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处置小产权房 国家发声,信息量巨大

不管是北上广深等一二线城市,亦或是一些无地理位置优势、无人口增量、无产业带动的三四线城市,普通人购买商品房的难度都大大增加。更有些城市,楼市经历多年飙涨后,房价收入比高达30:1,即普通人买房需要不吃不喝工作30年才能买得起。

商品房价格高居不下,这类住房依旧还是大多数人遥不可及的梦;保障类住房又供不应求,而且申请条件苛刻;再加上国人普遍都对拥有房屋产权比较痴迷,所以越来越多的人把目光投向了价格低的“小产权房”上。

何为“小产权房”?这个称呼不是法律概念,它不同于商品房,只是国人形成的一种约定俗成的叫法。但国家对这类住房还是有明确所指:一种是我们在农村的房子,在集体建设用地(宅基地)上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。这两类房子都未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村颁发,亦称“乡产权房”。

值得一提的是,按照国家的相关要求,“小产权房”不得确权发证,不受法律保护。也就是说,购买“小产权房”是有一定风险的,即未来要么“有序转正”,要么“全面拆除”。如果是前者购房者就要欢呼雀跃,但如果是全面拆除,很多人恐怕哭都来不及了。

据易居研究院等机构的研究数据显示,截止到2018年底,我国总计有5000万“小产权房”。该机构给出的小产权房产生的原因有三个:其一、由于经济发展不均衡,许多大中城市人口密集,需求巨大,导致房价过高。但是商品房供不应求,所以就催生了大批小产权房和购买小产权房的群体;

其二、过去很多年,全国各地的政策法规对“小产权房”的定位和规定都模糊不清,让其处于合法和非法之间,才导致了各地小产权房建设的泛滥;

其三、就是单纯为了提高收益。农民集体通过在宅基地上建房,然后出售给城里人,或者出租给外来务工人员,所获得的收益远高于国家征收土地的补偿金额。

当然,最主要的原因是第一条。说白了就是很多人买不起大中城市里的大产权商品房,但又不想租房居住,所以就瞄准了城市里的价格低、交易便捷的“小产权房”——最低甚至仅为商品房总价的20%左右。几乎人人都知道,小产权房从本身性质上讲,是不合法的住宅建筑,不具备国家认可的产权证,在将来也很可能会因为“违法”而损害到购房者的权益。但很多人为了能拥有一套自己的房子,即使“冒风险”也还是会选择购买。

很多人只知道,买卖“小产权房”的行为不受到法律的认可与保护。但其实新规从明年开始更明确规定了小产权房属于“5类不得出租”的房产之一。

中国“小产权房”体量巨大,而且不仅仅是一些偏远小城市有这种现象,事实上连北京、深圳等这样的一线城市,“小产权房”也是早已泛滥。据公开资料显示,住房拥有率仅有30%的深圳“小产权房”总量占所有住房总量的50%之多,其数量甚至高于“大产权”的商品房。而在山西长治市,“小产权房”的占比,更是高达全市房屋总量的90%左右。

国家虽然明确“小产权房”不受法律保护,虽然很多专家都表示,“小产权房”的命运只有两种:转正或拆除。但一直以来对于小产权房是“有序转正”还是“全面拆除”都没有结论。原因我们大抵也想得到,一方面“小产权房”体量巨大,不可能“一刀切”采取措施;另一方面,如果真的全面拆除,这些存量小产权房的居民的居住问题,很难一时半会解决,所以此事需要从长计议;再者,如果采取“有序转正”,就涉及到补交土地出让金、契税费等问题,可能会更棘手。

国家发声,信息量巨大,重要文件释放三大信号

“小产权房”的未来关乎数亿人的居住问题,因此一直以来都备受关注。今年国家终于通过重要文件发声表态了——2020年5月18日,国家自然资源部印发《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》,针对农村宅基地、土地流转、房屋产权问题等,做出了明确规划。

国家发声,信息量巨大,该文件至少释放了三大重要信号:其一、对小产权房做了明确表示,“不得办理登记、不得通过登记将违法用地合法化”。即国家当前对“小产权房”的“违法必究”态度很坚决;

其二、这份文件同样也给小产权房未来的处置问题留有悬念——倘若“三权分置”实现,不排除未来“小产权房”逐渐“有序转正”的可能——文件表示,在将来农村宅基地和土地的所有权、使用权、资格权,或可以经过探索后独立分置出来,即“三权分置”。直白点说,就是未来村集体土地上建设的小产权房,所有权依旧归集体所有,但是资格权和使用权,可以不受所有权捆绑,单独出现。这样一来,那么在宅基地上建造起来的房子,就可以独立流转了。