信达国子郡划重点：

1、户型差异较大，一房一价。

2、昌平区沙河板块，地铁：沙河高教园站。

3、北五环-北六环之间，配建幼儿园，楼下是北航附小。

4、容积率2.5，478户，四栋楼，均为18层。

5、大部分楼已经封顶，预计2022年底交房。

6、精装修，厨房卫生间全装。送智能家居、新风、净水、地暖。

8大问题，灵魂拷问

1

地铁交通，咋样？

已有的地铁线路是昌平线，最近的站点是沙河高教园站，直线距离大概1.6km。

沙河高教园站未来预计也将是换乘站，规划中19号线北延线的始发站，国子郡算是双轨交汇盘。

一旦落地，如果是坐19号线的话，可能不需要去沙河高教园站了，可以在附近的满井站乘坐，距离要近得多，便捷性提升明显，真正的地铁房了。

利好远未如此，昌平线有南延的计划，是板上钉钉的那种。两条地铁的线路图看下面这张。

公路方面，还是很友好的。北边直线1km左右就是北六环了，西边直线1km左右就是京藏高速，此为南北和东西方向的两条主干道。

继续往西，还可以上京新高速，总之，奔向城里就业区还是挺方便的。

规划利好的话，顺沙路的西延打通算是一个。这也是一条东西方向的干路，去机场方向除了北六环，走这条路也行。

周围公交倒是还挺多可选的，毕竟是成熟十几年的片区了，绝非那种公交集团都没入驻的荒凉地带。

大实话：

现有轨道交通情况下，到地铁站其实不算方便，因为有一条断头路。好在已经有了规划，打通指日可待了。

19号线北延这部分，具体站点其实也都还是理论阶段，甚至也有说这附近没站的，但一休认为不管从哪方面想，附近没站点几乎是不可能的，且听我分析。

有两种比较大的可能性，第一种方案，是会靠北一点，放在居民楼集中的位置，方便咱老百姓上班族。毕竟这附近两大社区北街家园和恒大城都是有大量地铁需求的，但是距离现有地铁的实际距离都要超过1km，这是民生角度。但一休认为不会太过往北，毕竟最后要连接沙河高教园站，太往北的话，势必要来一个急转弯，角度不太够。

第二种方案，是战略需求。加强沙河高教园的校区与大学主校区之间的联系，要不然咋能真正疏解老校区呢？

毕竟现在的沙河高教园，所有学校到地铁的距离都不近，尤其是北京航空航天大学、北京师范大学、中国矿业大学，根本够不着地铁。

短期看迫在眉睫，需求量也不小，长远看战略性意味也很重。就放在这仨学校的路口，比较合理。

不管从哪个层面看，附近都必须有一站地铁。如此一来，国子郡都是能在比较舒服的步行范围内够得着的。要不然，地铁规划的意义何在？一休已经看到很多居民去网上的领导留言板说这事了，也还真得到了回复。

上高速挺方便的，但路庄桥那个位置其实堵车比较严重，京藏高速早晚高峰也堵得很酸爽，一休有必要提醒大伙，住这边要早点出门。但讲真的，北京大部分地段，早晚高峰都会堵，很少不堵。

适合人群来说，最早买这边房子的依然是以在海淀工作的为主，中关村、软件园、永丰。

现在也有一些人是在生命科学园工作的，也有一些是在附近大学工作的。还有一批人，最近几年多起来的，是在望京工作的人群，地铁过去1小时左右，开车的话，顺利的话30分钟多一点也能到，是不是感觉很神奇，咋这么近？

海淀需求外溢，其实最先享受到利好的是昌平回龙观，但是现在有一些追求生活品质和住宿环境的朋友开始逃离回龙观，现在的高教园也起到了疏解的作用。

待到一切地铁都落地以后，在金融街工作、北三环工作的人，也会很方便。而且啊，坐19号线能有座的，毕竟是始发站，对刚需不要太友好。坐昌平线的话，即使早高峰，高教园也是可以一次上车的，不会像下一站沙河站那么挤。

