深圳小产权房网深圳小产权房网

深圳的小产权房团购网,20年来如何避坑,把握四次买房良机,实现财富增值

2000年投资买房;

2008年底-2009全年,深圳、河北两地改善住房、投资买房;

2015年初投资河北,2016年初河北改善住房;

2019年中深圳改善住房。

现在往回看,这四次机会都有一个特征,那就是房价快速上涨的前夕。

不是我有多神,而是买房时机很鲜明,就看思路对不对。

其实思路并不新奇,都是常识,简单、朴素,每个人都能做到。

第一,大方向跟着国家战略走;第二,不追涨;第三,行情启动前期进入。

第一条的道理相信每个人都懂,但懂是一回事,能不能让道理变成实际行动则是另一回事。理论到实践还有惊险的一跳。我最大的优点就是执行力强,这一点是长期在国企重要管理部门培养出来的职业素质。

第二条不追涨,相信每个人也懂。但往往行动是背道而驰,做成了追涨杀跌。比如环京,多少是追涨进去的。还有今年初的深圳,又有多少人追涨进去了。

第三条,房地产行情启动有个慢热过程,先是释放信号,然后聚拢人气,先是成交量上涨,然后房价小步慢涨,很快过渡到快速上涨,大量资金涌入,然后调控,房价回归平稳。房价上涨行情急,下跌行情慢。买房时要果断。

下面描述我买房的心路历程和切身体会。

先说第一条:大方向跟着国家战略走

房地产方面的国家战略,指国家支持与鼓励房地产交易的政策。有专家把房地产在国民经济中的地位作为判断的依据,这没有错,关键是对于老百姓来说,不好把握。2000-2016年,房地产在国民经济中的地位非常高,但如果2016年底或2017年再买房,如果投资的话,普遍收益不高,有的甚至会高位站岗多少年。如2016年底买北京房的,到现在为止,有的还在站岗。

站岗

我2000年买房的依据是,当时国家鼓励房地产市场化,我所在城市是平原,房价甚至比山区城市还要低,这明显不合理。那次也是跟着领导一起买的,领导走南闯北,对于各城市房价有对比,“买吧,肯定亏不了,自己不住,当投资了”,于是,我买了178平的跃层。当时还是团购价,每平不到2000元。

现在回想起来,那个时期怎么买房都是对的。适用“买房没技巧,只要买得早”。但那个时期买房投资,确实需要一些财商知识。我1996年就考过了工商管理中级资格,当时称为中级经济师。我相信,人生每个经历都值得珍惜,都是财富,因为对于未来的人生都有帮助。

2008年底、2009年初,我在深圳需要改善住房,同时北方也想改善。那个时期,刚刚经历了亚洲金融危机,股市已经跌去了三分之二,房价大部分下跌了三分之一。到底买房不买房,确实让人纠结。

当时普遍的观点是,房价还没有跌到位,股市跌了三分之二,房价也会奔着这个目标去。2008年底国家已经出台政策,振兴经济,信贷政策比较宽松,首套房贷可以打七折,首付也是两成,各种信号都在鼓励买房。有一句名言“信心比黄金重要”,这句话就是一种强烈的信号。当时,深圳房价跌到了2006年底。多年咨询业的经验,我看趋势看方向,所以我认为,房地产基本已经见底,不能类比股市,因为股市是虚拟经济,涨得高蹲的也深,而房地产本身也是实体经济的一部分,股市见底也意味着房地产见底。

于是趁着北方企业又开始团购住房,2008年10月买了一套165平的改善房。而在深圳,2008年底决定先看房。在看了20多套房后,2019年初明显感到市场开始回暖。只要有些犹豫,一周后再看,已经成交了。经过对比,就在南山区的华侨城片区买了改善房。为什么在华侨城买房了,也是因为从福田区的景田一路看到南山区的白石洲,华侨城片区环境最好,还有几个主题公园。那时的华侨城正在蓬勃发展,是向上的趋势。

