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问：雕叔您好相信您在深圳房产的专业性自己看了几个地区都无法判断涨幅潜力提出自己的情况请帮忙评估一下：本人单身未婚，工作在南山。现在自己租房每个月4K，考虑不如买房。短期没有自用学位的需求，考虑投资+后续自住可能，所以希望环境不要太差，可以好转手置换。是深户，首套，有贷款记录，需要五成。每个月收入20K.公积金可还3K，自有资金70万，目前考虑前期向亲朋借款，购房后贷款批下来以后个人做几十万的信用贷。总体算下来房屋总价最多在260万左右。最近看了福田CBD彩天名苑单间33平米，位置核心，租金高；赤尾御景华城33平一房一厅，每天都在涨价；新洲祥云世纪天都单间；龙华地铁站出口青年城邦43平一房一厅，周围是海岸城旧改项目。另外朋友推荐买坂田万科城单间，或者龙岗14号号沿线。八卦岭罗湖还没有看。自己目标区域太宽，无法锁定，请帮忙看下综合考虑到哪个区域的哪几个盘呢？十分感谢

答：你好，这几个盘都不建议，大概率都跑输大市彩天名苑这个楼盘在福田一直属于价格洼地，楼龄、产品较老旧，预期涨幅有限祥云天都世纪大厦，是2005年建筑地铁口物业、周边生活、娱乐配套齐全，但是它是典型公寓式住宅，一共三栋，楼道全部贯通，11梯40户，给人的体感不是很好，没有什么居家氛围。优点1.单价低、总价低、租金高2.地铁口物业3.生活便利，对面家乐福，周边商业齐全4.对面就是旧改，未来商业、学校、住宅缺点1.典型筒子楼，40户11梯2.小区没有居家氛围3.小区大部分户型采光不好小户型建议多关注福田和南山的学位或者次新盘。总价300内，更建议入手TT国际、瑞景华庭等楼盘这几个楼盘供你参考

问：雕叔，龙岗的恒裕珑城好点，还是坪山的恒大城好点？我是刚需还想兼顾小孩读书。

答：你好，恒大城在坪山规划的中央居住区内。目前来说坪山唯一值得投资的区域；短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓。房价也会是补张型；长期看，坪山储备用地很多，拆迁难度远远小于其他区，所以长持问题不大；至于说5年，我个人看法时间再拉长点会好点，至于是否适合自己看自身情况来定。自住入手恒大城还不错。龙岗名校，前三分别是深中龙初，龙岗外国语和龙城初级，龙城初级的性价比最高。考虑保值和学位，建议在这几个学校中选择。

问：您好，近期关注福田皇岗片区皇御苑四期和罗湖湖贝片区联城美园，总价在450万左右的小2房，考虑未来6-8年的升值空间，想请问下您怎么看呢？

答：我个人挺喜欢联城美园的，我看过那么多楼盘，美园的采光少有的好，大面积落地窗在十几年前非常少见。虽然居住我更喜欢联城美园，但还是劝你买皇御苑，罗湖，春风路片区，这两个大概念实在太拖后腿了。

问：你好，想咨询对比下西丽南山文理实验学区的宝珠花园\/龙都名园\/润城花园和宝安实验学区的中南花园\/新锦安\/中商花园，这两个板块未来学区和发展规划前景哪个更好，有自住需求，500W内2-3房

答：好问题，这两个板块都在二环上，一个是靠近留仙洞总部基地，一个是靠近宝安中心，一个是带南山文理，一个是带宝安实验，并且还都是楼梯-厂村-老电梯房混合的区域，是值得好好对比的板块。从学位价值来讲，宝安实验近年都在宝安前三的位置，比南山文理要高，原因也是宝安实验囊括了宝安中心非常优质的楼盘：熙龙湾二期、凯旋城和西岸观邸，将来还有几个已经是现楼的高端盘入市，因此宝安中心带宝安实验的几个盘，是绝对的投资大热点。但一街之隔的翻身-宝安实验学区就尴尬了一点，是很多刚需家庭想上学的低成本选择。南山文理片区我很关注，原因也是临近留仙洞，这一带密度比较低，珠光-茶光一线有整体旧改拆迁的规划，这一带的面貌可能后续会裂变。而说到你自身的情况，500w以内选择，南山的豪宅线490w，在西丽的购房成本比较低，税费少。以上，具体情况具体分析，买房没那么简单。