如果往南坐3站，到朱辛庄换8号线的话，也一定能有座，对于地铁一族来说，这是相当友好的。

2

区域地段，咋样？

环线的角度说，这是五环外，六环内，而且是北边，含金量其实比南边要高。

高教园位于北京的西北方向，是真正的上风上水。空气质量常年前列，污染算是最小的之一了。

区域板块的全称是沙河高等教育产业园，是北京市委、市政府确定的两个大学园区之一，也是昌平新城的重要组成部分。

除了承接海淀的外溢需求以外，也是少有的有自身产业结构，有明确发展目标的板块，绝非“睡城”。

沙河高教园的人文气息浓郁，国子郡项目2km内，有北师大、央财、北邮、北航、外交学院、中国矿业大学等六大高校环伺，且部分学校有计划把主校区迁移过来。

大实话：

刚提到了北京有两个大学城规划，除了沙河这个，另一个是在房山良乡，南六环附近，一南一北，遥相呼应。

但两者定位的差别还是存在的，沙河的学校层次明显高不少。沙河的头牌北航和北师，都是在北京仅次于清北人的存在，而良乡最好的北理工，其实原计划也是要来沙河的，后来阴差阳错去了良乡。

高教园板块的基础设施比较新，人群层次较高。发展定调也较高，目标是世界一流教育园区，但这些年的进度还是有点慢的，似乎已经停滞了几年，但从去年开始，又开始大兴土木了，也开始盖了一些商业办公大楼。

近期沙河高教园4期规划也批复了，图中我画红框的这一大，不仅有学校规划，还有商业部分。而且这样就有能直通地铁的路了，附近小区居民就不用再绕远了。

再讲点小故事，一休从业这几年，对沙河高教园板块印象颇深，尤其是地铁站附近两侧的上佳位置，竟然都没发展。

左边现在有了高教园4期规划，右边是一片超大超大的农田，属于中国农机院的试验田。之前这边算比较远，但是随着北京持续向外发展，尤其北边的速度更快，用今天的眼光看，这简直有点暴殄天物。

一休认为，随着板块的发展，地块逐渐枯竭，这一大片农田早晚都会重新定用地属性，规自委和昌平区政府直接牵线的那种。

3

价格，值吗？

按照开发商之前的报价，一休把不同户型都讲讲。

79纯南两居，一口价374.3万，卡着普宅线，首套首付35%即可，不分楼层，先到先得。

89南北三居，预计最多425万，均价415左右。89四面宽纯南3居目前一期售罄。

115-140大户型，均价4.5万，115㎡最低499-502，看付款周期。

主要竞品有朱辛庄的万橡悦府，尽管刚开盘就曝出维权，学校规划也一直含糊其辞，但网签均价都达到5.2万了。

还有8号线倒数第三站平西府的公园悦府，典型回龙观特色的超高体量大盘，刚交房的楼栋也被爆出了墙皮脱落，但网签均价高达5.7万，卖了几年，现在也售罄了。

现如今唯一的竞品可能就要算是招商都会湾了（都会中心），在昌平线的南邵站，六环外，比国子郡远一站。

靠谱一休再说说二手房吧，区域天花板是国子郡对面的北京玫瑰园别墅区，有几个明星也是住在这，现在最有名的应该算是郭德纲了，他们的演出中，也经常有“回沙河了”这个段子，说的就是玫瑰园。在很多版本的京城豪宅中，都是前十位的。单价虽然只有6.2万，但是户型面积大，刚需想都别想。

其余商品房就是北街家园系列的小区了，交房早的也十多年了。不考虑税费和中介费，二手真实房源成交价在3.6-4.8万之间。国子郡外围这一圈几乎都是北街家园小区。

继续往北，还有一个大型小区：恒大城。但是这项目几乎所有房源都是定向给这几个大学的，一部分是安置房，另一部分是公租房。一休印象中，因为项目特殊，大产权的房子现在应该还没下本呢，二手交易要注意，熟悉这小区二手房的可以在评论区给大伙说说。

大实话：

有朋友问到过，前段时间也没听说高教园放出土地了呀？怎么就出来这么个项目？

一休来解惑，国子郡项目的土地其实拿得很早，和北街家园是同期的，因此开发商的利润空间比较充足，不太至于偷工减料。

一方面是地价入手价格便宜，另一方面大部分也都封顶了，因此开发商对于回款方面就相对不是很紧，去化这块也多少有点佛系。

从市场的角度看，高教园二手房交易非常活跃，以刚需上车著称。甚至北街家园最火的一个区都能排到北京二手房交易数量的前十名，也说明了区域板块是被认可的，是有众多需求的。换句话说，是有足够接盘侠的。

