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买小产权房公司在哪里 是给收税铺路?这事没那么简单

俗话说,字数越少,新闻越短。

4月25日下午,新华社发了一个简短的消息:

自然资源部部长宣布,我国全面实现不动产统一登记。

这意味着什么?

报道里用一句话做了总结:经过十年努力,从分散到统一,从城市房屋到农村宅基地,从不动产到自然资源,覆盖所有国土空间,涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。

还有,累计颁发不动产权证书7.9亿多本,不动产登记信息高达15亿多条。

大部分观点,都把“统一登记”解读成“房产税要来了、反腐利器、打压房价”。

这似乎证明了一种心理:

大家太期待有一个脚踏七色祥云的盖世英雄从天而降,一股脑把问题全都解决。

事实上,不动产统一登记,是一项极其严肃的,保障基本物权的,堪称经济社会发展基石的制度。

如果说对高房价,炒房投机能产生抑制,那也只是买一送一的附加作用。

十年磨一剑,这件事比我们想象的要复杂的多。

不动产,不是单单指房产。

大家可以看看《不动产登记暂行条例》的规定,土地、海域以及房屋、林木等定着物,都算。

如果只是为了实现收税目的,那早就做到了。

2018年6月16日,自然资源部宣布,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已经实现全国联网。

但是,宅基地使用权呢?森林所有权呢?海域使用权呢?耕地林地草地的经营权呢?不动产的交易权、抵押权呢?

要把960万平方公里所有不动产的权利登记在册,宣告于世,这并不容易。

原来的不动产登记存在不少问题。

比如,各自为政,权责不分。

原来你买了房子,在房产部门办理《房屋所有权证》,还得到国土部门办《国有土地使用证》,实际上就有了两本证书,纯属多此一举。

农村居民住房要到国土部门办《集体土地使用证》,承包山林树木、鱼塘、滩涂的,又得到林业部门、渔业部门办产权证。

这个时候就出问题了。

有的部门是垂直管理,有的部门是地方管理,推诿扯皮很常见。

不同的登记机关既是权利的登记者,又是权利内容的审核者,既当裁判员又当运动员,部门多,寻租就多。

还有,一片地里,既有林地和耕地,又有养殖水域和村落,登记的任务又重又繁琐,很多都是抽调的非专业人员,部门之间测量标准都不一样,很容易出现误差。

登记有误差,不专业,就会有纠纷。

我看过一个例子,湖北一个村,90年代初的时候,林业站跟村里签了征用5500亩山地的合同办林场,约定造林之后返还1100亩的林地。

可后来林业站放了鸽子,既不返还林地,又不给现金补偿,反而抢先把林地所有权登记到自己名下。

转到名下还不够,又把林地转包给一家林业公司经营,村里当然不乐意了,中间不知道找林业站了多少次。

这一拖,就是32年,直到今年才解决。

我们现在回过头来看时间线,就知道要做成这件事的难度系数,要比房产统一登记大的多。

第一个时间点是2007年,《物权法》就提出了不动产统一登记制度。

但是,因为牵连太广,工作量巨大,整整8年时间,进展都非常缓慢。

直到2013年,明确提出房屋、林地、草原、海域、土地登记都由一个部门负责。

具体怎么搞呢?

原来的国土资源部挂牌成立不动产登记局,当时的地籍管理司司长叫王广华,是首任的不动产登记局局长。

对,就是4月25号宣布我国全面实现不动产统一登记的,现任的自然资源部部长。

第三个关键的时间点,是2014年11月,《不动产登记暂行条例》颁布。

为啥到2023年才宣布完成统一登记?

范围之广,全国的县区乡镇。涉及部门之多,前所未有,房管,民政,财政,税务,工商,统计都要打通。

所以,把不动产统一登记仅仅只局限于收房产税这一块,格局还是太小。

有个专家叫郧文聚,专门说过这个话题:

不动产统一登记是中国历史上的老大难问题,只有明朝的鱼鳞册搞得比较成功。

房价、反腐和征税,都没说到点子上。

最关键的一条,是权利链条能够连起来。

权利链条不清楚、权利边界不清楚、权利内涵不清楚,想让不动产流动起来实现资源的有效配置,几乎是不可能的。

记在薄上的叫籍,籍反映的是权。

市场化的基础是什么?

就四个字:产权明晰。

普天之下,江河湖泊,草木大地,都是资源,都是不动产,有恒产者才有恒心。

你在市场交易的东西是不是你的,谁来保证?买卖双方交易,你怎么知道这财产是别人的?

