量生源水平的重要指标；

5、南山的学校，基本没有点招，全部是地段生，南二外系、南外系、南实系、育才系的八大率每年都在20%左右或者以上，我不认为全是教学质量的缘故，硬件设施是一部分，主要还是生源以及家长对教育的时间、金钱投入；

6、花大价钱买深实验的家长，都是各行各业顶尖人物，这群家长，对孩子教育的投资本来就大，换个二线学位，学而思、各大补习班一起上，成绩也不会差，很多家长会错误的认为，孩子成绩好是学校的缘故。

所以，深高北的成绩未来不会差，因为后期花高价买学位的孩子参加中考了。搞房地产，因城施策，搞教育，因材施教。

深圳投资性价比高的板块，详见知识星球内部分享。

提问：新人首问。房姐你好!关注你很久了，我家在湖北十堰有套市中心房居住，2016年时在沌口联投金色港湾投资买了个洋房顶楼复式(一直空置)，贷款买，目前市场价265万。孩子明年大学毕业。请问(1)金色港湾的房子是继续留还是卖，住的可能不大，孩子以后到哪不确定;若卖了目前又无武汉房票。(2)十堰房子无贷款，市值100万，有必要置换个老破低价房等孩子毕业落户武汉，在武汉购房吗？(3)沌口东风公司对面绿岛花园房子怎样，亲戚有房想出售130万，能否贷款接盘，让亲戚代持。一直不知怎么打理和规划，有劳您在百忙中指点迷津，万分感谢

回答：你好，重点还是看孩子毕业之后的发展，子弹150以上，优先建仓一线城市。沌口是个很封闭的板块，其实很难吸引汉阳以外其他板块的人口，所以长期看，生活半径在附近自住可入，投资可以回避。从投资回报率角度看，金色港湾可以出手裂变2套低价潜力盘。十堰可以换一套小户型自住，或者抵押融资。子弹都投资到一二线城市，利益最大化。

武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：可爱的房姐你好：新人首问，坐标沈阳。单身，每年大概有50万的收入可以用来投资。本人现在有三套房子：房一是苏家屯奥园国际城93平，全款，自住。房二是一个门市，2010年53万买入，现在每年收租八万。房三是今年四月份SFSD买的会展中心板块的奥海南樾府洋房期房，首付40，贷款88万。明年10月底交房。我的问题是：一，现在打算买第四套房做投资，预算为首付80万，贷款120万左右，请问新市府即将开盘的恒大珺睿府值得入手吗？想买它128平的洋房?。二，请您帮我看看现有的房产，该不该换成现金去北京置业？新人不懂行情，问得不对的地方请您包涵。谢谢

回答：你好，恒大的产品能回避尽量回避，恒大珺睿府是恒大回避盘里最应该回避的。单价太贵了，明显比恒大雅苑真实价值低的楼盘，因为拿地价更高，所以房管局给批的价格也高。

子弹凑到150以上，去北京入手一套上车盘，大仓位留在一线城市。奥海南樾府交房之后出手奥园做裂变。

门市保留，租售比很高，可作为现金牛奶，必要时可以做抵押融资。

提问：坐标河北廊坊，号称京津走廊上的一颗明珠，自主一套140平，门口就是小学初中，17年13000购入一套86的两居，手里还有300平米的拆迁房，问您说过河北没有存在感，那么廊坊离天津北京这么近，未来房子有潜力吗？要怎么优化资产？300平的回迁房给了之后要不要出手，周边建议哪里？北京？天津？济南？另外本人农村户口，家里有800平的宅基地和院子，以目前的形式看，可不可改成别墅，主要担心未来农村改造，我们村离天津武清佛罗伦萨小镇才15公里，还有我的农村户口要不要保留，或者买入天津房产办成天津户口？望给点建议，关注你很久了，祝你越办越好