4

生活配套，方便吗？

先从学校说起吧，虽然周围以大学居多，可数量再多，再名牌，细琢磨好像也不算真正意义的学区房。

但是好在这些大学配建了附属学校，那这就不一样了。毕竟这些教师员工大老远过来，也得解决娃上学的问题的，学校工作的老师们当然就更重视这块了。

国子郡800米，北京师范大学昌平附属学校，有幼儿园、还有附中附小，目前这几所名校老师家的孩子，也都在这就读呢。

其他学校，基本都算是在国子郡内部了，信达配建了公立幼儿园和小学，小学部分就在一期地块的东南角。而且学校确定是北京航空航天大学附属实验小学昌平学校，去年9月挂牌，已经开始招生了。

坐落在大学城内的小区，学校配套方面完全值得期待。医疗方面，最近的两个三甲，都在回龙观。一个是昌平中西医结合医院，一个是积水潭医院回龙观院区。

按照计划，高教园四期其实是有医疗用地的，家门口解决基本需求应该也不在话下。

图上可以清晰看出，除了医疗用地以外，还有两块集中性的商业用地，按照现有的居民数量和消费水平，引入一家大型连锁超市应该也挺贴谱。

高教园的定位其实也算是一个小城中城，倡导职住平衡的一个案例。体育公园、绿地公园、文化娱乐用地、公共停车场都有规划。

国子郡内部也配建了1.6万平方米的多功能主题公园。北街家园小区底商特别特别多，日常生活是完全足够方便的。

大实话：

其实买房的话，这种周围有大片十几年房龄成熟小区的，还有大片有规划空地的项目，很值得考虑。

原因：基本生活配套成熟，还不缺乏发展潜力。

这次咱说点虚的，挨着玫瑰园别墅区，风水和环境，即使不是很好，也不可能差，这是很简单的道理。

也有人问过一休，这些别墅区的有钱人后代咋解决上学？

据我了解，概率较大的是两个学校。北侧直线距离3.5公里的私立汇佳学校，以及在北七家的王府学校，这俩都是常年稳居北京Top10的。

5

户型，好吗？

一共6种户型，两居只有79㎡一种，三居有89和115的，其余是四居。

样板间，分别是79㎡、89㎡、115㎡，没做样板间的也都有模型图。

79㎡，纯南两居，因为是两梯四户的，所以和市面上同类型户型大同小异。这种户型势必做不成明卫，次卧不是大面积窗户。不可否认，次卧的采光视野多少是有一点影响的。

但房间整体采光因为是纯南的，所以其实依然没有问题。优点是更加方正，进深短，实际利用率更高，没浪费，刚需三口之家住是没问题的。

纯南三居，目前没房，二期可能才会有。优缺点和纯南两居类似，中规中矩的设计，上文提到的缺点是这种户型的通病，和开发商设计能力无关，比周围的老二手房户型还是强得多的。

这是89南北通透的三居，排卡阶段。入户玄关处，走廊部分浪费了一点面积。虽然只有两面宽，但是整体通透性还不错，进深短，采光不会有问题。明厨明卫，而且卫生间和厨房也是大面积正面开窗的那种。

与纯南两居在一栋，两梯四户的结构，因此得房率一样，都是78%，但其实还送了南向两个飘窗，实际得房率会更大一点。

115㎡的大三居，是目前的主力户型，开发商想做3＋1，灵活变动的那种。开发商内部称其为“U享家”户型，强调可自我改动。

样板间将主卧的步入式衣帽间改为了书房，但其实采光不会太好，衣服不多的，也可以干脆直接打通，这样卧室就带了一个大面积的居家办公区，而且衣柜的功能也还在。

如果是三口之家居住的话，北向的一个卧室也可以改为书房。

大四居简单说说吧，这个户型实际销量其实不太理想。134的设计很差，有点落伍，虽然是全明户型，但是面宽严重不够，缺乏亮点。

140的虽然也有槽点，南向面宽也不够，也是有点深，但好在都是边户，因此是270°采光，一定程度上进行了弥补。想要追求极致的非侧采光全明户型，就只能这么设计了。

小贴士：

2号楼一个单元2梯4户，3号楼一单元2梯两户，二单元2梯3户。4号楼3个单元2梯4户。12号楼2个单元，2梯3户。

大实话：

户型设计的其实很一般，小户型还凑合，四居的话其实算差的，不符合主流需求。和南城的诸多神户型更是没法比，但北城的项目太少，竞争不激烈。开发商大多不会有特别好的户型，咱没办法。

装修方面，开发商信达还算是给力的。层高2.9，算是中规中矩。但除了精装修，厨房卫生间也是全装。还送智能家居、新风、净水、地暖，据说是写合同的那种，这一环节拿出了诚意。

