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共建小产权房 与农户共建房屋的法律风险

01引言

甲君是某村村民,由于该村山清水秀、自然环境优美,部分村民开始做起了农家乐,甲也想尝试经营或者将自家房屋租给经营农家乐的人,但因自家宅基地上的老宅实在破旧不堪,因此想重新翻建。为此,甲向有关部门提出了申请,也获得了批复同意,但重新翻建的资金缺口很大,一时无法筹齐。

乙君与甲认识多年,一天正好在县大街遇见甲,见甲愁眉不展,询问缘由,甲就将自己的烦恼事告诉了乙。乙听后便说:“老兄莫急,你们村山清水秀,又有几个好玩的景点,我听说现在已经有城里人去你们村里度假旅游了,还有人做起了农家乐,今后肯定越来越火,如果你没有资金的话,我出资和你一起建房,建好了我们可以租给别人做农家乐。”甲听后觉得可行,于是各自回家与家人商量。

几天后甲乙再次见面,同意共同出资建房,还一起找了建筑商询价,按照建房批复,可建房8间(楼上四间、楼下四间),建造总价为80万元左右。随后甲乙双方签订了书面协议,由甲乙共同出资建造房屋8间,考虑到宅基地是甲提供的,所以双方约定由乙出资70%,甲出资30%,双方对建造的房屋共有,各占50%份额。

建房完成后,以甲的名义办理了相关的权利证书。但没过多久,因甲结欠丙的债务没有及时归还,被丙起诉至法院,不久法院判决甲向丙归还本息,由于甲无力归还,丙向法院申请查封并执行甲新翻建的房屋(甲乙共建房屋)。

那么,在这种情况下,丙有权申请法院执行甲乙共建的房屋吗?假如法院要强制执行甲乙共建的房屋,乙有权提出异议吗?

02观点

丙有权申请法院执行甲乙共建的房屋,假如法院要强制执行甲乙共建的房屋,即使乙提出异议或提起异议之诉,法院也不会支持乙的诉求。

03释疑

《民法典》第二百零九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。”

《土地管理法》第六十二条第一款规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其他宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”

国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条规定:“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”

根据上述规定,甲家庭是本村农户并办理了建房批复,具备建房资格,但乙不是甲家庭成员,也不是本村村民,因此不能与甲共同成为该宅基地的共同使用权人。同时,根据房地一体原则,乙自然不具备房屋共有权人的资格。

乙虽然出资与甲共同建造房屋,但从权利属性上来讲,乙与甲之间也只是普通的债权关系而非物权关系。

因此,丙有权申请法院执行甲乙共建的房屋,假如法院要强制执行甲乙共建的房屋,即使乙提起异议或提起异议之诉,法院也不会支持乙的诉求。