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和平村小产权房,乘风破浪的天津和平学区房

天津优质教育的核心是和平区,这一点本地人和新天津人都认同。

同时,天津学区政策改革的暴风眼,也是和平区。

只要高考政策存在,和平区就会是神一样地存在yyds,且看:

2021年中高考情况:

序号

学校名称

区域

录取分

性质

重点

一本率

本科率

住宿情况

1

天津一中

和平区

560.9

公办

市属市重点

97%

99%

提供

2

南开中学

南开区

566

公办

市属市重点

97%

99%

提供

3

耀华中学

和平区

562.6

公办

市属市重点

97%

99%

提供

4

新华中学

河西区

560

公办

市属市重点

94%

99%

提供

5

实验中学

河西区

557

公办

市属市重点

91%

99%

提供

6

二十中学

和平区

555.5

公办

区属市重点

89%

99%

不提供

7

第四中学

河西区

553.75

公办

区属市重点

87%

99%

不提供

8

双菱中学

和平区

548

民办

20中私校

65%

99%

不提供

9

42中学

河西区

549

公办

区属市重点

65%

99%

不提供

10

45中学

河东区

523.9

公办

区属市重点

65%

95%

提供

11

第二南开

和平区

551

公办

区属市重点

65%

95%

提供

12

海河中学

河西区

546.3

公办

区属市重点

61%

95%

不提供

13

55中学

和平区

543.2

公办

区属市重点

60%

95%

不提供

14

南大附中

南开区

540.15

公办

区属市重点

60%

95%

提供

15

天津七中

河东区

539.15

公办

市属市重点

60%

95%

提供

从表格中提取的信息:

高中排名前十五名中,和平区6所,占40%;河西区5所,占33.3%;南开区2所,占13.3%,河东区2所,占13.3%。

所以,天津市市区高中排名和平>河西>南开>河东。

大家为什么削尖脑袋,牺牲居住环境,宁可蜗居一居室,或者买个上车盘然后再租房,也要争着抢着进和平区,大概是如下一些原因:

1:和平区高质量小学,天花板的存在,如天津实验小学,岳阳道小学,昆明路小学,和平中心小学,鞍山道小学,万全小学。

2:和平初中无弱校,在小升初公私统一摇号政策执行后,普校生源质量提高,即使过去的和平垫底学校汉阳道中学,十九中学成绩近几年也是突飞猛进。

3:优质的教育学习环境,这里更想表达的是,更重视教育的父母把孩子放在更有竞争力的环境里,培养更良好的学习习惯,同时出来更好的学习成绩。犹如,售楼处的美女销售员经常说,我们这里是什么圈层,什么居住人群。同样,在和平区花重金买房就是孟母三迁,买个优质的学习环境和氛围。

4:“孩子上学,家长挣钱”:买了和平的学区房,孩子进入优质学校后,房子过两年,或者重点小学的六年后新学位,这几年的持有成本,装修,过户费用等,根据行情的起涨,会交给下一个接盘者来买单。你还别嫌贵,总有人前仆后继为孩子。孩子有了好学校,房子赚了钱,一举双得,有名有利,何乐而不为?人性的双需求,都得到了充实的满足。

和平区的优质教育,本来是当地人的学区接龙,可以看到的是,前些年和平区的大部分小学班级人数是稳定的:

实验小学,8-9个班,班级人数34-35人(不接收转学)

岳阳道小学,12-14个班,班级人数37-38人(不接受转学)

昆明路小学,7个班,班级人数37-40人(不接受转学)

以上三所为本地人最认可且房源不多,学位数一直稳定不变,近几年房价稳中有升,岳阳道最为明显。

和平中心小学,19-20个班,班级人数42-45人(不接收转学)

鞍山道小学,20个班,班级人数40-45人(不接收转学)

万全小学,20个班,班级人数40-45人(不接受转学)

以上三所为和平区名校中的航母校区,校区多,人数多,覆盖社区广泛,房源多,新政前,几年房价维持不变,略有下降。

耀华小学,10个班级,班级人数40-42人(接受转学)

西康路小学,10-12个班级,班级人数35-40人(接受转学)

新华南路小学,6个班级,班级人数38-40人(接受转学)

新星小学,8-10个班级,班级人数41-43人(接受转学)

20中附小5个班级,班级人数40人(接受转学)

以上5所为和平普小中接受转学的优质普小,近两年因为小升初,天津转学人数增多等因素影响,一居室房价涨幅在70%以上,其中新华南路小学最被受本地人认可,教学质量高,房源也最为紧俏,上车价接近和平重小。

哈密道小学,2个班级,班级人数45人(接受转学)

