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单位福利房是小产权房吗 别再混淆不清了

全国各地有需要的人也陆续拿到了居住权的书面证明。

2021年开始实施的《民法典》当中就对居住权这一用益物权有了新的规定,这也是居住权在我国正式落地的象征。

《民法典》中规定,居住权具有排他性,有高于房屋所有权的属性,这让很多小伙伴都像丈二和尚摸不着头脑,难道有了房屋的居住权,连房屋的产权人都不能对房屋进行收回或做其他处置了?

我们先来看看《民法典》的法律条文。

居住权的定义

《民法典》的居住权定义

居住权是《民法典》物权编新增的用益物权的种类。居住权是指权利人为了满足生活居住的需要,按照合同约定或遗嘱,在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。

居住权作为用益物权具有特殊性,即居住权人对于权利客体即住宅只享有占有和使用的权利,不享有收益的权利,不能以此进行出租等营利活动。

我们再来看一则新闻:

新闻中有这样一句话“例如,失独老人现为自己设立居住权,再把房屋出售,老人就可以在晚年获得一笔收入,实现以房养老”

这句话还真的让人有点懵了,失独老人设立居住权后,把房子卖掉,用卖房的钱养老,老人连房子都没有了,住哪?而买房子的人,花了钱买了房,还不能住,谁来买?

越来越多的疑点难点让很多朋友对居住权完全无法理解,把它和所有权混淆不清,居住权和所有权分离开来,正式落入《民法典》,其初衷就是照顾社会的弱势群体,让社会上有特殊需要的人群居有定所,老有所养。

那么,居住权是怎样照顾到社会的弱势群体的呢?今天就对居住权向朋友们详细地分解一下,特别是对房屋租赁的人群、二手房交易的朋友,一定要认真看完。

民法典的规定

第三百六十六条【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

第三百六十七条【居住权合同】设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的条件和要求;

(四)居住权期限;

(五)解决争议的方法。

第三百六十八条【居住权的设立】居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条【居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

第三百七十一条【以遗嘱方式设立居住权的参照适用】以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。

一、居住权和所有权的区别

1、财产的所有权:所有权可以通过购买、赠与、建设、抵押和继承取得,对财产有占有、使用、所有、支配和处置等权利。

2、居住权:对住宅有占有、使用的权利,最重要的是居住权必须要经得产权人得同意,通过签订书面合同的形式取得,重点是,必须要产权人同意。

二、居住权真的高于所有权吗?

房屋的居住人可以对居住的房屋设立居住权,而且在居住权有效期间,就算是房屋的所有人,也没有权利要求居住权人搬离,哪怕是房屋出售、以及政府的搬迁行为都不行,这方面,居住权是高于所有权的。

既然是这样,那为何又要给房屋设立居住权呢?这不是产权人给自己添堵吗?

《民法典》规定:居住权可以在亲属之间设立,也可以在没有亲缘关系的人之间设立。

案例分析:

李大爷和张阿姨是一对黄昏恋夫妻,双方居住在上海某地的一所住宅内,住宅的所有权是李大爷的儿子,也就是说产权人是李大爷的儿子,李大爷有一儿一女,住宅是儿女共同出钱卖给李大爷居住的,张阿姨有一个还未结婚的儿子,随同张阿姨一起居住在李大爷的住宅内,李大爷的儿女担心住宅以后会被张阿姨母子侵占,于是就和李大爷夫妻友好协商,对该住宅设立了居住权,居住权人为李大爷,居住权有效期期限是终身,也就是一直到李大爷去世。

案例中,只要李大爷还在世,任何人都无权利要求李大爷搬离该住宅,就算是遇到以后城市改建拆迁,李大爷同样是唯一一个具有法律效力的居主人和占有人,就连拆迁后,政府给予的赔偿住房,安置房,李大爷同样有占有和使用的权力,而且是高于所有权的权利。

以上是亲属之间的居住权设立,那么没有亲缘关系的自然人之间,能否设立居住权呢?答案是肯定的。

案例分析:

在重庆九龙坡去石桥铺某个小区,有一对老夫妻租住在一所房屋里已经二十几年,这套房产的所有人陈先生早已经在渝中区购有其他房产,刘大爷夫妻俩膝下无子女,现在靠家电维修维持生活,夫妻俩从租住陈先生的房屋开始,对房屋都是爱惜有加,和小区的邻居相处得也很好,陈先生主动提出给房产设立居住权,双方协商好后,一起到不动产登记部门设立居住权登记,居住权的期限同样是刘大爷夫妻去世为止。

设立居住权后,房屋的产权人就再也没有权利要求刘大爷搬离住所了。

通过以上两个案例,相信朋友们对居住权有了一个非常明确的理解了,居住权并不是绝对高于所有权的,国家推出居住权的设立是有一定道理的,对于弱势群体,国家已经通过经济适用房、小产权房、限价房、安置房等方式去保证他们居有定所,老有所养,如今再推出居住权,这是对社会福利的一种完善。

现在,我们再来看看本文引用的新闻中那一段话是什么意思。

“例如,失独老人先为自己设立居住权,再把房屋出售,老人就可以在晚年获得一笔收入,实现以房养老”

老人用出售房屋的收入来养老,这里指的是老人向一些融资机构,或者政府相关单位做的一个对价出售,并不是出售给自然人,我们不用想都知道,是没有人去购买这样一套花了钱还不能住的房产的。

那么,居住权应该通过何种途径获得呢?

1、居主人和产权人协商设立,这里需要说明的是,他们之间可以是亲属,也可以是非亲非故,前提是,产权人必须到场确认,而且需要签订书面合同,并不是居主人单方面可以申请设立的,这和非法侵占要分开。

2、通过遗嘱获得,这种途径就非常好理解了,当事人通过遗嘱对某某给予房产的居住权,这种途径多是亲属之间的行为。

居住权在何种情况之下解除呢?

1、书面合同有限期到期后,居住权自然失效;

2、居住权人在有效期内死亡、居住权随之失效;

3、房产征收、征用或者灭失的,居住权也随之失效,但是,如果有相应的住房安置,居住权人可以申请适当的安置。

4、居住权人在有效期内,对产权人造成重大财产损失,对不动产造成严重损坏的时候,产权人可以提前终止居住权。