深圳小产权房网深圳小产权房网

城里老房属于小产权房吗,今后是持续升值还是无人问津?

关注“章哥说买房”微信公众号,加入知识星球提问,有问必答、绝不敷衍。全程一对一指导购房相关事宜。

提问:

章先生好,我的房子是北京一个老小区,在合并前的宣武区,已经差不多50年了。周边都是老小区,会有开发商愿意投资拆了新建吗?我想知道,那如果这房子的产权到期了,最后的结局会怎样?还有就是如果我现在再买一套我们小区的房子,将来赚钱的机会大吗?但我也有些担心,万一没人拆迁,将来这破房子还有人买吗?

回答:

1、首先说产权问题,《物权法》已经明确规定,不动产土地产权到期后,自动续期。如果政府没有其他规划安排的话,需要交纳不得低于15.6%的土地出让金。

但具体数额和年限要各个城市自行制定标准,现在还没有标准的说法。也就是说,如果到了70年,那这房子还是业主的,只是根据土地政策再缴纳出让金就行了。

2、《物权法》还规定了,如果遇到拆迁,商业规划按照1:3的面积进行补偿。但住宅规划的补偿标准没有说明。

按照一般的拆迁置换,如果是原地回迁的话,按照现有面积1.3-1.5倍的进行补偿,超出的部分按照市场价,用一定优惠比例进行购买。

如果是异地安置,一般是先按照周边商品房的价格进行评估补偿,然后按照面积和户口等指标进行综合计算,给一定面积的拆迁房购买权,一般是市场价的50%左右。

举个例子,这套老宣武的房子,假定50㎡。如果遇到拆迁,要盖商场,那就按照市场价的3倍进行货币补偿,其他的不管了。

如果还是建住宅,允许回迁,那就给最多75㎡的指标,超过75㎡的要按照市场价的折扣交钱。

另外一种是统一的异地安置,也不分是否住宅和商业了。都是先按照市场价补偿。比如这套房价值500万,那就会给600万左右。然后再给一定面积的购房指标,大概能给到100㎡左右吧。如果这安置房周边的新房价格是8万,那这优惠价就是4万左右。也就是,最后能落下一套100平的近郊新房和200万左右现金。

3、但是,这种拆迁的概率非常低,成本太高了,哪个开发商也没能力拿这种地块。所以,老旧小区改造是大多数的未来。按照近年国务院和住建部的计划,全国就要改造3.9万个小区,预计将有700万户受益。

如果小区被改造加固,甚至加上了电梯,那品质提升的同时,价值和价格自然也会提升。不过这些还都是计划,具体何时实施怎么实施都没有详细出台。最主要的就是资金问题,由谁出,比例怎么分摊,每个小区都会不一样。而且工程的难度也大,居民是否配合就是大问题。比如那些强烈盼望拆迁的,就不愿意改造,那将导致拆迁梦破损,自然会阻挠施工。

不过这种改造是大势所趋,只是时间问题而已。不可能出现房子破旧到无人管无人买的地步。

4、总结:老房子的产权到期后自动延续,缴纳土地出让金即可,具体细则还没有出台。拆迁的可能性几乎为零,改造的几率较大,但具体安排还是要等待市里和区里的统一安排。

无论怎样,老房子的土地价值都存在,都会随着城市的平均价格而涨跌,不会走出独立行情!

关注“章哥说买房”微信公众号,加入“知识星球”提问。一对一问题解答,并赠送二十年心得攻略。带你跑赢大盘,获得超额收益。