回答：你好，为什么河北没有存在感？

当一个城市经济发展到一定规模之后，辐射和扩散效应显现，带动周边区域发展，形成1小时经济圈，也就是城市群：珠三角，长三角，京津冀。

但是城市群的发展会导致2种完全相反的结果：

一是“马太效应”，城市之间的经济发展不平衡加剧，导致地域差异越来越大。

二是“扩散效应”，经济强省带动周边不发达城市，实现城市间经济均衡发展。

而河北属于结果一，被动向北京和天津输血，存在感越来越弱。

河北省环绕北京周边的4区13县，未来发展潜力差异巨大。能级低的城市，与相邻经济强城市市中心的距离越近越好。原因在于，二三四线城市随着城市能级的降低，向外辐射能力下降，城市的发展及对人口、产业的聚集更偏向于城市内部。

廊坊看似离天津和北京都很近，但你实测地图上距离，离哪个城市都不近，中间地段最尴尬。

北京的北边和西边全是山脉，人口有山脉阻隔，导入会削弱。东边和南边有平整的土地。

东边：通州地缘凹陷，燕郊，抵达最近的中心区国贸，直线距离只需要半小时。

南边：大兴范围太大，北京南边丰台和大兴都没有能拿的出手的产业聚集地，所以人口集群效应减弱。没有人口聚集，就没有投资价值。所以环京能买的只有燕郊。

坐标河北，子弹充足首选北京，次选天津，最后才是环京。

具体说说你的子弹和房票情况，再做具体的资产配置建议。自住养老可以考虑自建别墅，当做纯消费。如果未来农村没有拆迁土地，户口留着没有价值，可以考虑迁入天津，为孩子未来高考做准备。

提问：房姐好。坐标北京纯投资林肯公园值得吗。同价位还有什么推荐

回答：亦庄＋通州次渠这片是喷泉上的水面，美好的同时带着溢价。

北京的洼地都有哪些？

朝阳最便宜的10%楼盘是洼地；

丰台最便宜的5%是洼地；

石景山最便宜的1%是洼地；

海淀最便宜的0.1%是洼地。

北京投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，二线城市的远郊特色小镇的房子能买吗？规划的好像还不错。

回答：不值得

在距离主城三五十公里开外的湖边或者山脚下，圈起一块地建造一条和古文化概念沾边的街区，再做一个温泉或者游乐场，一个特色的小镇就诞生了。

很多人会被眼前的美景陶醉，梦想就要在这里过上周末度假或者退休养老的生活，战战兢兢的走进了售楼部，一问价格首付才十几二十万，于是脑子一热就交了定金，买这种房子不仅仅是伪需求，更是一种伪投资。

从需求上讲，相比泡温泉，老人更需要的是健全的医疗设施，相比游乐场儿童更需要的是优质的教育场馆，孟母三迁为的就是有一个好的教育环境。

从投资上讲这种资产一是没有升值潜力，二是没有变现能力。

能推动房子升值的是学校地铁，商业医疗，绝对不是什么温泉SPA，更不是什么过山车和海盗船。

提问：新人首问：房姐您好，我估计是提问人当中最穷的了，介绍下情况。我在江西南昌，目前手上只有10万存款，小孩2年后才上幼儿园，目前主要担心利率下降引起房价变涨，毕竟南昌房价一直是居高不下。我的问题是：1、需不需要尽快凑齐首付买房？首付缺口大，除了老人资助，还有其它办法凑首付或者是否可以降低首付？2、个人意向是买二手房，可以省房租。是否有好楼盘推荐？或者如何跟二手房砍价？3、补充下：我与老公名下都无房社保已交满2年，个人拥有总额10万的2张信用卡。感谢指教。

