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东实小产权房出售 莆田头排“溪景房”登场

2011年后,莆田城区开发向南沿溪挺进,新城南、玉湖的逐步落地,给莆田营造出全新的滨溪都市感。

10年过去,沿岸不少小区头排住宅,凭借壶兰山水的特有景观价值,房价也一路潮起,成交价25000元/㎡以上的房源并不在少数。这也间接说明:木兰溪头排住宅,更受莆田改善群体的欢迎。

自坂头东地块开发饱和后,正南靠溪沿排其实就剩下坂头西一隅,因此对于这个版块市场的期待值是肯定有的。

坂头西改造是从2020年于9月11日正式启动,体量约487亩,涉及征迁户数约651户,目前已经净地。针对毛坯限价水平仅在16200-16500元/平的坂头西新商住地,和2年前基本没有太大浮动,到底能入手吗?开发商拿地又有哪些风险呢?

▲地块航拍图

地段点评:

坂头西三幅商住(含商务旅馆)地块,都处于木兰溪北岸头排,地块位置朝南瞰溪,颇具景观价值。地块由城港大道、滨溪北路联接万达片区、坂头东、正荣财富中心、玉湖,3公里范围涵盖较多的商业配套和新建城市资源,且按照坂头西自身规划,未来地块近周也会有学校、零售商业。结合莆田木兰溪两岸开发大蓝图,版块也具备相对长期的升值弹性。

木兰溪头排+入城关口位置+最高限价1.65万/平,地块的住宅置业意向需求应该不会低,但商务旅馆地块的市场恐怕不高。

横着看,更震撼!

1.

地块格局

从地状看,三幅用地中两幅商住地相对规整,坂头西地块一占地约35亩,地块面宽较大,视野宽阔,比较好布局。坂头西地块二呈现不规则三角地状,占地约10亩,坂头西地块三体量仅有约19亩左右,呈正方形地状。三幅用地被规划道路隔开,皆临溪。

▲地块航拍图

2.规划评估

着重讲解地块一、地块三两幅商住地,体量很偏小,格局受限,所以很难打造高端社区项目,但相对而言,限高80米、容积率2.6的坂头西地块一居住性能明显会比地块三要好,地块三容积率3.7且限高100米,前方受地块二商务旅馆遮挡,后期视野和居住体验不会非常好。

坂头西地块一最大建筑面积61241.674㎡,起拍楼面价约7837元/㎡,最高楼面价约11511元/㎡。

坂头西地块三最大建筑面积47662.179㎡,起拍楼面价约7553元/㎡,最高楼面价约11203元/㎡。

▲地块航拍图

3.交通评估地块目前主要交通线还是围绕城港大道出行,后期道路规划胜利路,将与滨溪北路下穿衔接,进入主城后期可能还是会依赖城港大道的辅路,高峰期可能会堵车,但滨溪北路打通就会缓解很多。

▲地块区位图

PS拍-2021-24号等地块

SWOT评估

优势分析:

1

地块最大的价值点集中在木兰溪畔,头排视野难得,成为项目最大卖点之一,也会给资产后期价值带来一定的膨胀空间。

2

地块对岸为荔城新度、城厢铁岭,作为城市跨溪的新战略延伸点,以铁岭为例,未来也将被打造成一个滨溪风光的城市生活区,木兰溪两岸围合发展势必促进莆田滨溪城市带的生成,巨大城市能量背后,为项目后期带来更多可能。

3

地块配套呈现多维度,2-3公里可摄取城南大量商业经济资源,教育资源,坂头东西两大版块新建学校正在动工或规划启动中,同时拥有较高的休闲价值,不仅有沿岸千米的木兰溪跑道,西侧还规划市区第二大体量的木兰陂世界遗产公园,生活功能整体还是比较可观的。

4

城南沿岸一带的住宅地近年来供应缺乏,且本次两幅商住地块体量偏小,在销售周期上不会太长。

▲地块航拍图

劣势分析:

1

地块一需设置零售商业不小于6200㎡,地块三需设置零售商业不小于1000㎡,同时规划1所6班幼儿园,用地面积≥2880㎡,体量不大的同时开发成本加码。

2

地块目前属于拆迁后的净地状态,正进入头部期开发,整个体量超400亩的坂头西,如要发展完善,至少还在3-5年时间,因此项目近周配套及人气没有那么快跟上。

3

地块虽拥有一线溪景的优势,但距离城市核心区存在一定距离,大型商超影院医院基本在2公里以上,这一点会打压一部分需求,同时地块一东侧距离城市主干道城港大道过近,后期部分楼栋避免不了车流噪音。

4

目前四周新盘虽竞品不多,但大环境下市场成交数据仍不乐观,两幅商住地限价16200-16500元/平,但周边部分二手房源存在降价出售,如联发君领兰溪部分中低层毛坯房源当前售价仅为15100-16200元/平,对项目后期销售存在一定影响。

▲地块航拍图

机会评判:

两幅地块的后期价值翘点之一是体现在木兰溪头排,莆田改善族有相当一部分愿意买溪景房,市场需求稳固,就能带来资产稳定升值。还有一点就是南岸的全面开发,只要木兰溪两岸持续性发展,项目在配套、价值两个方面都会进一步上升。

▲地块航拍图

威胁评判:

针对地块一和地块三两幅商住地,除了后期内部竞争外,其他难题就是当前需求相对低迷的市场和更靠近万达平价二手房源。而规划定位商务旅馆用地的地块二,目前看莆田商业酒店行业竞争已经偏强,这是建立在城市客户需求没有再度扩大的情况下,且当前新的酒店旅馆布局也在莆田城区各个角落开花,玉湖五星级酒店、龙德井、万达南...市场预期恐怕不高。

▲地块航拍图

周边配套:

生活资源:万达广场、金海湾酒店、联创国际广场、木兰陂、瑞士小镇等