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南部县城小产权房 是如何成为买房人的坟墓的?

2023年,翔安南部新城的第十三年。最初构想,是要构建成“产城人”融合的典范,即“产业+城市+人居”为一体的现代化新区。然而在发展过程中,却跑偏了,“产“被”房地产“给代替了,也带环了!

翔安南部新城的商品房,还得从建发翔城国际说起。

严格来讲,翔城国际算是带有”保障性质“的商品房,因为楼盘(毛坯)限均价5200元/㎡,只能由持有厦门户口的家庭、个人(满30岁)才能申请,而且,还有一个8年的限售期。

但和现在的保障性商品房又不一样,因为业主拥有100%的产权。

翔城国际2011年的地,2012年开始预售,2015年交房,今年应该算是第8年,二手房可以解禁了。可能有一些心急的业主,在限售期内就把房子卖了,但也要今年才能正式办理过户手续。

翔城国际这个楼盘,大家都应该是稳赚不赔的,均价5200元/㎡再加上装修,大概也就7500/㎡不到吧。现在这个行情,单价2万8至少是可以卖得掉的。

2012年的翔城国际之后,翔安南部新城进入了一段空窗期,直到2016年,全国房价猛涨,开发商、尤其是民企像磕了药一样,疯狂扩张拿地。

首先是在8月26日,融侨以38345元/㎡夺得2016XP04地块、IOI以36889元/㎡夺得2016XP05地块、融创以37512元/㎡夺得2016XP06地块;

再来是12月23日,世茂分别以37415元/㎡、37592元/㎡拿下2016XP09地块、2016XP010地块;

最后是2017年2月15日,住宅以36650元/㎡竞得2016XP012地块。

请记住这些个楼盘,融侨铂樾府、IOI国际住区、融创东南府、世茂国风长安、住宅水晶合院,个个身价不菲。

其中,融侨铂樾府、融创东南府、世茂国风长安这三个楼盘,在2017年就开盘了。一时间,翔安南部新城的房价迅速飙到了4万+。而像叠墅、洋房等户型,价格更是达到了5万多、6万的水平。

但是好景不长,2017年限售限购限贷政策出来,楼市一下子就不行了,后面这些楼盘都是3万8左右,贴着地价成本在卖的,再后来3万5左右清尾盘。

而IOI国际住区,在2019年才开盘;住宅水晶合院,更是拖到了2020年开盘。本以为行情会变好,没想到更差了,房价还卖不过地价,那就只能割肉回血了。

这里面,除了融创东南府比较果断,卖得也快,应该是不亏的,还可能小赚;其他的楼盘,基本都是亏本了。像融侨铂樾府、世茂国风长安、IOI国际住区,到现在还有房源在售,今年都已经是2023年了。

开发商是亏的,买这些房子的业主,也都是亏的。

以上都是地价3.6万+的楼盘,在2017年下半年,楼市下行已经非常明显了,这时候的翔安南部新城,地价也跌得比较多。

9月29日,国贸一口气连续拿下2017XP02、2017XP03、2017XP04地块,平均价格在3万/㎡左右。

这个地价,比之前降了有个七、八千了。其中,国贸单独开发的叫国贸天成,与远洋合作的项目叫国贸远洋天和。

这2个楼盘,地价降了七、八千,房价也应该降了才是。但实际上没有,甚至卖得更贵了,整体价格都在4万+。

凭的什么呢?因为离实小/双十翔安校区近啊!

那个时候,学原和书香府邸的地块都还没规划出让。天和/天成2个楼盘,就以这2所学校为卖点,硬是卖出了很高的价格,而且去化不慢。加起来总共1860多套房源,全部售罄。

可惜的是,天和/天成这2个小区,并没有被划入到实小片区。只能暂时读实小,一旦旁边的小学建成,就要转回来的。

房价4万+、与实小失之交臂,所以买天和/天成的购房者,应该也是要亏的了。

在此之后呢,翔安南部新城的房价、地价进一步下跌,这时候一些楼盘,比如,保利和光城悦、金地峯上、中南九锦台、中南青樾、联发君领学府、首创禧瑞风华等项目。

这些楼盘的地价,都在2.6万左右,比巅峰期降了1万多了。

所以,这些项目上市后,房价也降到了3.5万左右,吸引了一大波客户,除了君领学府、禧瑞风华外,其他楼盘很早就卖完了。开发商应该都是赚到钱了,那购房者的话,拿现在的行情来讲,其实价格还是高了。

