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小产权房买卖协议 楼层 法院如何处理?(下)

三、小产权房执行异议之诉,能否排除执行?

深圳的小产权房不属于市场商品房,能被法院强制执行吗?

答案是——有可能。

实践中,一种是绿本房产证,不动产登记系统有登记,另一种是办理了违法建筑历史遗留申报,虽然仅有申报回执,但法院也可能通过向当地查违办发函的方式查明申报人,进行查封。

那实际占有人向法院提起执行异议,能排除强制执行吗?有以下两种情况:

01不能排除强制执行

【案例】:租金抵债,买方能否排除强制执行?

案情:

2012年,卖方将自建私宅一层以40万元卖给买方,后因卖方欠高利贷未还,法院以卖方为该房屋的历史遗留申报人为由查封了该房屋,并裁定将该房屋的使用权交由申请执行人行使,以租金抵债权。

买方提出执行异议,要求终止涉案房产的查封。

法院:

异议人称涉案房产的产权、出租权、收益权被执行人已转让给被执行人,但没有证据证明,且未经司法确认,本院不予认可,异议人所提供的证据不足以排除强制执行。

案号:

深圳市中级人民法院(2020)粤03民终13716、13717号判决

02能排除强制执行

【案例】:二手房东欠债,买方能否排除强制执行?

案情:

卖方2005年向原村民购买一栋绿本私宅后,十年后即2015年以2000万元转卖给买方李先生,李先生付了全款也一直对外出租使用至今。由于卖方周先生曾经在2010年对这栋房产进行历史遗留违建普查申报,法院应债权人申请查封了这栋房产。

买方提起执行异议之诉,要求排除法院强制执行。

法院:

(1)异议人已经付清了购房款,占有房屋;

(2)与申请执行人的债权相比,异议人对涉案房产所享有的民事权益应当优先保护;

(3)被执行人已经收取全部购房款,其财产并未因涉案房产的转让而减少,该转让行为并未损害申请执行人的债权。

因此,买方作为房产的占有人,对房屋享有排除强制执行的民事权益。

案号:

深圳市中级人民法院(2020)粤03民终6767号

四、离婚诉讼能否分割共有小产权房?

小产权房不能过户,甚至可能没有任何登记,是否能在离婚诉讼中作为共有财产予以分割?

部分案例显示,可以分割使用权。

【案例】:公婆自建小产权房,能否作为夫妻共有财产分割?

案情:

夫妻婚后,男方父母自建一栋农民房,未办证,但以男方名义申报历史遗留违建,后双方离婚,女方主张分割夫妻共有小产权房。

争议点有两个:

1、房子是夫妻共有的,还是男方父母的?

2、使用权能不能分割?

法院:

(1)涉案房产属历史遗留违法建筑,只能依据房屋土地来源以及建设主体来确定权属,女方主张该房产为夫妻关系存续期间的共同财产,仅有历史遗留违法建筑申报资料为证,这些证据对于确定房屋权属有参考作用,但男方父母提交的证据足以推翻房屋信息表和申报资料。

(2)涉案房产建设于婚姻关系存续期间,建房期间原被告与被告父母居住、生活在一起,故认定原告对被告的父母付出了必要的劳动;

(3)综上根据公平原则,原告应取得涉案房产的部分使用权,酌情分配涉案房屋的二楼由原告使用,其余楼层由被告父母使用。

案号:

深圳市中级人民法院(2014)深中法民终2827号

五、小产权房纠纷,如何应对?

对于小产权房的风险问题,大概率可以有两句话来概括:

1、有证风险大——有效却无法过户。

绿本房产证买卖,极有可能被认定为合同有效(也有可能不受理或驳回起诉),但却无法办理过户,注销房产证依赖原权利人的配合。

2、无证要占有——或无效或不受理。

无证小产权房买卖纠纷,极有可能不受理,或者被认定为无效,若证明其为实际权利人,除有合同、付款凭证外,实际占有非常关键,可能直接影响未来回迁权益。

当然,这一切都只是可能。

对小产权房买卖纠纷,法院到底会如何判?

《阿甘正传》中有一句话:

人生就像一盒巧克力,你永远不知道下一颗是什么味道。

套用来形容法院对小产权房纠纷的判决,也未尝不可:

小产权房纠纷就像一盒巧克力,你永远不知道下一个判决是什么结果。