房地产的抵押,土地承包,房屋买卖,做贷款,资产证券化。

集体土地入市,小产权房,征地拆迁怎么搞?

每个地区的住房数量和质量差异,空置多少,装电梯的多少,老房子有多少,保障房该怎么建?

更进一步,转移支付往哪些地区倾斜,社保体系应该给哪些人群保障,人口政策,货币政策,财政政策的方向在哪。

把所有不动产登记在册,是一切一切的前提。

如果说这件事能顺带着推进房产税乃至遗产税一大步,那也只能说:

是水到渠成,而不是有意为之。

所以,保护不动产权利人的合法财产权,这是一个更适合法律区UP聊的法理问题。

降房价、反腐,收税,这是统一登记之后可能会带来的影响,财经UP信马由缰的解读,大家看看也就图个乐。

当然,房屋统一登记,一定是对收税有利的。

过度依赖旧模式,是房地产税迟迟难以面世的原因。

土地卖不出去,是新税源补充土地财政缺口的理由。

央媒不止一次的提到过,倒逼地方土地财政转型,这是“发展方式之争”。

既然是瞎聊,那就放飞聊一下:

如果真要收税,怎么收?收多少?什么时候收?

首先明确一点,房产税1986年就有了,只是针对城镇经营性用房征收房产税,而对个人非营业用的房产,是免征房产税的。

前年的试点办法明确说了:

一方面,为减少试点对农村居民的影响,对依法拥有的农村宅基地及其上住宅不纳入试点征税范围。

另一方面,为避免对企业生产经营带来影响,对非居住用房地产继续按照《房产税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》执行,征税范围、计税依据、税率、税收优惠和征收管理等维持现行制度不变,确保试点期间税负平移。

所以,自建房,小产权,哪怕是商铺公寓也不会纳入,只有商品住宅才收。

至于税率、计税依据、减除标准,现在都是众说纷纭。

中信证券的观点是,初期试点肯定“少税种、精简税制”。

不采取累进税率,0.2%-1%的单一固定税率,更现实。

按全国城镇存量住房总市值约358万亿,设置50%-70%的房产市值评估比例,分别考虑12、20、30、40、50和60平方米人均免征面积下可征税面积,有望带来380亿元至5600亿元的地方财政收入。

还有观点认为,借鉴韩国和新加坡的经验,采用累进税制。

设一个免征面积,然后对户主名下超过面积的部分征税,随着名下房产套数增多,征收的税率会逐步增加,原则上,三套及三套以上有可能被征收比较高的税率,比如5-10%。

这样收的话,效果是很恐怖的,按房地产400-500万亿的总市值,假设三套及三套以上的税率设置为5%,可以撬动的税源高达2.1-2.5万亿,能弥补四分之一的土地财政缺口了。

最关键的一点,卖地是一锤子买卖,核心城区的地是有限的,只能靠城市不停扩张才能维持,人口负增长的时代肯定是越来越卖不动的。

但存量的房产,尤其是房价高,投机客多的城市,每年都能收一大笔,细水长流美滋滋。

至于啥时候收,这两年肯定还是先搞试点,全面开征很难。

2011年的时候,上海重庆的房产税试点,大家都寄予厚望。

谁知道,上海是增量房才收,重庆只对豪宅收。

税基太窄了,对多套房的杀伤力非常小,微弱到几乎可以忽略不计。

直到2021年,试点办法出来了,本来大家都预期2022年几个开座谈会的试点城市,像上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南能落地。

没想到,房地产形势急转直下,开发商连串爆雷,成交急剧下滑,救市都来不及,2022年又搁置了。

到了今年,媒体吹风的不少,借着不动产统一登记这件事又形成了一波舆论,也有可能,4月底这个时间点本来就很微妙。

对这个事关重大,却一直悬而未决的终极税种来说,一定会遵从平稳过渡的原则。

这么来看,年内想看到房产税,只有一个前提:

下半年30城销量回暖,民企开发商重新拿地,房贷利率重回4%以上,财政部先出细则,试点城市再落地。

不管早来晚来,它一定会来。

这并不是重点。

真正让人细思极恐的是,借由不动产统一登记的全民热搜,我们可以窥见:

大家似乎都不在意征税面积怎么算,税率多少,试点城市有几个。

大家在意的,是自上而下的风向,是国家意志的推演,是山雨欲来的渴盼。

这真能称得上“众望所归”了。