近三年二中院房屋买卖合同纠纷案件审理情况

2020年1月1日至2022年11月4日，二中院共受理房屋买卖合同纠纷案件4548件，审结4469件。其中，2020年受理1145件，涉及商品房销售合同纠纷410件，商品房预售合同纠纷518件，二手房买卖合同纠纷214件，其他纠纷3件；2021年受理2047件，涉及商品房销售合同纠纷920件，商品房预售合同纠纷807件，二手房买卖合同纠纷296件，其他纠纷24件；2022年截至11月4日受理1356件，涉及商品房销售合同纠纷647件，商品房预售合同纠纷490件，二手房买卖合同纠纷198件，其他纠纷21件。

案件审理中发现的问题

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广告或宣传资料对购房者

的影响易被忽视

一般而言，商品房的销售广告和宣传资料会对购房者的购房行为产生一定影响。若广告或宣传资料对房屋及相关设施进行了展示，即使商品房买卖合同中未对相关设施作出明确约定，购房者也会认为这是一种允诺。若交房后，房屋及其相关设施与广告或宣传资料上呈现的不一致，则容易引发纠纷。在此也提示开发商，不要忽视广告或宣传资料对购房者的影响，在销售环节应对相关设施及设计向购房者进行充分的提示说明，避免产生纠纷。

2

商品房买卖易在交付环节

产生纠纷

商品房买卖有涉及面广、交易流程复杂、履行周期长等特点，因此，房屋能否正常交付、交付是否符合合同约定等便成为此类纠纷的争议焦点。在二中院受理的案件中，因开发商未能在合同约定的时间向购房者交付房屋、办理产权证等引起的纠纷占比较高。同时，商品房交付标准一直是购房者与开发商争议的焦点。多数情况下，开发商认为“商品房经验收合格”即为交付，但在购房者看来，验收合格并不意味着房屋的交付，如果房屋存在不严重影响居住使用的其他质量问题，也可以拒绝收房。此外，实际交付的房屋与合同约定的房屋面积如果产生误差，也容易引发房屋价款承担方面的纠纷。

3

二手房买卖多因合同履行

产生争议

相较商品房买卖，二手房交易除了咨询、磋商、缔约、贷款、买受人资格审查外，还有房屋核验、解押、缴税、过户、交房等多个流程，各个交易环节的不确定性因素更多，实践中的问题也更加多样。比如权利瑕疵导致合同无法履行，买受人在签订二手房买卖合同前，如果未对所购房屋上的权利负担情况了解清楚，则有可能因房屋存在其他抵押登记导致无法办理过户。出卖人隐瞒其共有人身份，或违背其他共有人意志与买受人签订房屋买卖合同，因共同共有人拒绝追认导致合同难以履行的情况亦不鲜见。还有违章建筑导致合同无法履行，在二手房买卖中，顶楼、带小院的房屋，因其具有可改造性往往会受到购房者的青睐，但此类房屋也会面临因违章建筑导致无法过户的风险。

对广大市民的几点提示

1

交易主体应严格履行合同义务

依法成立并生效的合同具有约束力，缔约双方均应当依据合同约定，各自履行义务。开发商在订立商品房买卖合同之前，应对可能影响购房者居住体验的相关设施及规划进行充分提示说明，避免在房屋交付阶段因交付不及预期产生纠纷。应确保在合同约定的期限内按期交付合格房屋，若实际交付的房屋面积与合同约定的房屋面积发生变化，即使实际交付房屋面积大于约定面积，按照公平原则，开发商也可能承担超出部分的房屋价款。购房者在签订商品房认购协议或认购书并缴纳定金后，应按照合同约定及时缴纳购房资金。在房屋符合交付条件时，购房者应及时接收房屋。若房屋仅存在未严重影响正常居住的质量问题，则应以合同约定的交付日期作为收房日。在已经办理了产权证的情况下，购房者不宜因轻微质量瑕疵便认定房屋没有交付，要求开发商支付逾期交付利息和违约金。对于质量瑕疵，购房者可以通过质量违约诉讼另行解决。

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