深圳小产权房网深圳小产权房网

东莞小产权房风险 适合什么人买?

具体内容不知道。

若是真的,当前“临冬”的市场行情,应该是出利好。

今年1-9月,东莞成交量top10的公寓,共卖了2885套,面积总计12.35万㎡。

相当于:热销的公寓,平均每个月能卖约32套。

这比东莞某些月销个位数的冷门住宅,还过得去。

就在上个月,南城保利欢乐大都汇开卖,推出26-45㎡小户型,总价39-62万区间,送产权车位。

售楼部现场人山人海,去晚了抢不到。

毕竟市中心一个车位都接近30万了,这价格跟“买车位送公寓”差不多。

(保利欢乐大都汇售楼部现场图,来源中介朋友圈)

即便公寓有转手税费高、没法入户读书、不通燃气、梯户比高、水电成本高的缺陷,依然有市场。

公寓,到底该抱着怎样的心态去买?适合什么人买?

买公寓

要抱长线经营心态

买公寓跟买住宅,是两种不同逻辑。

住宅,更注重对核心资源的占有。

公寓,更注重对产品的利用,需抱长线经营的心态。

01

别指望未来能转手

公寓转售的时候,需缴纳高昂的税费。包含有:个人所得税、土地增值税、交易契税、增值税等。

①个人所得税,住宅是成交价1%,公寓是1.5%;

②土地增值税,住宅没有,公寓是成交价5%;

③交易契税,住宅低至1%,公寓统一为成交价3%;

④增值税,住宅可满5年免征,公寓统一为成交价5.6%。

同样100万的房子,住宅二手房交易总税费低至2万,公寓要12.4万,足足高了6.2倍。

就算公寓房价上涨,你的大部分增值收入,大概率变成大额税收。

02

注意资金回报率

买公寓,要做放长线钓大鱼的准备,注意资金回报率:

①尽量避免空置,否则等于资金浪费。

一是可选自己生活圈内的,用于刚需抵扣居住成本;

二是选产业和人流集聚区域的大品牌公寓,用于出租抵扣按揭。

②租金回报率需>银行理财,年化收益不低于5%。

若公寓打算用做出租,租金收益15年内可连本带息回本,就比较划算。

以总价30万月租2000元来算,15年租金收益共36万,表现还不错。

若长线经营跑不过银行理财,慎重!

③做高附加值(比如楼上铺),提高出租单价。

03

有资金和名额情况下,优先买住宅

如果你有名额,且资金充足,还是优先买住宅。

公寓涨幅慢、转手困难、资金被套牢、不能用于入户,需要长远投资逻辑,更考验专业性。

总之,买公寓前,一定要先清楚你购买后的用途,再做决定。

满足多种生活场景

住宅备胎也能转正

如果说住宅是购房者的“女神”,公寓就是其“备胎”。

住宅限购、核心地段新房短缺、高房价、收入下降的背景下,还是会有人选择让住宅备胎转正。

买公寓大致两类群体:

①收入不高、存款少,又想有个专属“家”的刚需族;

②在限购区没购房名额、手上闲钱又多的土豪。

虽然公寓永远无法成为“女神”,但能“过日子”,满足这两类群体的多种生活场景。

01

稳定收租,抵抗风险

“买公寓,轻松过把包租婆/包租公的瘾。每个月有一笔租金收入,抵抗收入降低风险。”

公寓可以出租,且跟住宅相比有不少优势:

①东莞公寓大多会做成LOFT,使用率更高,每平米出租单价折算下来,收益会比住宅可观。

比如:贝壳找房上,寰宇汇金中心,58㎡2室1厅公寓,租金约3000元/月,每平方米租金约52元/月。

对面的中信森林湖,121㎡3室2厅洋房,租金4500元/月,每平方米租金约37元/月。

两者对比,住宅租金回报是公寓的71%。

论现金流、出租收益,公寓胜出。

②同地段,公寓单价一般比住宅低至少一半。部分公寓首付款还可分期支付,且能带租约销售,上车门槛更低,且还能留住首套首贷的名额。

比如:南城保利欢乐大都汇,26㎡卖总价39万,单价仅约1.5万,这还没算送的产权车位。

附近的二手房万科金悦香树,单价去到4.5万,两房总价去到350万。

02

拥有独立空间,距离产生美

“单身,买了公寓不用跟舍友合租,以后有了对象还方便同居。”

“结婚后,跟公婆生活习惯不一样,买套附近的公寓分开住,避免婆媳矛盾。”

“夫妻间,难免有争吵,先回自己的公寓静一静缓和关系。”

“老年,买套子女附近的公寓,方便照顾子孙。”

纵然公寓很多缺陷,但低门槛就能拥有独立的空间,距离产生美。

麻雀虽小,五脏俱全。

若知足常乐,公寓也能是各个年龄层的梦想家。

03

经营楼上铺,实现创业理想

公寓,还可作为公司注册地址,办理营业执照。

也就是说:买套公寓,还可用做创业经营场所,比如楼上铺。

相比商场商铺、街边铺,创业者选择公寓作为楼上铺,好处一是成本低;二是同小区居民消费便利;三是可抱团形成集聚业态;四是营业时间、营业内容可自由决定。

(楼上铺示意图)

此外,一些土豪大批量买公寓,用做公司经营场所,整体运营,实现利润最大化。

比如:可作为公司自有资产申请贷款经营,例如做特色酒店、私人影院、美容院等,也可作为公司人才房、宿舍等。

04

较低成本改善生活

如果改善族选择公寓,有两类:

①需要住大房子,但缺钱买住宅。

一家五口不想挤在两房住宅,换四房住宅又缺钱,退而求其次就买面积较大的公寓。

比如厚街晴熙云翠建面约179㎡大平层公寓,套内面积优于市面上改善型洋房,提供另一种改善可能。

②土豪,没住宅购房名额,看中公寓的附加值。