6

楼盘设计，合理吗？

项目一共分为3期，只有一期在售。4栋楼，都是18层，总共478户。

容积率2.5，车位配比1：1.3，算是比较多的。

最大楼间距65米，还算不错，和沙河很多小产权不一样，国子郡是集中供暖的，毕竟是70年的大产权商品房。

大实话：

开发商在北京的品牌知名度还不行，因此项目也没有啥品牌溢价。起源安徽，是安徽本地的头部开发商，在江浙沪项目较多。好歹是A股上市开发商，有央企背景。也曾荣获国家优质工程“鲁班奖”及中国房地产综合开发最高荣誉“广厦奖”，绝非野鸡派。

更值得关注的是这个项目名义上是两个开发商一起做的，另一位就是罗顿。何许人也呢？

其实就是高教园最大体量住宅小区北街家园的开发商，单一项目的体量在全北京也是能进前五的。相对而言，深耕高教园的罗顿确实只能算是小房企了。好在严格来说，罗顿只是出地，具体操盘是信达。

信达进军北京的首个项目，自然也是花了点心思的，找的KennethCatoLogo设计的。Logo的创意来源于国子监大门，与代表深厚历史岁月的年轮相结合，融汇历史、时代与庄重感。

物业方面，是罗顿自己的物业公司，周围众多的小区，全部都是罗顿物业。不是大品牌，收费自然也低，只有2.2元。

有一个不利因素，销售不愿提及，各路网文也都没说。严格来说，小区不是纯封闭式，北侧、南侧、东侧都是封闭的。但西侧和北街家园七区是通着的，没办法做全封闭管理，估计物业后期也会在这个问题想一个对策。

7

五年后回看，价格会怎么样？

很多人喜欢用“未来科学城”的概念来给这项目贴金，一休认为大可不必。

未来科学城扩大范围这不假，项目板块也确实是在科学城西区这也不假，但是一休认为，5年来看，一点卵用没有，还是停留着画饼阶段。

长期来看呢？这谁也说不好，现在未来科学城东区，也就是核心区发展的其实也比预期要慢，就别谈扩大了。但是有总比没有强，保不齐哪天又站起来了。

所以说，一休不看好区域发展喽？

当然也不是，毕竟咱不能光看那些太过于缥缈的规划。

而高教园版块内部的规划还是更贴谱的，毕竟是昌平区已经搞了十几年的事儿了，马上就能有所起色，而且之所以把这一大片也划入未来科学城，其实也是看中了高教园这一块，是已经有一定规模的。

总之，未来是有的。

现在呢？

区域已有住宅不能算少，但需求量显然是更大，考虑到北部整体新房匮乏的局面，跑赢大盘是稳稳的。

稀缺确定价值，北六环内、成熟板块、有潜力、有产业、有学区、近地铁的项目有几个您自己数数就知道了。

8

还有啥毛病？

地皮的年份其实和北街家园社区是一样的，也就是说会更早几年到达70年产权期。咱们硬说的话，这算是缺点。只不过问题不大，不是产权属性的核心问题，所有的房子早晚也都要续费，看您怎么想这事了。

而且，开发商据说也不排除通过缴纳一点土地出让金的形式重新计算年限。

这种高教园板块，虽然不同于传统大学城，结构更加多元，但依然不能和那些创造大量GDP的产业相提并论，这也是一个事实。

开发商营销环节，感觉推广力度不够，合作的大中介平台感觉也不多，所以知名度也算一个。但这种盘价格更实惠一点，而且上文我也分析过，开发商不至于很着急，都拿地这么久了，慢慢卖就行，不差这一年半载的。

终极问题，我会买吗？

如果我的首付最多只有130万，还款能力也有限，考虑北城的8号线、昌平线是我最佳选择。那回归现实来说，8号线不用看了，铁定买不起，也没房，昌平线的国子郡是唯一选择，没有任何余地。

如果我是外地人，在北京打拼攒了点钱，最多最多考虑420万的，想买一个三居。在意环线涉及到脸面问题，一门心思就想在6环里买房，还想有个品质的分校，那我会考虑国子郡，要不然就得看看南六环了，或者房山有很多可选，西边和东边是肯定没有的。

如果我对开发商的实力和物业特别挑剔，只要前10的那种。对于地段不是特别挑，那国子郡再往北一站的招商都会湾项目更值得关注。