第一，买房付款方式不同。法律上没有小产权房的概念，只是人们约定俗成的一种称谓，小产权房其实是没有产权的，也没有国家颁发的“五证”，购房合同不能在房管局备案，房子不能办理产权证，按照规定，无证房是不能办理按揭贷款的，需要一次性付清买房的全款，或者全款分期支付给开发商。

对比之下，商品房虽然价格高，但是可以办理按揭贷款手续，目前大多数城市最低首付比例是30%，100万的房子首付只需要30万，可如果你手里有60万积蓄，贷款可以买到价值200万的房子，房子的地段、户型、楼层、质量、保值性和升值性更好。贷款买商品房虽然前期还房贷压力大，但随着货币贬值和收入增加等因素，10年后还房贷就不是什么压力了。

第二，买房的风险不同。小产权房本质上属于私自建造，房屋建造和交易的过程不受房管局监督，如果开发商为降低盖房成本偷工减料，或者房屋结构设计的不合理，购房者很难用肉分辨的出来，但入住后潜在风险很高。另外，由于小产权房占用的是集体土地，只有户口在本村的人才能合规购买，如果集体之外的人入手这类房，将来卖家一房两卖，卖家反悔卖房或者房子拆迁，买家得不到任何的拆迁补偿，等于是钱房两失了。由于购买小产权房本就属于违规行为，买家也别指望能通过法律途径维权。

对比之下，购买商品房风险较小，商品房的交易过程受到政府严格监控，商品房建造、定价、销售都需要经过政府有关部门批准，只有各方面条件都满足销售许可才允许上市交易，并且在房屋竣工后政府也会验收工程质量，就算出现购房延期交房、一房两卖、房子货不对板等问题，购房者也能通过法律途径维护自己的合法权益。

第三，居住体验不同。小产权房不能落户，没有学位，现在我国实施的是划片入学政策，如果没有户口和学位，孩子无法入学公立园，只能去私立学校上学，学费和住宿成本非常高，家长要做好心理准备；另外小产权房建造成本低、建造不规范，房子的户型结构无法与商品房媲美，从市场的反馈来看，很多小产权房存在没有阳台，客厅和卧室的面积配比不合理等等问题，而且很多小产权房的小区租户集中，人员比较混乱，再加上小产权房没有完善的物业管理团队，业主的人生和财产安全没有保障。而商品房正好与之相反，居住体验会更好一些。

第四，流通性不同。去年5月份，自然资源部印发《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，其中提到城镇居民非法购买宅基地、小产权房，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。国家堵死了小产权房“转正”的后路，小产权房不能办理产权证，房子就禁止对集体之外的人出售，而集体之内有购买小产权房需求的人少之又少，意味着一旦入手小产权房，很大概率是砸手里了，万一遇到急用钱的情况，房主也无法通过抵押、转卖房产等方式应急，总的来说小产权房就是消耗品，买了只会让你越来越穷。