回答：1.凑首付的方法很多，详见知识星球内部资料《所有渠道融资成本的等级》《无息贷款实操方案》

2.二手房重点淘你们生活半径附近的，沿着地铁线淘次新笋盘，年底是个比较好的入手时机。砍价技巧详见知识星球内部资料《二手房砍价50万实操技巧》

3.穷人翻身靠拼命，改变命运的唯一路径就是冒险。

人生要有坐标。有坐标是对自己的进步心中有数。

第一个坐标是自己的父母。如果你能超过你的父母，那你就已经很强了。有些人父母非常弱，那你超过他们也很不简单。

你为什么穷?因为你父母穷。你父母为什么穷?因为你爷爷奶奶穷。从一个几代穷人思维里爬出来，很了不起了。

第二个坐标就是同龄人。你每天一起床，就打败了80%的同龄人，这也很厉害了。如果你能打败朋友圈90%的人，那你应该升级朋友圈了。

第三个坐标就是你自己。如果过了几年，你还是这个水平，丝毫没有进步的话，你自己都应该鄙视你自己。

不过你超过父母之后，要表示谦卑，否则父母的自尊会碎一地，他们相信了一辈子的东西被你轻易击败了。你要告诉他们，你们还是赢了，至少你们的儿子比我的儿子强。

加油！先从融资开始。

提问：房姐，说说我的情况，今年刚毕业，家里帮忙找了稳定的公务员工资，比较纠结留在家乡还是去大城市发展？

回答：我国百万以上城市人口占全国人口比重的24%，日本、澳大利亚在70%左右，美国、韩国、加拿大在45%左右，相比之下我们差距太大了，人口还有很大的聚集空间，目前我国有14亿人口，未来10年会有3亿左右的人口，从农村小城市迁移到大中城市，这就是我们一贯劝大家趁早去一二线大城市工作生活生活。

虽然大城市工作压力大，房价也高，但是历史车轮滚滚向前，势不可挡，想想我们当年一起求学的同学，10多年后因为选择的城市不同，导致事业财富的差距差了几个量级。

提问：请问房姐，怎样可以注册公司，然后怎样可以做到没有显示来源的每月打工资呀，问了相熟的中介说没听过，武汉有搞这些事情的按揭公司吗？有没有推荐

回答：详见知识星球内部资料《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

提问：新人首问。房姐您好，我是看了您的公众号才加入星球的。不是因为我有炒房的强烈动机，而是您对社会和经济的理解深度令我折服。我是抱着学习的态度加入星球的。我是工薪阶层子弟。在北京读完博士后，进入了一家体制内单位。工作不累，一年税后收入二十万出头，公寓房。因此，就温水煮青蛙，浑浑噩噩多少年过去了。除了自己在专业上有进步之外，几次提拔都被人给顶下来了。现在面临重新选择。一在体制内继续干，结识有实力的人，力图走仕途。二停职留薪，得到一份雷打不动的保障（一月八千多），获得自由之身，出体制靠自己的专业找工作，工科博士，专业自我感觉还行。您看利弊在哪里怎么选？

回答：你好，先正视一个问题：“几次提拔都被人给顶下来了”，为什么？有人的地方就有江湖，社会中被不公平对待一般两个原因：

一、你太弱，二、别人奉献了更多你没看到的东西。

没有后台，最好是尽早和有实力的人结成君臣关系。通透的领导，对人就是要分远近亲疏的，为了嫡系牺牲外人的利益，理所应当，甚至是刻意的杀鸡儆猴。如果弱到连脸面都放不下，更无法护卫君的领土与利益，被排挤是自然的事情。有些时候，会有老员工、副职领导和颜悦色，甚至和你称兄道弟，这些人大多是没有资源说便宜话罢了，别因此产生错判，更别忘了职场的丛林属性。我教你的不是办公室斗争，是判断敌友的智慧。思想可以特立独行，行动要做到顺势而为。

工科博士群体很容易形成路径依赖，大部分人完全没有想到可以有其他体制外选项的可能性。带着救生圈，是永远学不会游泳的。我倒是不建议你现在直接出来折腾，先摸索副业，小有成就了再考虑方案二。

提问：房姐，您好，全款淘笋是不是非得找到急用钱的房东才有吸引力？现在这个时机是不是不太适合全款淘笋，感觉业主心理价位还是挺高的，下半年或年底是不是淘到的机会要大些？有没有什么技巧呀？

回答：年底是最佳淘笋时机。法拍是个独立且赚钱的分支，详见知识星球内部资料《法拍房操作流程》。

提问：房姐，能不能说说南京现在入手哪个版块比较好？我感觉南京楼市的很多公众号专家渐渐的都变成开发商的说客了，也可能是我没接触到真正的大神。

回答：资金还可以的话，最好是大河西，这个包括江北新区核心区，注意是核心区啊。还有南站，将来会像上海虹桥似的模式，这个板块不错。江宁百家湖区域、竹山大道沿线、地铁线我也比较看好。城东和老城非笋不入。另外新房目前限价，河西南最近认筹，可以考虑。

