深圳小产权房网深圳小产权房网

小产权房学区房可以就读吗,珠海学区房的12个常见问题

以下内容仅代表作者本人观点,仅供参考

01.

为什么学区房比普通房子要贵?

学区房的价格=房子本身的价值+学区溢价

比如去年有套瀚高花园的31㎡老破小卖到了113万,楼龄将近30年的房子,如果没了学区可能也就只能卖到1.6--1.8万/㎡(对标沿河东路一带的老房子)

算下来文园的学区溢价大概就是60万左右

也就是说,你买的每一套文园学区房,里面都有60万是在为学区买单,所以才贵

但这种算法只适用于普通的刚需学区房,如果是那种改善次新或新房(比如五洲花城三期这种),就另当别论了

02.

珠海的学区房算贵吗?

客观来说,珠海在教育公平这方面做得还是比较好的,它是国内最早提出12年免费教育的城市,同时也是最早执行师资轮岗、指标生制度的城市之一

正因如此,掐掉头部和尾部那些学校,其余学校的成绩其实相差并不大

目前除了文园、紫荆、九洲会存在较大的学区溢价,其余的头部和第二梯队学区房溢价其实并不高。普通家庭花两三百万,很轻松就能买到珠海排名前十的学区房

即便是最强的文园,目前的溢价不过也才60万左右,对比北上广深动辄过百万的学区溢价,已经算非常低了

03.

目前香洲区有哪些比较好的民办初小?

可参考以下图

民办学校基本是一分钱一分货,不需要学区房,给钱就能读,学费越贵的教育质量普遍会越好

但热门学校(比如容闳)如果招生满员了,就会采取随机摇号,只有摇到了才能就读

所以相比热门民办摇号的不确定性,提前购置学区房、办理落户依旧是大多数读书家庭最稳妥的做法

04.

买了学区房就能读上对应的学校吗?

当然不是,公办中小学需要遵循入读顺位制,以2022年香洲区为例

第1顺位:持有100%产权且房子户口一致,落户时间越早位置越靠前

第2顺位:原住民拆迁搬走的,可以继续安排学位

第3顺位:房子在本学区,但是落户在香洲区其它学区

第4顺位:已购买本学区房产,但是房产证没办下来

第5顺位:爷爷奶奶或外公外婆房产在本学区内

第6顺位:有房但是历史原因没有房产证的

第7顺位:租住政府公租房的

第8顺位:房产在学区内,但是只有部分产权

第9顺位:有房产但是学位被占用或者有户口无房(集体户口)

第10顺位:截止报名后办理房产证、落户香洲或香洲户籍学生补报名的

斗门区、金湾区、高新区、横琴粤澳深度合作区的顺位制几乎也是大同小异,第一顺位也都是房户一致

但需要注意的是,部分热门学校即便房户一致,也还是会有分流的风险(比如香洲区实验学校),所以最近两年打算读书的家庭,建议是尽早买房、尽早落户,落户时间越靠前,分流风险越低

05.

首套学区房有面积限制吗?

没有,哪怕你的首套房只有10㎡,只要是70年产权住宅或住宅公寓、只要有对应的学区、只要学区没占用,就可以用来给小孩读书

对于首套房,10㎡和100㎡的学区属性本质上没有任何差异

06.

二套学区房必须要大于50㎡吗?

同一区域内,如果首套房大于50㎡,第二套必须也要大于50㎡才可以用学区

同一区域内,如果首套房小于50㎡,第二套房也小于50㎡的话,户口落在哪就用哪的学区

同一区域内,如果首套房小于50㎡,第二套房大于50㎡的话,就只能用第二套房的学区

但这只是同一区域内的限制,假如你在高新区有房,如果想在香洲区买一套学区房,面积大小是不受限制的

同理,你在香洲区有房,不论有多少套,后续在金湾、斗门、横琴买学区房,面积大小也同样不限制

只有同一区域内的多套房子才会存在面积限制

07.

预算不多,但又想读好学校,有没有省钱的方法?

首套房买一套最小面积的学区房,然后放租,自己再在学校附近租一套房住。学区房的租金还能补贴自身的房租,读书+自住全解决

如果本身就已经有一套房的话,可以买一套刚好比50㎡大一点点的学区房,只用学区不自住,初期拿去放租,等小孩读完一年级后择时卖掉即可。一年级以后有没有学区房都不会影响正在就读

08.

家里有三个娃,可以同时使用一套房的学区吗?

