提问：提问:星叔你好，关注你好久了，第一次提问。本人买房小白，现在宁波工作，第一次买房，手上有子弹40，想在宁波买房投资加自住，您觉得北仑小港的房子有投资价值吗？

回答：你好，小港在未来相当长一段时间都难以成为宁波主城区，地理上的距离是显著的。

小港也难以真正的融入北仑城区，中间不仅有山脉，还有工业区。

我认为在可见的时间内，小港都将以独立区域的形式存在，小港的居住价值，可能仍将是一个远郊独立板块的价值。

客观的说，在同样的远郊独立板块中，小港的价格不是最高的，当然肯定也不算最低。经过这一轮猛涨，价格洼地可能已被填平，升值空间也相对有限。如果你生活工作在周边，自住可以买。

提问：星叔，关注您有段时间了，对您在房市上的许多观点都比较认同，今天加入您的星球，希望有更多向您学习的机会。

我目前坐标重庆渝北区，现自住一套房，大概是2005年用30万买的小三房，还有几万元贷款未还完。另外在去年年底购买了北碚区水土的融创四房。

现向您请教：1.北碚区水土的融创明年9月前交房，感觉离主城有些远，是否值得继续持有？

2.一直想更加有效利用资金，实现房产的不断裂变，但自己由于刚买房，手头资金有限，也曾想把现在自住房8万元贷款还完，然后用抵押款再去购买新房，但想到再购买新房还需要贷款，加上抵押款也要每月还款，这样再算上北碚区水土融创的房子也要每月还贷款，这样还款压力就难以承受。

有鉴于此，特请您指导我下步将如何操作呢？谢谢！

回答：先说说楼市裂变。

楼市投资裂变是指随着楼市上涨，用第一套房通过风险可控的方式不断叠加债务以建立更多面积的房产，形成优质、灵活的资产组合。

首先，楼市裂变是随着楼市上涨而进行的，如果楼市下跌，那就无法裂变。其次我们从定义中知道楼市裂变是从第一套房开始的。没有第一套房，光有现金，那也是做不了的。

因为现金是过剩的，只有资产和杠杆才是稀缺的，没有它们就没法开始裂变。

再次，我们采取的方式是用风险可控的方式进行债务叠加。如果不计后果进行裂变，那你那个不叫裂变，而是癌细胞扩散，裂变得越快，越容易出事。

最后，叠加债务的目的是建立更多面积的房产，以形成优质、灵活的资产组合。我们不是为负债而负债，而是为了买入更多优质的资产。如果借债买了万年不涨的劣质房产，那无异于自找苦吃。

所以根据你的情况来看，我认为你当下资金流和负债能力都有限，不适宜操作房产裂变，否则负债太大会恶性循环，加大风险，裂变一定是在风险可控情况下才能进行。

北碚远离主城核心区，对外交通不畅，令其“形同郊区”。即使在重庆疾风暴雨般向北拓展这十几年，北碚也没有摆脱边缘化的危机感。

你说的这2点，只能说轻微利好，对北碚房价实际拉动我认为能力有限，投资来说地段还是硬伤。所以长持价值不大，后期可以考虑出手。

买房我一直认为买错比买贵更可怕，你的情况只适合卖1买1进行置换，暂时不适合裂变，预算有限宁可买对板块，牺牲一点面积。

重庆投资价值高的板块，具体详见内部分享!

提问：星叔您好，本人坐标成都，看中一套小产权房，要全款，低于市场价20w,请问能买吗？后期会不会有什么纠纷？

回答：小产权房一般都不建议买，买小产权房，就只能享受它的居住价值，不能期待它的投资和升值空间；

同时需要承担非常大的风险，尤其是当要征地拆迁或者买房者要做银行抵押或交易房产时。

近期就有广州白云区一小区被执行强拆，上百户业主被发了限期搬离的通知。

这些业主当时是以“集资建房”名义买的房，产权上写的是70年小产权房，宅基地证只有一个，其他人都是复印件。当年这块地租给一个商人，相关手续一直没办下来，属于违建。

谁曾想到，住了10年的房子，因为涉嫌违规建设，突然要被依法拆除，而且按规定没有任何补偿，一夜间损失上百万，房款两空，甚至无法诉诸法院要求审判，鸡飞蛋打。

这种例子屡见不鲜。

房子的性质不仅会影响资产管理的效率，也会影响家庭财产形式的完整性。

小产权房不等于财产，只有使用权。

在投资层面，不值得投资的原因是没有杠杆，容易错失机会成本，更没有金融属性。

小产权几乎不具备变现可能性，谁买砸谁手里。

所以我不建议买，一定要对小产权房有正确的认识，不要掉坑里！

提问：星叔，关注您好久了，最近打算结婚，所以就开始看房子。我们两个都在北京工作，但都是非京人，房子主要在看郑州的和北京周边的。

想咨询一下，现在或下半年，郑州或廊坊的房子适合上车吗？郑州我们看了三个区，有三个盘想问问您。郑东新区的山水生态城，高新区的美的瀚悦府和惠济的怡丰森林湖，这三个盘从自住加投资的角度看如何？