你最后的问题，其实房产自媒体和房产投资是两个不同的东西，就像雷锋和雷峰塔的关系一样，认准了哦。

提问：房姐，我想听你的建议。哈尔滨市一套开发区龙塔附近房产08年价值270左右吧，正在卖中准备拿出来投资，一套江北学院路顶层复式（不封闭无电梯）价值50左右，一套学院路门市正在出租中，一套海口澄迈2016年买的在老城大润发附近买时候70多，一套唐山学区房阳光大厦现在同样户型的在网上挂100左右（出租中租金不高2万多），一套哈尔滨也是龙塔附近开发区顶层电梯房03年（150左右但是刚需岳父母的准备和爱人贷款换一个房子），自住刚需一套价值270左右，一个月我是8000多爱人是6000，钱总是不够花啊，我们的开销就是靠工资和门市租金，有存款不到50万吧。我应该怎么去投资，盘活现状。

回答：黑龙江整体都不太好，人口流出严重。哈尔滨已经涨过一轮，现在是出手的好时机。唐山尽早出手。房龄15年以上的房子，都可以考虑出手，哈尔滨留2套自住即可。海口房产和门市如果租售比能到4%以上，可以保留，若不能，其实不算优质资产。

要投资就要放眼全国，从地域角度看，南方省会动力比北方动力强。从城市的角度，沈阳比哈尔滨强。支持开发沈阳房票，做裂变，买租售比高的二手房。

既然想过包租婆的生活，那就想想怎么能提高租金收益。说说比较成功的案例。除了民宿和分割出租之外，还有一种比较特殊的玩法，租金可以提高500%，具体操作见知识星球内部分享。

提问：美丽智慧的房姐，目前中国人口老龄化在加剧，城镇化进程也在推进，但在未来，总会有一个时点，中国城乡人口达到一个平衡值（城市不再有净流入人口）！请问你觉得这个时间还要多少年？到那时，房价还会持续增长吗？另外，现在高层住宅这么多，容积率很高，新建的高层住宅，在几十年后，会变成旧高层，房屋老化面临拆迁，到时候会有开发商拆的起这样的房子吗？如果拆不起，现在的高层到以后老化了，岂不是很难在市场流动？到那时，大家持有的房产岂不是没有市场价值了？

回答：在整体老龄化少子化的时代，当前众多城市的抢人大战实际上是在收割最后一波人口红利。再过5年，全国的流动人口会进一步减少，城市人口的竞争将更加残酷。

西安为何高调抢人，利用抖音铺天盖地宣传，其实是执Z者已经明显的意识到：现在不把人口规模做上去，就再也没有机会了。国家中心城市，西安地铁第四期建设的批复，无不是西安抢人抢来的成果。

未来不要说县城，更多的地级市人口规模也会出现萎缩。而城市人口规模关系到城市各类基础设施的建设标准，服务规模。高铁站、飞机场、地铁线路里程，摩天楼的高度，图书馆的藏书量，大剧院、体育场的座位数，奢侈品牌进驻数量都与城市人口规模有关。

2016年开启的省城崛起的时代，很可能持续不超过10年，2025年就会见分晓。目前来看，武汉、南京、杭州、成都、重庆、天津六座城市已经稳固了自己地位。西安、郑州、长沙、合肥、沈阳、青岛、济南爆发力较强，正在全力冲刺。

二线城市群雄竞逐的时代，也是二线与一线差距迅速缩小的时代。最先睁眼看全国的一线民众，利用视野、资金的优势降维打击了很多城市，实现了财富意义上的自由。

未来几年，依旧是二线的时代，错过这个时代，城市化的红利将尽，财富的机遇也将烟飘云散。

提问：万能的房姐，请问您提到的签远期合同，可以具体一点吗？比如多长时间算远？怎么和卖家谈？合同中需要具体明确哪些事项？多谢多谢！

回答：如果你看上了一套房，暂时没有子弹，可以通过远期合同拖20个月，有充足的时间筹集首付款，即使最后房主不卖给你，也可以获得巨额赔偿。拖延流具体操作见知识星球内部分享《拖延流实战篇》。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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