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小产权房卖方反悔?重大过错要承担责任

小产权房买卖合同被认定无效后,处理大原则是“互相返还”,即卖方退还购房款或定金、买方退还房屋,一般而言退还房屋就不会有什么争议,但是退还购房款或定金,尤其要不要全额退还,还是有不少争议。

站在卖方立场,第一层抗辩主张是合同效力待定或合同有效,退而其次才是退还的具体金额。其中就涉及过错的问题,谁过错谁担责,过错方就要承担违约责任。在法律技术上,问题就转换成:

买方是否有过错。

这一点非常重要但容易被忽略,因为很多人天然认为,合同无效的当然结果是“恢复原状式互相返还”,但实际上还要考虑“承担责任式互相返还”。下面结合一个案件来详细解释。

在深圳市龙华区法院(2021)粤0309民初1XXX号案件中,买卖双方签订《房产交易合同》,买方支付定金12万元,涉案房屋位于深圳市宝安区,建筑面积约75平方米,是卖方从上一手“业主”手中购买取得,涉案房产未办理不动产权属登记,未有建设工程规划许可证等合法报建手续,属于典型的“小产权房”。

在双方签订合同、交付定金一个月后,买方提出退还定金,房屋不要了。卖方认为房子不要可以,但定金不能退。双方协商不成,买方起诉至法院。

法院经过审理认为,原、被告签订的《房产交易合同》因违反法律法规禁止性规定而无效。至于定金是否应当返还,法院作了如下认定:

首先,被告明知其出售的房屋未办理合法报建手续,且在明知原告并非实际买家的情况下选择配合卖房,自身存在一定过错;

其次,原告系明知交易房产为“小产权房”而购买,且自身也是“炒小产权房”的职业群体,有丰富的房屋买卖经验,其行为不仅违反法律法规规定,而且有违诚信的社会主义核心价值观。若肯定原告此类行为,必将产生不良的社会影响。

相比之下,买方的过错更大,故其应当承担相应的责任。

故法院判决,买卖双方《房产交易合同》无效,卖方退还买方6万元。

在上面这个案件中,同样是判决合同无效,但也认定买方要承担责任,所以定金只退一半。

笔者经常强调的一个观点:不能光看判决来代理案件,如果因为看了一个判决就大呼“这种案件就这么判”的,不是外行就是忽悠。

这个案件判决于2022年7月,可以说是“新鲜出炉”,但是我们并不能直接得出这类案件买方都必须要承担责任,卖方都可以不用全额退还的结论。我们应该研究的是法院对事实的认定思路,有一个隐藏在法律中但很重要的原则:

过责相当。

也就是说要充分考察原告、被告是否存在过错,过错表现是什么,有什么样的过错就要承担什么样的责任。

但这个是原则而不是实操细则,我们不能奢望法律有一个清单列表,告诉你ABC,照单抓药就可以。而是要根据具体不同案件设计不同的方案。笔者前段时间代理一个买方无购房资格而导致不能过户的案件,经过深入挖掘事件并设计最优策略,最后法院支持了退还定金的主张,退还比例超过90%。

在涉及小产权房争议的案件也一样,如果只是检索法院判决,会发现判决结果五花八门、不尽相同,甚至会给人一种同案不同判的感觉。有的当事人拿着一份判决,对照自己的判决,会质疑说前面那个案件这样判,为什么到了我的案件就变成这样判了。

其实这种认识是不对的。具体案件是什么结论,不仅和小产权房类别有关,和交易进程有关,也和具体当事人的行为、过错有关。这也是为什么说案件要具体问题具体分析,没有统一模板的原因。