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小产权房 沙井(正常的投资逻辑根本行不通)

一边是背靠前海,头顶“大空港”、“国际会展中心”光环,房价已经去到4万+。

一边是密集的厂房农民房,一半以上都是小产权房,始终摆脱不了脏乱差的印象。

这就是宝安区的沙井。

沙井位于深圳最西部,说偏吧,也不偏,毕竟乘坐11号线快线,30分钟可抵达南山前海、科技园。说不偏吧,其实也够偏的,已经偏到与东莞的长安镇挨在了一起。

几乎所有人来到沙井,都绕不开小产权房。

按常理说,小产权房虽然便宜,但不能落户、不能读书、产权存在纠纷等一系列问题,在商品房高度发达的深圳,搁在哪儿都不是一个主流市场。

但偏偏在沙井,小产权房却是碾压级别的存在:

在沙井,正规开发商的商品房屈指可数

在沙井,从外观上根本分不清小产权房和商品房

在沙井,一些小产权房甚至建得比商品房还漂亮

据说当年万科、卓越等这些大牌开发商刚进入沙井时,商品房实在是少,不得不拿这些小产权房当作竞品分析...

沙井盛芳园小区(小产权房)就有十几栋楼

地下停车场、小区园林、露天泳池,一样都不少!

为什么沙井的小产权房可以那么牛?

这就和一个名叫“龙哥”的人有关系,“龙哥”原名叫陈圭东,土生土长的沙井人。对,这个“龙哥”一听名字,就知道不是什么好人。

90年代中期,“龙哥”依靠香港的黑势力,在沙井拉帮结派,创立沙井新义安组织,在沙井渗透当地各大村委,并成立各种股份公司控制当地的地产、建材市场。

在沙井新义安的控制下,各大村委以统建楼名义四处盖起小产权房,同时在私底下四处出售,村委、股份公司、普通村民都能够从中受益。

甚至发展到后面,贿赂当地街道办,获得建房默许,低价拿地,再筹资建房,形成了一条完善的小产权房的产业链。

当年,不少想要曝光沙井小产权房的记者,遭到了“龙哥”马仔的谩骂或毒打,沙井的小产权房一度成为“独立的城中城”。

直到2012年,以“龙哥”为首的沙井新义安被全盘端掉。可以说,沙井小产权房相当于深圳小产权房的大本营、发源地。

沙井那么多小产权房,对沙井的楼市有什么影响?

主要影响有两点,一个是商品住宅,另一个就是旧改。

过去由于“龙哥”的垄断,商品住宅很难进入沙井,小产权房一家独大,不管是土地还是市场,都严重挤占了沙井商品住宅的空间,商品住宅供应极为紧缺。

而近些年来随着万科、卓越、海岸等大牌房企的入驻,加上11号线的开通,沙井商品住宅的需求进入爆发期。

供应紧缺+需求爆发,导致沙井的商品住宅供不应求,再加上“大空港”、“西部核心”等概念的炒作,近些年房价水涨船高。

卓越中寰,是沙井今年下半年

唯一在售的商品新房项目

另一个重要的影响是旧改,小产权房严重阻碍沙井的发展,所以,旧改是沙井的重点,而这激发了不少人投机沙井小产权房博拆迁的热情。

据统计,沙井片区的城市更新面积超过160万平方米,项目数量高达23个。大多用于住宅和商业开发。

沙井片区旧改项目一览

要知道,目前深圳最大旧改项目——白石洲,拆除重建面积为45.92万平方米,还不到沙井旧改面积三分之一,从首次提出旧改到拆除就花了14年之久。

而面积更大、情况更复杂的沙井旧改,所耗费的时间一定更长,至少也会在10年以上。10年,对于想博拆迁的人来说,周期太长,不确性太大,又要面对小产权房复杂的利益和历史问题。买小产权房投机?还是洗洗睡吧。

那么,沙井的未来如何?

我们在沙井考察的时候,几乎每一个置业顾问和中介都在给你安利“沙井三大件”:

“大空港”、“国际会展中心”、“海洋新城”,不用质疑,这些都是深圳高规格的定位和规划,也是沙井的未来。

好,我们来一个个分析:

(1)“大空港”:

这个意思是依靠深圳机场和周边港口的联动,建立一个空港经济区。有个说法是未来的经济贸易将由海运升级到空运,沙井正站在未来经济的风口之中!

首先不说海运会不会被空运取代,大家先问下自己:机场、港口这些基础设施是我们最常用的配套吗?

很多人一年去机场、港口的次数十个手指头都算的出来,即使是在机场、港口工作,那也只是工作,对生活的改善还不如楼下一家711便利店。

更重要的是,除非能够解决空运成本问题,不然海运依旧是国际贸易的主流。而且机场的噪音污染大家都知道,大家看看机场附近的楼盘有哪个敢买最高价的?

深圳“大空港”规划

(2)“国际会展中心”:

提起会展中心规划,当地的置业顾问会给你描绘出这样一个美好画面:

会展中心建成,将吸引全球顶级企业展商,带动周边物流、金融、酒店餐饮等产业,最终形成一个大会展经济圈,沙井就位于这个经济圈的核心!

实际上,这只是很多人一厢情愿的解读。会展中心与机场、港口一样,都不是人们的刚需。纵使会展带来千万级人流,但毕竟只是过来参展,临时性太强,给当地产业带来商机是没错,但根本谈不上带动产业发展!

因为真正能带动产业的,是企业,是人才,与之对应的是CBD、产业园、大学城等商业和教育配套,这才是我们应该重点关注的。

如果还不明白,对比下现在福田,房价卖最贵的不是福田会展中心一带,反而是距离会展中心更远的香蜜湖一带。

深圳国际会展中心项目规划

(3)“海洋新城”:

其实就是一个综合了“大空港”、“国际会展中心”而规划出来的一个新城区,而这些概念在前面就已经说过,明显对房价作用不大,“海洋新城”我就不再累赘了。

总的来说,“沙井三大件”仅仅只是概念,能不能成还得要看具体落地,沙井真正的价值不在于这些高大上的概念,而是像我开头说的,沙井距离深圳的新中心——南山区近,又有地铁联通,承接了大量刚需外溢。

最后,沙井到底适不适合刚需?投资又该怎么看?

与沙井同等价位的片区,无非就是光明和龙岗。其中,沙井和光明是受南山辐射,龙岗是受罗湖辐射。这就像马仔跟老大一样,谁的老大厉害谁就牛逼。很明显,南山比罗湖强太多,不管是现在还是未来,南山能够输出最多的刚需外溢。

最靠近的南山的沙井(地铁通勤时间40分钟左右),毫无疑问是最适合在南山上班,预算又不足以在南山、宝安东部片区买房的刚需。

但由于小产权房的利益遗留,沙井在居住环境上明显比不上龙岗,甚至连白纸一张的光明都比不上,这个就需要作出一定的取舍。

值得一提的是,沙井的竞争对手是光明,而光明还在远期规划中,未来6号线、13号线开通,到南山、福田通勤距离会缩短到40分钟左右,光明未来潜力巨大,但毕竟是新城,人少产业弱,又是远期规划,这一刻明显比不过沙井。

沙井、光明区域示意图

最后,总结一下沙井的刚需和投资的建议:

对于刚需:在沙井买房,一切以通勤距离为核心,距离南山越近越好,距离地铁口或者在建地铁口越近越好。

对于投资:不要被概念蒙蔽双眼,不要对小产权房抱有幻想,一切跟着地铁走,特别是在建地铁周边,未来上涨空间更大。