华侨城纯水岸

那时信贷政策很宽松,是按照评估价贷款。我有一套房总价200万,首付了15万,因为评估价比成交价高,所以贷款成数就高。并且首套房的资格认定也比较宽松,也允许用信用卡支付。现在回想,那时买房真是容易。后来的房价走势,大家都知道了。首付政策、信贷政策,都在鼓励买房。不买房,十年白忙。

2008年-2009年能够买房,需要勇气,也需要知识。

后来在2015年初在河北规模性投资房产,也是看中了京津冀协同发展,北京疏解产业利于河北。同时鼓励买房,从主流媒体到信贷政策,可谓是鼓励组合拳。2016年初又在河北买改善住房183平,也是因为当时首套首付降为了两成,房价趋势向上,可改善可不改善,就改善了。

2019年中改善深圳住房,是因为深圳是先行示范区了,再次被赋予重要使命,意义不寻常。资本会趋利,深圳住房有了再次升级的可能。于是,赶紧出手买房。后来出台了豪宅标准,引发了至少一年的上升行情。

四次主要的买房机遇,我基本都把握住了,基本实现了投资改变生活,财富实现了比较大的增值,也有了创业的资本。

所以,在大方向上,一定要把握国家政策。这样的判断依据,用来分析当下,现在是组合拳在遏制房价,从舆论到信贷政策,都在大力度地收紧,明显已经不鼓励买房。如果再出台房产税,则将在税收上进行调节,增大持有环节的成本。

在买房方面,应该响应国家号召。

再说第二条:不追涨

很多人不涨不买,小涨小买,大涨大买。往往是涨多了,看着也不跌,别人的财富效应,赶紧买房,结果时间不长,就站岗了。这就是盲从效应,不明白买房的基本逻辑。也就是不知道为什么买。

楼市表情图

2006年我想在深圳改善住房,年底因为工作忙,没有时间去看房。结果就错过了房价平稳时期。等到了2007年,房价迅速上涨,特别是到了5月份,基本就是抢房了,有的连房也不看,面积合适就下定金。同事也和我说,要买房赶紧买,同事A买了没有两个月就涨了几十万。

后来我了解了下市场,有些过热,半年时间就涨了20-30%。我有炒股的经历,市场过热时就不适合再参与了。别人贪婪时自己要敬畏市场。我决定先暂时不买,市场平稳了再说。结果9月份开始调控,并伴随着全球金融危机爆发,楼市交易基本就是按下了暂停键。这种状况一直持续了2008年底。深圳房价下跌了30%左右,基本是到了2006年底的价格。有的三四线城市下跌了近50%。

对市场的敬畏,让我躲过了楼市的特殊时期。

在2017年初,环京经过一年多的房价持续上涨,有的已经涨了两倍或更多。北三县的燕郊已经达到4万左右。我认识的一位朋友,前期已经买了一套,但房价的持续高涨,传说中的利好,让他忘记了风险,我也提醒不是买房时机,但他坚定看好北三县划京,所以以4万左右的价格又买入了一套。

还有一位朋友,聊起了自己的弟弟,在北京工作,2015年时想自住,因为资金原因在北京买不了,想在环京买一套。问我的意见,我说可以买。但他的弟弟一直犹豫不决。可是在2017年房价最高时以每平1.8万买了涿州的房子。据这位朋友说,一套房最少下跌了有100万,现在9000元都卖不了。

涿州市与北京市的相对位置

今年3月底,我在深圳遇到两位朋友,可巧的是,他们都买过小产权房,并且已经涨了不少。听他们说,今年小产权房有的已经涨了20%-30%,今年一年都是小产权房的时代。他们也和我说,小产权可以买,特别是村里的统建楼,风险不大。