万全二小(原建物街小学)3个班级,35-36人(接受转学)

劝业场小学4个班级,班级人数35人左右(接受转学)

四平东道小学4个班级,40-43人(接受转学)

以上4所为和平普小中的“菜小”,口碑一般,近几年生源见好,上车盘“拆间”原来多为80-90万之间,目前新政后直奔120-140万。

第二南开学校小学部,4个班级,班级人数25-28人,直升第二南开中学,和平唯一九年制学校,只有两个小区为学区房,价格偏高且稳定。但是近两年由于二南开7,8年级期中期末成绩在和平区垫底,目前九年制的二南开没有过去的高热度了。

和平逸阳小学,和平模范小学为和平区顶尖私立学校,由于小升初公私统一摇号,去除掐尖生,和近期治理“公参民”学校,编制内教师陆续回归公办校,“公进民退”,导致和平逸阳2022年小学一年级入学摇号成功率接近90%,和平模范小学,地处南开华苑,距离和平区较远,和平户籍一年级入学摇号率接近100%。

和平区教育政策这些年有哪些?

1:“六年一学位”:

自2015年5月23日起,实验小学,昆明路小学,岳阳道小学,中心小学,耀华小学,鞍山道小学,万全小学,第二南开学校小学部,万全第二小学,从房屋进入登记的这一年开始原则上六年内只提供一个入学学位(符合国家生育政策的除外)。

如同一个房屋地址六年内有多个适龄儿童申请入学,房主和户主必须是适龄儿童相同的父母(或祖父母,外祖父母)。

2:适龄儿童户口落至非住宅性质的房屋,需要满足“六年一学位”政策。(如万全二小对应的金茂公寓,新星对应的瑞竹大厦)

3:小升初摇号,需要5,6年级的两年学籍,其他区只是需要1年学籍。

4:和平初中转学,是全区统筹,非片区内统筹安排。

5:调整初中派位录取条件:

从2021年秋季学期开始,小学一年级入学和其他年级转入的学生毕业登记时,须与入学登记或申请转入时的房产及户籍信息一致,方可参加初中派位录取,否则将统筹安排到有空余学位的公办初中。

6:小学入学时按统筹安排入学的,小升初时只能统筹安排在有空余学位的公办初中。(和平区无房有户籍一年级是统筹的,初中也是统筹安排)

7:调整小学登记入学条件

小学一年级登记入学,须持有与和平区户籍地址相同的房产满三年,并设政策过渡期。

?2022年入学,须在2021年12月31日之前持有;

?2023年、2024年入学,须在2022年8月31日之前持有;

?2025年及以后入学,须持有满三年。持有房产满三年时间截至入学当年的8月31日。

?2021年8月31日之前已持有房产的,不受影响。

?持有房产不满三年,确因特殊实际困难,适龄儿童无法在天津市其他区落户入学的,须提供相关证明,小学入学、初中入学在区内统筹安排。

8:调整小学申请转入条件

小学其他年级申请转入,须持有与和平区户籍地址相同的房产满三年。

?房产在2021年9月1日当日及以后持有的,须持有满三年方可提出转入申请。

?持有房产满三年时间截至入学当年的8月31日。

?2021年8月31日之前已持有房产的,不受影响。

9:房产是指存量房屋(二手房),新建商品房(一手房)不受影响。私产房屋须持有全部产权,持有时间以取得不动产权证书的签章日期为准,公有住房持有时间以取得公有住宅房屋租赁合同的签章日期为准。

若天津市就学政策有重大调整,以当年政策为准。

以上各种政策,除了第1,2两条是6年前颁布,其他6条皆是2020年,2021年近期颁布。

和平区的房价变化不是由住建委决定的,而是和平区教委决定的。

和平区出台这么多的教育政策,最重要的原因,就是源源不断的学位需求,却没有新的学校和学位增加,导致供需矛盾这几年持续紧张。

出台各种政策,就是控制学位需求。

所以和平区的房子天生就有炒作的基因所在:

1:和平区独特的教育优势,举例子,天津“市五所”高中生录取,有接近23%来自和平区的初中。

2:工具房众多,小面积房产多,前两年普小拆间100万不到,重小拆间150万起,容易上车好操作。

3:流通性强:众多“公产房”“企业产”性质房产,不受两年后交易时间的限制,无5.65%的大税影响。“3月买房,5月上学报名,9月卖房”这样的操作每年都在上演。

4:“公产房”必须全款买,或者天津一套私房产做抵押,申请“公益贷”。买后可以花3万左右的价格买到产权,“公产”变“私产”,下一个购买者,就可以申请正常的银行贷款,付三成或者六成即可。但是“公产”150万全款买的,变成“私产”后,价格就变成170万以上。

