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太白里小产权房?自己懂才不会上当受骗

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案例1:跟风换房,不理解全深圳视角的学位房价值

我和老公在布吉大丹竹头工作,加起来收入5w左右,子弹90,孩子六岁了,明年下半年要上一年级,我的套房子在英郡年华,87平,没有欠款,今年听中介说布心泰和花园要拆迁,买了一套87平,付了5成280,老家小城市还有套房子父母住,想要换个学位房还能住得舒服的房子,不知道还来不来得及,好着急,看过百花的房子,觉得太旧太贵买不起,还看过高级中学的房子,太贵了,如果我把2套房都卖掉,有没有办法换套新一点学位又好的房子?有没有好房子推荐的?谢谢!

分析:

你的家庭,资产质量不高,收入还不错,净资产也还可以,给你建议:

1、把英郡年华的房子卖掉,布吉的房子,仅仅适合居住,升值潜力很一般,不适合投资。

2、泰和的房子买得有点冒失,不能听风就是风,拆迁这个事情是持久战,托个八年十年甚至二十年是常有的事。不过已经买了就先等等看,而且3年限售也动不了。

3、你不知道泰和的房子带优质学位吗?还要找学位房?买房的时候中介没有告诉你吗?而且孩子下半年上学,现在已经3月份了,时间上你也来不及,即便是来得及,稍来点的学位有年限要求的,积分也不够。赶紧把一家的户口和孩子的户口迁到泰和那边,泰和在布心,带东晓小学+翠园东晓的学位的,尤其是翠园东晓,罗湖仅次于深中的初中学位。你布吉的房子可以正常卖,泰和的房子3年内限售,动不了。

4、资产的重新配置:英郡年华的房子卖掉,可以拿到360左右,这个钱不要再买到布心来了,可以在福田投资一套700-800的价值低洼的房子,出租。当然,如果你们夫妻俩能接受jlh,还有极限操作方法,360的预算可以同时投2套,一套福田600以内,一套福田或罗湖400以内,留出100左右备用金做防火墙。2套攻击性资产+1套旧改兼优质学位,也算不错的配置方案了。

5、泰和的房子解决了学位的问题,再教你解决居住的问题。泰和的房子太旧,小区管理也不好,住惯了小区房一般受不了楼梯房,这个房子也出租,你可以在东晓小学旁边租个舒服点的小区住,那边的太白居、今日家园都可以,租金也不高。布心离丹竹头也近,兼顾了孩子上学近,离单位也近。

6、老家的房子父母住就不要动了,价值也不大,作用不大。

通过你的问题可以判断出来你对房子完全没概念,凭感觉在买,不能这么做,花点时间来线下跟我学习房产知识,没有防身术,很容易犯错!

案例2:被市场误导换房

我在蛇口工作,有套房子在南山深南花园,欠款还有86,租6500,老婆在华侨城上班,她名下的房子在鸿瑞花园,欠款237,自住,手上有70,收入加起来4.2w,2个孩子,老大5岁,老二半岁多。找一些老中介看了很多房子,给了不同的方案,不知道怎么选择?

1、卖深南的房子,买沙井地铁沿线新盘/次新盘。

2、卖深南的房子,卖鸿瑞的房子,买沙井大户型自住,投资一套龙岗,惠州投资一套海景房。

3、卖深南的房子,投资宝安小产权房,投资前海商务公寓。

好像都有道理,但又晕乎乎的,不知道怎么做才对?请老师指点!感谢!

分析:

先拿条毛巾擦下汗,江湖险恶,你幸好做之前愿意提问,也算是缘分!

先给你做个价值分析:

1、深南花园的房子带南外的学位,虽然旧,但学位好,位置好,这个房子已经租金大于月供了,旁边就是腾讯,而且处于科技园中轴线内,打娘胎里出来就是贵族,卖掉这个房子,你的孩子去哪上学?这个房子一定要保留,你有2个孩子,很快就要上学了,南山学位锁定9年,你置换学位房代价太高,目前收入也不足以支撑你们背负太大的月供压力。

2、鸿瑞位置也不错,小区很精致,适合居住。带向南小学和学府中学学位,学府中学并入南二外集团以后,原学府中学辐射的范围内房子都有升值。同时双11政策144以下豪宅税取消,对144以下改善换房的房子也是利好,之前南山490的豪宅线卡死了好多换房需求。未来升值潜力比较温和,有没有攻击性取决于学府中学收编以后的学位排名高低。

再给你解剖中介怎么误导你:

1、舍深南学位房,买沙井,这是脑残的做法。南外的学位房+科技园高科技圈子+高素质孩子家长,放弃价值,这个中介可以托出去毙了。

2、舍深南舍鸿瑞,买沙井买龙岗,这是更脑残的做法。舍弃2个有价值的房子换2个没有价值的房子+套人没商量的惠州海景房,这个中介可以托出去毙了。

3、卖深南,投小产权、公寓,这是超级脑残的做法。舍弃价值去博一个投机的小产权+剪羊毛工具的公寓,这个中介可以托出去毙了。

为什么地产中介会这么做?这些人是以成交你为目的,怂恿你卖掉,赚一道,再推荐他们手上有的(卖啥最赚推荐啥,不会管你的死活),再赚几笔。如果你按这些方案任何一个去做,家庭直接走下坡路,而且无法挽回。

建议:

1、2套房都不要动,你目前暂时不需要换房。教育好孩子,花钱的日子还长着。

2、提升收入,4.2w的赚钱能力跟你们拥有的资产是不匹配的。现金流起来了,以后再置换。

3、加强房产知识学习,来线下跟我学习,这是必须掌握的防身术。

案例3:超过承受能力战略性换房

我在新洲上班,老公在梅林上班,加起来5.2w,我的房子在绿景虹湾,88平,欠410w,供2.2w,自住,老公的房子在翠海花园,65平,欠630,供3.4w,租1.2w,每个月要供5.5w,压力好大,手上只有60多现金,买翠海本来是想给孩子准备学位房的,也不知道是供房太辛苦了还是怎么回事,总是状态不好,一直也没要上孩子,象我这种情况该怎么办?谢谢老师!

分析:

你们俩口子胆子也够大,5.2w的收入,供5.5w的房子,不想活了是吧?顶着这么大的压力,有好的情绪和心情才怪!

两套房先教你做个价值分析:

1、虹湾是梅林少有的次新盘,又是绿景的盘,楼下佐邻很旺,可以继续持有。

2、翠海带荔园外国语+高级中学学位,很有价值,本身又在香蜜湖片区,处于富人区+豪宅区叠加,这个房子要长期持有。两套房子都买得不错,想办法保下来。

给你们点建议,降低月供压力:

1、把虹湾的房子租出去,88平,可以租1.2w左右。

2、你在新洲上班,又准备要孩子,到新洲去租个老点的小区,7k可以租到3房,老公辛苦点可以,让他在路上跑,你能步行上班,还能顺便锻炼身体。

3、总月供支出=5.5w+7k-1.2w=5w,先达到收入大于月供。

4、60多现金,留出20左右在手上,拿40做投资,收益4k左右,进一步降低开支到4.6w左右。

5、配几套姓用卡做备用金,如果父母能帮助支持点现金最好,不用太多,二三十就够了。

熬一熬就过去了,如果还不行,卖虹湾的房子保命,留翠海的房子。

房子是很好的赚钱工具,但要量力而行。好好的一手牌,因为太激进倒在半路上,多可惜!适合自己的是最好的!

欢迎来线下跟我学习房产知识和金融知识,我还有办法教你们如何打造被动性收入,降低月供压力,这才是要去努力的方向。

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