问：雕叔您好。我是满3+3深户，名下一套深房，老婆非深户。请问可以将我那套房过户给老婆，然后离婚我再买一套吗？

答：果然从此就要开始回答这种连我都要迷糊的限购问题了，从前不假思索，而今绞尽脑汁[捂脸]恭喜你，可以！成功破限购，只是夫妻更名要红本在手才行。顺便号外下我们的全款抵押业务，六年抵押贷经验，你想要的资源，我们也许都有。

问：雕叔你好！我目前住西乡乐园小区，这房子有历史遗留问题，是猪肝色房产证，买卖不能过户，2015年投资龙岗振作天峦89平，目前有现金150万，想继续投资，考虑到几年后小孩上初中，考虑宝安中学学位的房子，可太贵，暂时也没名额，因为有一套农民房有房产证也能在不动产中心查到，最近有人介绍西乡的岭下花园170万，附近新建地铁，但这也是猪肝色房产证，想问问这个岭下花园是否能投资？还是卖掉振业天峦后买宝中学位房？

答：你好，深圳小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值；小产权通常是一些专业玩家在玩，包租做酒店等。农民房有黑科技，可以提前拿下能转正的房等拆迁，普通人玩不了。只适合村长。如果非专业人士，建议入手正规商品房。可以考虑出售乐园小区，通过合同交易。

问：雕叔，入深圳最快多久可以办下来？网上看夫妻随迁硕士学历可以不受两年限制，父母随迁看到要至少满八年，有可以更短时间的入户办法吗？感谢

答：最快一个月就可以落户，不过没有特殊情况我们不会那么快，一般按规定交足几个月社保，这样比较稳妥，落户时派出所偶尔会查社保缴存时长，应届毕业生和留学生十天就可以。

问：雕叔你好，房产投资负债率控制在多少合适？能不能分享一下你的看法谢谢。

答：这个问题因人而异，因城市而异，我以前在北京，大家房产投资负债率普遍不到30%，超过就喊压力大。来深圳后，发现身边全是高杠杆爱好者，50-70%是常态，大家都背着数万的房贷过的好嗨皮。近期又接待过多个从内地来的土豪，买七八百到两千多万的房子坚决全款，拒绝杠杆。所以说，所谓合理的杠杆率更多是一个心理问题，而非数学问题。对普通人来说，30-50%的杠杆率都是健康的，合理的，对野心家来说，至少要达到70%，对土豪来说，随缘，随意。

问：雕叔你好，我的情况是属于刚需，工作范围在龙华，跟光明。目前手上只有100w的资金，凑一下也有150左右，我的问题是现在这100w每个月能有1.5W的固定收益，又想把这个100W抽调出来先上个三房的，这样子又少了一半的收入来源，感觉压力特别大，我该怎么去规划，这种情况适不适合买房？请雕叔指点迷津，万分感谢！

答：你好，刚需建议尽早上车，只要看到溢价不严重的可以买，刚需赌不起。如果是底仓充足的纯投资客就需要谨慎了，非笋勿入。光明房价也上涨了不少，建议在红山上塘龙胜板块的地铁沿线淘笋。

问：雕叔，您好！一直关注你们，感觉你们的答问都是非常实在和接地气的，替粉丝们想得周到和细致！请教一下:目前持有龙岗的汇龙天下小三房，红本在手，这套房也是掉坑里了，啥都不靠的，现在想卖也卖不出去。有俩孩子，大的学位绞尽脑汁搞定了，明年上初中。小的今年4岁，学位无着落。现在想投资一小套龙岗城龙花园小两房300万以内，学位带清林小学和龙城初级中学，您看这样可行吗？有没有更好的策略？