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北京昌平小产权房强拆 多少老人家的血泪史,请捂好钱袋子

提问:

章哥,****中心推出的养老房值得买吗?

具体情况是:房子两室一厅,83平米,170万左右,没有产权,但有永久使用权,可办贷款,首付50%,最多贷8年,贷款利息3.15%。

购房后可以自用,也可以转租出去,一个月租金收益7800左右,收取10--20%的管理费,将来如果用不上,也可以转售,以当时的售价为准。

我的问题是:

1、永久使用权的概念合法合规吗?

2、不谈自用养老的概念,仅仅是作为一项投资,收取房租,值不值得购买?

3、这种养老房发展前景如何?

多谢指教!

1、我听说过这个项目,据说也好几年了。但最好不要买,风险非常大。

2、先想明白一点,这种项目为什么在北京没有?

平谷顺义延庆等远郊区,甚至房山顺义门头沟昌平等近郊区,农村集体用地的土地成本并不比**高,人工成本也是差不多的。

而在北京的市场更广阔,**的这个项目也肯定绝大多数都是北京人去养老,那为什么不开办在北京?

就一个原因,北京的监管太严格,这种项目无法运作。

为什么监管严格?

就因为风险大,暴雷率几乎是100%。

我印象中去年民政部门做过调研,四川湖北等地是这种项目的重灾区,无数老人的养老钱被骗的血本无归。

当然也不能说全是骗,有的项目方最初有可能是真的想认真运作的。但利润根本无法支撑这么高的投资回报率,最后只好演变成了庞氏骗局,用后来者的钱来补贴前者。

最终实在支撑不下去的时候,运营方只能卷钱跑路,老人们投诉无门,就算有人管也肯定收不回本金了。

3、这种项目其实早就有,印象中2009年我就接触过,有人找我们公司合作,形式和现在的几乎一致。当时的拉投资的Slogan就是:一张床卖出28万!现在只不过是当年的升级版,更贵了。

说白了这就是非法融资,所谓的房子或床位根本就是幌子,有没有都不重要,投资人连到底哪套房,哪张床属于自己都说不准,是否一房两卖也根本不知道。反正也没有产权证,又都是想的投资,最终真金白银换了个虚拟权证。

4、回答问题1,所谓的永久使用权就是扯,法律明文规定,租赁期都不得超过20年,哪来的永久啊?任何没有《物权法》所保护的产权房产,都是骗局。

这种所谓的养老地产还不如普通小产权呢。那种绝大多数都是买来实际居住的,只要规模大,轻易不会被强拆或清退。而这种无产权的项目,随时有被关停甚至强拆的可能。

或者说,产权以及经营权掌握在运营方手中,一旦他们欠了债务就可以把这抵押出去,新接手的是否承认这永久使用权就不好说了。大概率是不认的,因为本来就是人家设计好的套路。

5、回答问题2,这种投资明显是骗局,风险非常大,不要投资。

这贷款利息就很不合理,更是骗局。3.15%,如此低的融资成本,天底下哪儿有这种好事啊?真要有这种低息贷款谁还干什么实业啊,直接倒腾贷款就能赚大钱。

之所以有这么低的利息,说明这东西本来价值70万,但就卖给你170万,所谓的贷款压根儿就是子虚乌有,人家只不过是分期收款而已。这3.15%就是诱饵,根本就不存在。

也就是说,本来你就不应该欠他们钱。但人家就硬说你欠了,不仅要按期还钱,还要给利息。

房子价值170万,一个月租金7800,那这收益率达到了4.6%,太高了。就算是去掉管理费还4%左右呢,赶上了银行利息,天底下没这种好事儿,根本就不可能。

收益越高,风险越大。

在北京以及环京的房产投资中,只要租金回报率超过2%,就意味着风险加大。

6、回答问题3,养老产业的发展前景广阔,但至今为止,所有的模式都在探索中。

因为运营成本太高,而收到的费用却高不了,所以基本所有项目都没什么利润。

因此,养老产业,尤其是涉及房产买卖的养老产业,到目前为止基本上都是骗局,至少是大多数烂尾。

7、总之,这种项目千万不要投资,暴雷的案例数不胜数。

非常低的利润率,根本无法支撑如此高的回报,所以这即便现在算不上骗局,运营方跑路也是早晚的事儿。

就算不跑路,这种项目被监管机关叫停也是肯定的,只是时间问题而已。