廊坊的房价均价这两年从最高1.8万多降到了现在的1.3万多，现在或下半年适合上车吗？同时，廊坊的房价后面还会有涨的空间吗，即是否适合投资？北三县购房限制很多，所以我们暂不考虑，我看了看离廊坊高铁站近的楼盘或二手房，例如中建和悦国际，您觉得下半年适合入手吗？

回答：目前对于你这样的刚需来看，无论是现在还是下半年，郑州还是廊坊的房子，都可以选择上车。

它们的房价相对于高点，下调过很多，目前没多少泡沫。

你们目前买郑州的原因是什么？是未来可能在那发展生活吗？不过郑州作为省会，未来发展潜力有的，房子长期保值升值没问题。

廊坊的房价目前已经降了很多，几乎没啥泡沫。长期跑通胀没啥问题，但因为京津冀的发展不像长三角、大湾区。北京太强了，导致其他一直发展不起来。所以这两个购买都没啥问题，吃亏不了。

如果这两个城市二选一，从自住保值来看（考虑未来回去）优先选择郑州，抗跌属性更强。郑州这几个来看，优先选择郑东新区的山水生态城。

如果未来考虑长期在北京发展，为什么不考虑天津。

1.离北京近2.教育资源不错，高考有优势3.城市基本面也还行。

郑州投资回报率高的板块，具体详见内部分享！

提问：我在三四线城市，目前有几套房产出租，打算卖掉去投资二线城市，请问异地置业如何实操？

1.选城市。我在广东，深圳太高门槛，广州后劲不足，个人觉得东莞珠海惠州都被炒作，且不如中西部二线城市，这个观点对吗？目前去二线城市，选择中西部二线还是东部城市。江浙三线城市估计价格都超过中西部二线。按照城市行政价格选？应该优先中西部二线？

2.版块：中西部二线，武汉光谷和重庆两江四岸，哪个板块更安全更有后劲？之前重庆房价很低是因为天量供应？以后呢？

3.买房后如何打理？现金流有限无法空置。

目前广东小城市体制内上班，为了多一点实操经验，利用周末做了大半年的中介，看房了百来套。

回答：首先夸一下你，在体制内上班还能够利用周末时间做中介，不惧辛劳与眼光，非常赞。问题也提得很好，看得出来是动脑思考过的。

在城市选择上。我不同意广州后劲不足的说法。

广州是一个非常重要的城市，虽然现在排在4个一线城市之末，但是积淀还是在的，有重新辉煌的潜力，而且广州房价比深圳低，有上车的空间。

其次是广东内的二线城市，我认为东莞可以关注。

如果是二线城市做比较，重庆这样的低单价中西部强二线在全国范围内都属于价值洼地。无论是和江浙三线比还是其他二线比。所以城市的判断我认为是重庆（中西部二线）≥东莞珠海＞江浙三线

其次是板块上，重庆两江四岸好于武汉光谷。一来是价格更低，二来行政级别也高出一截。

重庆房子天量供应的时代已经过去，两江四岸的新盘数量极少，安全性和后劲都更足。

最后，买房后的打理问题需要一事一议。如果是持有3年以内，建议直接空关；持有3年以上，建议装修后出租。

提问：星叔，请问上海前滩，张江，徐汇滨江，大虹桥几个板块哪里涨幅大?回答：张江板块涨幅可能会更大一些。

前滩已经一步到位，二手房的价格已经到了11到12万。新房开在10万左右。但是我前滩板块儿利好已经基本上是一次性兑现了，地基本拍完了，后续大的规划也没有了。张江在未来的三到五年，有非常大的一些规划和开发。最最明显的就是张江科学城张江中区的开发，包括张江双子塔。张江中区还存在非常大量的空地，规划了很多的产业。这些规划落地以后会对当地的住宅有一个很好的拉动作用。而且张江这边的规划里面新房是很少的。住宅用地非常少的。所以供求关系会更加紧张。徐汇滨江的上限肯定比很多板块高，徐汇滨江，是最近几年是徐汇涨得最好的一个板块。因为徐汇房子都相对老一些。只有徐汇滨江是一个整体重新开发的区域。所以徐汇的有钱人都跑到徐汇滨江了。但是在接下去几年，徐汇滨江的开发力度是不如张江的。他的总价单价的上限和总价的上限会更高，会比张江更高一些。但他的供需关系没有张江紧张。如果比较大虹桥板块和张江，大虹桥的产业导入也是很厉害的。它的空地也很多，但是大虹桥板块有个问题，就是新房实在太多了，新房是一个定价之锚。这几年大虹桥的二手涨的不多就是因为他的新房价格在5.8-6.2。所以你二手房肯定涨不起来。未来的三年，大虹桥的新房的限价还是很难开的很高，所以二手的涨幅应该比不过张江。

上海各板块分析及楼盘分享，具体详见内部分享！

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