学区房的学区在一个时间段内只能给一家户籍使用,但在使用数量上是没有限制的

别说三个娃,就算有五个、十个,只要他们在同一户籍下就都能使用

顺带一提,这也是我未来非常看好学区四房的原因,三胎开放,遍地二胎家庭,三房可能越往后越不够用,四房的受众大概率也会逐渐增多。有条件的话,建议是四房起步,后续不愁流通性

09.

吉大的石花中学建成后,对九洲中学的学区房会有什么影响?

因为石花中学和九洲中学的学区范围存在部分重叠,考虑到就近原则,后续部分九洲中学的学区房会被划到石花中学

目前预测,水湾路以西的九洲中学学区房都会被划到石花中学,像格力广场、莲花山消缺这些基本是跑不掉的了,近期打算买这些小区的读书家庭可以注意一下

石花中学学区范围预测,仅供参考

10.

凤山中学建成后,预计会覆盖到哪些小区?

首先,凤凰中学的学区大概率不会发生变动

早在2020年对凤凰中学进行划分时,官方就已经预留了凤山中学(即长沙中学)的范围,下图就是当时官方给出的各学区划分范围图

其实从上学距离来看,目前奥园周边小区离凤凰中学会更近,但可能是考虑到频繁更换学区会对房价造成波动,所以即使凤凰中学建成了,奥园一带的房子依旧处在九中学区范围

也正因为这个原因,现凤凰中学的学区房未来划到凤山中学的可能性就更小了

再者,凤凰中学的学位不算太紧张,并没有划走学区的迫切需求。凤凰小学全部去凤凰中学,在逻辑上也说得通

凤山中学建成后,更多是会影响到原九中的学区,考虑到就近原则与上学便利性,预计未来凤山中学会划分以下区域

凤山中学学区范围预测,仅供参考

包括未来荟、万科城等热门小区,未来大概率会被划到凤山中学。唯一不太确定的,就是绿景喜悦荟、凤山府这些次新楼盘会不会跟着一块走

论社区,他们同属于凤山社区,全部去凤山中学也合情合理;论距离远近,这一带似乎去哪个初中都不算太近,都要跨越大马路;南北跨度也相当远,一刀切感觉也不太妥当

就看到时候官方针对片区生源的调研情况如何吧

11.

未来有哪些潜力比较大的学区?

区实验+梅华中学

区实验作为老牌名校,早已名声在外

梅华中学去年才第二届统考,就考出了全市公办第五的成绩,生源和师资都属于珠海头部,未来稳定在全市前五应该没啥问题

群贤小学/凤凰小学+凤凰中学

群贤小学和凤凰小学的生源应该算是珠海天花板级别的,公务员+老师群体都集中在这里,家庭层次和学习氛围自然是没得说

直升上去的凤凰中学虽然只创校1年、且充斥着不少积分生,但据说期末考成绩已经能和文园掰手腕,前景也算明朗

十字门小学+十字门中学

十字门小学的师资堪称豪华级别,高学历骨干级别教师不在少数,自开学以来家长反响就相当不错

十字门中学虽然还没建成,但据说会以省一级的规格去打造,以十字门的发展势头和能级来看,这所初中还是值得期待一下的

中大附二小+中大附中

前环半岛作为目前高新区唯一一个纯改善板块,聚集了不少高层次家庭与周边的高学历上班族,生源有保障,而且学校有中山大学的资源扶持,待后续唐家中学的生源回流后,中大附二小+中大附中的组合大概率会是高新区的学区天花板

航空新城小学+省实金湾附中(航空新城中学)

航空新城核心区作为金湾新的行政中心、西区房价天花板,当中居住着不少公务员与高层次家庭,生源同样有保障

目前两所学校在西区的口碑都还算不错,省实金湾附中近年来还考出一些金湾TOP3(期末考),今年首届统考如果能超过斗门区实验,登顶西区第一应该就问题不大了

12.

珠海的学区房未来还有没有升值的可能?

学区房有足够稳定的受众,每年源源不断的适龄儿童读书,给学区房带来了极其稳定的接盘群体,这是很多普通房子都不具备的优势

但也正如前面所说,学区房的价格=房子本身的价值+学区溢价,学区溢价原本会因为学位紧张而逐渐水涨船高,但近年来珠海在教育公平上不断发力,先是推出教育集团制度,让新学校匀走一些名校资源,然后头部的文紫九还搞扩建增加学位,让原本紧张的学位反倒变得没那么紧张了

在这种局势下,学区溢价能始终维持在稳定水平就已经很不错。头部都如此,再往下的就可想而知