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深圳30万首付小产权房(刚需还有哪些板块可以上车呢?)

【提问】老师您好!我是刚需首套,有深圳房票。目前手上首付有100w左右,工作在福田,月收入2.5W。家中小孩分别2岁和4岁,考虑到工作和小孩读书,想近二个月在福田或罗湖买房。想请您给推荐一些适合的小户型楼盘。又或者从从长远看是否买关外的次新房会更好呢?希望得到你中肯的推荐和建议,谢谢!

回复:1.根据你的首付情况,罗湖福田可以实现刚需280-350的上车盘推荐(部分)

罗湖:

港岛银座(人民南)汇鑫花园一期(黄贝岭)

天俊时代(南湖)金鼎大厦(人民南)

云景豪园(人民南)新银座大厦(人民南)

城市天地(人民南)祥福雅居(笋岗)

美景大厦(洪湖)新港鸿花园(翠竹)

东方都会(黄贝岭)卧龙阁(黄贝岭)

锦上花(黄贝岭)阳光新干线(南湖)

福田:

石夏:绿洲丰和,南方国际,皇庭世纪,

新洲:绿景花园,南溪新苑,韵动家园

皇岗:高发城驰苑

上下沙:花好园,金地花园

梅林:尚书苑翰岭苑华府馨居

赤尾:万科汇港名苑京基御景华城

2.福田这个价位基本上都是一房,不大符合你目前两个小孩现在这种状态,300-400多万唯一可以上车的2房可能只有像沙嘴的金地花园等这些即将旧改的楼盘。片区未来的潜力非常巨大,学位远期来看会有提升。

3.罗湖的学位整体上都不错,首付100万这个段位,基本可以买到2房或者改3房。个人觉得综合工作半径、学位、居住条件、远期空间,罗湖是比较适合你目前的现状。

4.光明龙岗坪山这些关外次新,离你的工作半径太远。但是龙华的上塘红山片区,比如绿景香颂,金地上塘,世纪春城小2房都能够得上,未来还有利好待兑现,持续看好,可关注。

5.西部翻身碧海可以去淘淘笋了解一下,无论近期还是远期都会是热点,愿景也鲜明可见。两个月内多看多对比,对于新手来说,往往草草做决定的,都不是什么好房子。

【提问】我的情况是:1.在西乡城市峰尚自住一套三房,是2016年五成购买的。还欠银行200万左右。2.东莞有社区商铺一个,不欠款价值120万。3.东莞万达有两个公寓价值150万。欠款20万左右。4.龙华龙光久钻有一个公寓350万。欠款150万左右。5.沙井有一个统建楼140平三房260万左右。不欠款。目前自己开公司,手上可用现金500万以内。请教您如何资金合理配置?想再入手一套房,虽然只有一套商品住房,但名额只能七成,烦请大表哥给予建议,感谢!

回复:1.目前总欠款490,房子空有量没有质,公寓、商铺、小产权这些都是投资属性非常差的房产类型。对你来说,有融资金融属性的房产,只有西乡的城市峰尚。

2.资产优化建议:

a.西乡碧海片区的城市峰尚继续保留,今年西部的这波红利正好被你吃到了,未来的大铲湾和腾讯Buff,还会有上行利好空间加持。

b.东莞的商铺,如果返租回报在8%以上的,可以保留"现金奶牛",没有就出掉。

c.东莞的公寓建议能出就出掉,二三线城市的公寓只能买全市地标级的,其它的几乎都是九死一生,因为这些城市可用住宅多,第二购买力低下。

d.龙光久钻算得上深圳北片区品质高的公寓,目前尚不算在高位,可保留持有。

e.沙井的统建楼,属于大红本小产权房,正常情况下是不能交易。只能私下转让,没有融资属性,资金利用率很低。不建议留

3.你只用了一个住宅名额,正常未结清是7成。但是可以通过垫资全款购买后抵押的方式7改3,做成三成首付,扩大可选标的空间

4.如果上面建议的公寓或者商铺出掉后,加上目前的现金,将房产向住宅类优化和简化,留一部分做企业运营,可选择1200左右的投资标的,比如西部的蛇口太子湾、前海妈湾桂湾前湾、新宝中、碧海,南山后海,科技南,华侨城、香蜜湖这些片区。

【提问】目前深圳的名校有哪几种类型?

回复:第一,市属名校分校,比如龙华的深高北,深中龙初,南外高新之类的,这些本地名校会更注重自己在本地的IP,所以生源多数会点招,虽然颇为人诟病,但是不可否认,唯有如此才可以快速吸引聚集重视教育的父母以及更有资质的孩子,从而提高生源质量。

第二,豪宅片区生源纯粹,外加小班教学,也能考出一道风景线,比如香蜜湖的明德实验,所以大家对深圳湾学校未来期望也很高。