估计那时候,很多购房者想着房价已经跌了那么多,应该是可以入场了。只是没想到,2022年行情那么差,直接跌破了3万。

当然,这期间还有2个重要的楼盘,又把翔安南部新城的房价给抬起来了。

一个是国贸学原、另一个是建发书香府邸。

其实一看这2个楼盘的案名,那肯定是和学校有关系了,位置就在实小边上,因此学原和书香府邸4万多的价格,一下子就卖完了。两个楼盘加起来

学原的40-70㎡的小户型产品,甚至被炒到了5万,就为了一个学位。

时间来到了2022年,翔安南部新城的市场已经下行非常明显了,像国贸学原的大户型产品,也是降到了3.8万/㎡左右才清盘的。

没有学区加持的楼盘,像铂樾府、国风长安、禧瑞风华等,去化非常慢。

而新出来2个的楼盘,给了老项目致命一击,价格更是跌到了2.8万/㎡上下,起步价已经来到了2.5万。

一个是翔安TOD、一个是保利国贸沁原。

这2个项目的地价在1.5万/㎡,比巅峰期时降了2万多一平米,比腰斩还恐怖。而且,保利国贸沁原与“地王”融侨铂樾府,只隔了一条大马路,房价差了1万2。

即便是来到了2.8万/㎡附近,买的人也不算多。

现在的翔安南部新城,已经完完全全被房地产给带偏了。

本来片区是要发展产业的,就是靠近大道那一片的商业区,原本是要打造成城市CBD的,形成“产城人”新区。

但是,2016-2017年那一波地价疯涨潮,房价也一天一个价,让人误以为房价将长期站上4万+的高度。所以,很多购房者把目标转向了商办楼。什么海西9号、新景国际城、龙郡青年城、明发星悦城、碧桂园云空间......

一大波人把办公楼当住宅楼买,而开发商也顺应时势,把样板房做成住宅样式,宣传“商住”两用。那个时候,很多人1万8、2万买这种楼,至少有三、四千套。

再加上政府招商也不给力,就这样,翔安CBD群没能搞起来。现在那边大量的办公楼,要么闲置着,要么当出租房。

当初那些买家也是傻了眼,没有住宅的功能,1万8的价格,现在能在五缘湾买这种商办楼。

所以,翔安南部新城成了太购房者的坟墓了。

这么多楼盘,唯一能确定获利的,估计只有翔城国际一个。

其他的呢,除了能100%读实小的楼盘,其他3.5万/㎡以上买入的,毫无疑问将长期站岗,甚至连3万以上的都不保险,还得先看今年的行情。如果厦门的房地产市场继续下行,被套的人将越来愈多。

那么,翔安南部新城的出路在哪呢?

为什么集美新城现在能领先其他新城呢,就有2点做得非常好,产业+商业。软件园三期+大悦城+IOI/世茂商业体,人气一下子就能聚集起来,房价也能站稳4万。

现在的翔安南部新城,最缺的就是产业和商业。

曾经被寄予厚望的CBD产业群,早就被糟蹋了。商业呢,奥特莱斯不管是岛内的,还是集美的,翔安的,就没有一个做得好的。还有那个什么龙湖时代上城,到头来还是在卖公寓啊,算上集美那个,龙湖商业在厦门也是一塌糊涂。

这样看来,翔安南部新城可不只剩下房地产了嘛。

所以,翔安南部新城必须得重新规划产业群,政府要有决心和毅力,招商引资工作一定要做好。还有,必须要有万达广场这种级别以上的商业体,否则谁来都是白搭。

像娴姐知道的身边的一些人,3.6万买的君领学府,结果划片不到实小,5.3万买的学原,现在都后悔死了。