5:“公产房”“企业产”甚至“宗教产”,不受天津限购政策影响,不限制套数,只要有钱,随便买。

6:和平区永远涨的邪念,重小涨完,普小涨,普小涨完,“菜小”涨。被各路房产从业者和无良房产自媒体鼓吹,洗脑。

7:市场需求量大:本地一年级入学,外地转学,和平总是被第一个考虑。

8:房虫子多,套利空间大,他们往往操作80-130万之间的普小拆间为主,总价低,好出手。和平低于市场价的“笋”,一般情况下,第一时间都被这些“虫子”吃了,你所买到的基本都是市场正常价。

9:合伙买房,私产房产权超过51%就有落户上学的资格。入学后,再想办法变更产权比例,另外一人继续有落户入学资格。

和平区房产所有这些炒作点,最重要的就是流通性强,和平总是有源源不断的接盘者,大家做着接鼓传花的游戏,谁也不相信自己是最后一个接盘侠。

新政后,和平区教育房产购买的思考和建议:

1:没有流通性的房产就是钢筋水泥,流通性越强,越有市场价值。目前和平房产锁九年,未来政策变数不定。

2:和平区的房子具有“收藏价值”,从地段,历史,教育,交通,文化,经济等方面完胜其他区域。收藏归收藏,但是不一定以后有人买。举例子,“黄花梨”“紫檀”家具价格一直居高不下,但只是小部分人流通,买了可以“传辈”。

3:新房不受政策影响,受打击的只是存量二手房。可以看出新房市场正常运营才是ZF需要的,二手房市场并不给ZF带来多少利益。

4:现在买和平学区的家长普遍是85-90年左右出生,年龄普遍是30-35岁之间。这一代人还有着努力为下一代活,为下一代奋斗的理念。而九年后,买房群体普遍是95-00后,这一代人的生活优渥,个性张扬,个人理念比较重,注重享受和活在当下。让他们牺牲所有为孩子买“老破小”学区房,简直是天方夜谭。这代人,孩子都不愿意生,哪来的学区要求。

5:家庭实力雄厚,不在乎房子是否能变现,就是愿意让孩子到和平接受优质教育,建议多看看新房“和平天成里”,唯一和平在售大产权新房。“翰林公馆”为50年居住性公寓,多梯多户,一旦后期物业跟不上,开发商出问题,就是有变成“城基中心”的风险。“和平印”为纯公寓项目,是“和平中心”还是未建好的“二中心”尚未完全落地。

6:家庭经济一般,但是痴迷和平教育的,想方设法购买能居住的两居室,一居室的价格已经丧失性价比,即使砸手里,起码还能自己住。

7:和平区是否会执行多校划片未知,一旦执行,和平重小必然遭重锤,和平普小里新华南路为普小里优质学校,推荐。

8:这两年比较热门的转学普小,如,新星小学,西康路小学,二十附小,耀华小学,由于目前小学转学需要3年户籍,转学者需要二年级买入,所以后期外地购买者人群会大大减少。而这些普小价格,目前又接近甚至超过和平重小,万全,鞍山道小学一居室价格。本地人为孩子买一年级入学,肯定是重小优先。所以,明年5,6月后,这些普小热度大概率会降低。其中房源最多的西康路小学,耀华小学的“城基中心”房,首当其冲。新华南路,20附小,新星小学,因为房源相对较少,会安全很多。

9:从北京西城多校划片重锤学区房,深圳大学区等政策的落地,房产会慢慢剥离学区教育属性,回归居住属性。和平的各种拆间,大多没有居住属性,只是作为入学工具,谨慎购买。

10:集团化办学,郊区建设名校分校,或者引进优质的私立12年制学校,会陆续分流市区的学区房购买者。当西青,或者空港,生态城等地的高中录取率,大学重本率接近甚至超过市区水平时,城区里的老破小就会破了相。如海教园特殊的教育政策,2021年小学一年级入学22个班级,这就是教育分流。

从中学开始,思想政治课老师就教育我们学习唯物主义辩证法,要用发展的眼光看问题,别拘泥过去和现在,刻舟求剑。

我们需要适应变化,适应新事物新问题,然后解决问题!

昨天重温韩寒执导的电影《乘风破浪》,故事背景90年代,其中有一吃火锅的桥段,讨论如何发财:

六一:“要不咱们四个就囤BB机,囤五年,拿出来卖,绝壁发财!”

徐太正:“绝壁,说得好,平时傻了吧唧的没想到你这番话这么有商业头脑。”