当时我手里刚回笼了一笔资金,正在想投资的事。我就了解了一下小产权。深圳的小产权属于历史遗留问题,情况比较复杂。但明确的是,交易不受法律保护,即使有律师见证。

关于小产权房我的思路是,即使交易不受法律保护,风险还是有的,没准哪天需要调控时,就不让交易了。何况价格已经涨了不少,价值空间已经没有多少了。再加上深房理的事情,小产权敢涨,媒体就会追踪报道,就会采取调控措施。

不追涨,是我的原则。正是这样的原则,也让我避开了小产权房的风险。君子不立于危墙之下。投资,安全是第一位,其次才是收益,再次是能够退出。安全、收益、退出,缺一不可。这三个因素来衡量,今年小产权房在安全方面已经不具备了。安全一票否决。

时刻保持对于市场的敬畏之心,才能够避开许多坑。

最后说行情启动前进入。

我们看行情走势,确实是上升趋势,但你买不一定增值,因为什么时间买入,非常重要。

我们不要试图买到最低点,也不要试图卖到最高点。最低点和最高点,可遇不可求,都是瞬时产生的。去掉最低点,去掉最高点,中间一段都好把握。如果买入时机不对,就是白忙,或减值。因为资金有时间成本,也有机会成本。

成本计算

第一条我们说到了,跟着国家的战略走,把握好国家的政策。其实,这一点很好判断,都是公开的信息,公开的政策,就看你理解到了没有。

在2014年上半年,经济下行压力增大,到了年中,已经不断有鼓励买房的政策信号释放,但市场反映比较清淡,大多数人并不以为然。我当时看着都为想买房的人着急。到了2014年底,成交量才慢慢上来,价格是微涨的状态。在我看来,年中的信号就已经很明显了,想置换的,想改善的,应该买房了。

直到2015年3.30政策出台,银行、住建部、银监会联合发文,二套首付下降为四成,财政部和税务总局免征营业税从五年调整为两年。这个组合拳力度很大,深圳楼市经过两个月的理解与消化,房价开始比较明显地增长。

在组合拳政策出来之前至少半年,其实已经有政策在预热了。市场没有理解,反应比较迟钝。主要是不明白是不是真的鼓励。直至组合拳出来,主流媒体烘托氛围,才恍然大悟。先是深圳,后是上海逼着领涨。2016年初又补上了首付可以两成,开始助长北方市场。

长三角、珠三角好的买房时机是2014下半年,有多少人是下半年买入的?又有多少人是在2015年下半年入手的?不过一年,至少是50%以上的差距,有的达到100%。

京津冀区域时间比较近的买房时机是2015年下半年至2016年初。2015年初至年底,价格微涨。真正形成行情,是2016年3月以后。那么,有多少人是2015年下半年买房的?又有多少人在2016年底或2017年初追入的?和长三角、珠三角一样,时间不过一年,至少是50%以上的差距,有的达到100%。

2019年的深圳也是如此。在2015年之后,比较好的买房时机是2019年初至10月。2019年2月18日粤港澳大湾区规划纲要发布,2019年8月19日,深圳先行示范区落地,两区驱动,深圳再次迎来利好,不亚于1980年8月成为经济特区。毫无疑问,在利好兑现两个月以内买房,价格是理想的。因为两个月以后社会资金反应过来,会促进房价明显回升。

2019年11月11日深圳豪宅标准调整,就不是买家的福利了,那是业主的利好。省下来的几十万税费成为了业主提价的理由。之后深圳的楼市行情不再描述。时间还没有过去多久,相信都是有记忆的。

无论是不是刚需,谁都想房子买了以后能够有所升值。这就涉及什么时候买的问题。买房时机很重要。

本文虽然是从经验分享的角度,但不作为买房依据。时空变了,政策也不会一模一样,不可照搬,需要结合宏观背景,审时度势。

但有一点可以肯定,现在房地产大方向的基调已经定了,不会出圈。未来相当长时间将以这个大基调为核心,实现稳的目标。

顺势而为,就不会踏坑;顺势而为,才能事半功倍。顺势而为,看似是大道理,其实就在你我身边。