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东莞小产权房涨价太猛(东莞楼市涨价与调控齐飞)

汽车从东莞厚街镇开往市中心南城,一路树木葱郁,但冬日的南方城市也显得灰头土脸,堵车是这座城市的常态。

“你别看东莞现在这样,十年前的深圳就是这样,房价也一样。”在东莞打拼的陈丽说道。

2019年3月,陈丽以2.8万元/平方米的单价购置了位于东莞南城区的一套房子,到今年这套房单价涨至4.8万元/平方米。

深圳产业结构腾笼换鸟的数年,东莞承接了大量被深圳“淘汰”的产业,这些产业成为支撑东莞房价的基础。

2020年的东莞楼市,经历了有史以来的第三轮暴涨,在多份榜单上,东莞房价涨幅位列全国第一。

比如去年11月,据中指研究院数据统计,东莞无论是在中国百城新建住宅价格榜上,还是在二手住宅价格环比涨幅榜上,均名列第一位。

东莞的区域房价天花板被捅破,局部地区的房价涨幅高达65%,东莞松山湖已经有部分房子价格上到了7万元/平方米,市区的南城、东城以及长安等地楼价都已经突破4万元/平方米。

去年,东莞的购房者们奔走在“打新”路上,“千人摇”现象接连上演。

他们共同制造出了2020年东莞最热“网红盘”华润万象府。去年9月21日,华润万象府首批推出480套房源时,3秒售罄。12月29日,华润万象府二次加推283套房源,大约有2500人冻资选房,抢中概率仅为九分之一,仅用了两秒的时间全部售罄。

抢到房子就如同中了彩票——华润万象府加推的房源均价最低4.21万元/平方米,最高4.78万元/平方米,相比首次推出的备案价4万-4.2万/平方米,仅三个月,首批业主每平方米至少净赚5000元。

新房备案价上涨,又很难抢到房,这造成东莞逐渐出现一二手房倒挂。

合富研究院高级分析师李兴旺告诉界面新闻记者:“东莞以前基本从没有出现过一二手房倒挂的现象,但今年二手房涨价涨太快。”

以东莞主城区南城为例,疫情前片区二手房房源均价2万元/平方米,疫情后房源均价升至4万元到5万元/平方米,价格基本呈翻倍增长趋势。

“7月前,业主一周涨价一次,可能前脚谈好的价格,等你要签的时候,人家又涨了一倍。限购政策出了之后,价格就稳定了。”当地中介告诉记者。

中原地产数据显示,2020年,东莞二手房均价为1.67万元/平方米,成交量为2.6万套;2019年,东莞二手房均为1.33万元/平方米,成交量为3.14万套。

东莞发布的最严限购政策打击了成交量。7月25日,东莞一月之内第三次官宣限购政策。通知明确,新政后购买的房子,需要取得产权证满3年方可交易;非东莞户籍全面限购,无论是买新房还是二手房,至少需要1年社保才能在东莞买房;家庭名下有两套房的,将不能再买房。一大波人失去了购房资格。

东莞限购之后,二手房成交量几乎腰斩,价格却很坚挺。

“二手房价格飙升,一是新房供应量整体都很少,供需矛盾突出;二是,今年有几个明星楼盘要入市,比如万象府和鹏瑞,吹风价格就在四万元到五万元,所以无形中抬高了业主对于房价的心理预期,挂牌价也都翻倍。”李兴旺说。

中原地产(东莞)有限公司总经理车德锐也持同样观点:“疫情下市场资金面充裕、东莞市场供应不足,严重供不应求、土地市场价格高,提高了房价预期、二手房一些板块炒房现象明显,造成这些板块房价高预期,而且出现一二手房价倒挂。”

合富大数据显示,截至12月20日东莞住宅新开工面积约632万平方米,同比增加约28%。按照东莞2020年全年超700万平方米成交量推算,虽然2021年供应量将有所增加,但总体仍然处于偏紧态势。

此外,2020年东莞土拍市场格外火热,不少房企在此抢滩登陆,东莞出让的42块地中创造了621亿元的总地价。

2021新年伊始,东莞新盘抢购潮暂时熄火,“打新”的购房者们进入了中场休息阶段,开发商和中介们正在展望未来。