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佛山罗村小产权房(慎买)

你有没有一种心塞,明明同地段的两个楼盘,价格不相上下,你偏偏押中那个涨不动的?

有些小区自带bug,哪怕有好的地段、学位、配套加分,与同赛道选手相比,在优势上始终有明显硬伤。

普通人的买房试错成本太高,尤其是具体到买房操作,大部分人下错一子,一直陷入泥坑爬不出来。

本文不是排雷避坑帖,只是想告诉你,有几种楼盘不是不能买,而是它的缺点会随着时间推移被数倍放大,黄金周期比一般的小区要短。

也许在未来你想置换出售时,不会太顺利找到接盘侠。

01

小区规模太大或太小

在佛山,住宅建筑面积超50万㎡,或者小区户数超5000户的都算超大社区,这类小区如果入住率高,将面临人太多,基础配套不够用。

如果小区自身没有配建学校,同一小区可能将划分到两所或以上学校。

其次是同一个小区所享受的配套,与不同期数楼栋的脚程有着天壤之别。

比如说地铁,1期业主下楼走几步就是地铁站,而后几期业主却有近1km的脚程;菜市场和商场在2期楼下,5期业主却望穿秋水。

这天杀的距离,要是下雨或者暴晒着走,估计够呛。

在佛山,这类巨无霸小区还真不少,比如禅城泷景、顺德容桂BGY凤凰湾、南海里水保利紫山、罗村时代倾城、丹灶桂丹颐景园、狮山中恒海晖城等就是这类代表。

同时要注意的是,若这类大楼盘的刚需产品占比很高,未来接盘的依然是刚需为主。

而刚需买家的最显著特征,就是一分钱想有十分货,往往视性价比如命根。

当你的房子,距离小区配套的步行距离太远,竞争力自然大打折扣,毕竟这样的小区放盘量巨大,大把有的挑。

也许跟你不相上下的产品,人家总价少个3000元,买家就签约去了;也可能是隔壁装修好一点,哪怕是瓷砖比你好看,这桩买卖又飞了。

这种没有最卷,只有更卷的窘境,在这个小区入市时已成定局。

除此之外,你的竞争对手不但有同小区的房源,还有同板块的其他一二手房。

而另一类小社区,比如单体楼、约等于没有的配套设施、可以忽略碎片式绿化。

要啥啥没有,别说老人溜娃舒展不开手脚,甚至连自家旺财都撒不开腿。

楼上是家,楼下是市政路,附送的噪音、震感、粉尘24小时在线,除非全天关窗。

那到底多大的小区规模,才算合适呢?

15-30万㎡,1-2千户,容积率3以内,搭配基础配套,这种体量的小区居住品质舒适度比较高。

02

得房率太高

通常来说,得房率越高,意味着买到实际居住面积越大的房子,这一定是天大的好事儿才对呀!

怎么成不好的了?

如果你到平层住宅楼盘的售楼部看板房,销售告诉你某户型的实用率超九成甚至更高。

按字面意思理解,这个得房率,很有可能连电梯都没有了,你难道靠吊威亚上下楼吗?

销售所说的超高得房率,其实是用赠送面积抵掉公摊面积,比如飘窗全送、阳台或花园送一半等,给人“基本没有公摊”的错觉。

但值得注意的是,这些赠送面积是不算入产权,但是在你的房子外面,公摊永远存在。

要知道得房率太高,那必然会牺牲掉房子外公共区域的空间。

比如入户大堂、电梯、楼梯、走廊等面积,这样的公区比较会比较压抑,生活体验和质量都打折。

就好比2梯6户比2梯4户的公摊小,但公共空间的舒适度肯定不及后者。

每个城市的得房率标准不一样,下面给大家一个大概的参考值,你可以大致推断出得房率和舒适度:

作为理智的买家,要明白公摊也有其真正的价值,只要在合理范围内,才不会影响当下生活,给日后流动拉后腿。

03

商场+地铁上盖的纯刚需盘

在商圈+地铁站上盖的小区,如果以小户型为主的纯刚需盘,通常出租人群的比例非常高。

这类小区住着是很方便,但高出租率也带来了人口的高流动性,甚至是龙蛇混杂,什么人都有。

租户是不可能像业主那样爱护小区的,出租率高的小区,总会有各种各样的不文明行为、甚至是破坏行为。

比如小则电梯间抽烟、乱扔垃圾、霸占公共区域、不分日夜喧哗等;大则公区设备损坏加快,无孔不入地为居住品质扣分。

至于外部环境,这类型小区楼下有商场、美食街、步行街等开放式街区。

看似下楼就能享受吃喝玩乐一条龙,实际上如果你家有老人小孩的话,这种街区反而是困扰。

老人多数喜静,而遛娃最重要的是安全,楼下街区都很难兼顾到两个群体的需求,加上这类小区自带的社区一般都不会太大,绿化有会比较有限。

除非地段特别抗打,否则这类型小区会在时间的推移下,逐渐显现出大量毛病,它的黄金期也会比其它自然些的小区短。

随着改善需求逐步占据市场,这类小区,基本很难进入看重居住品质的改善族法眼。

04

小区物业水平影响升值空间

后疫情时代,物业的好坏,影响着小区的口碑,而口碑影响着该小区房价。

现在先来一个灵魂拷问:从那些方面,看物业水平?

1、公区环境:肉眼可见的绿化、路面、池塘、垃圾桶、外立面等,是否有该修剪的修建,该清洁的清洁,该更换的更换。

2、服务人员的态度:门卫是否对外来人员进行来访登记,向外卖、快递小哥确认业主地址;

3、安防级别:保安是否定时巡逻、摄像头有没有正常工作;

4、物业服务的响应速度:

5、信息发布:每栋楼的管家信息、停水停电通知、园区广告;

6、设备状态及检修频率:入户大门、感应灯、门禁对讲设备、电梯是否正常运行,检修表是否填写。

当然了,以上几点做得越足,物业费贵点无所谓,有这样面面俱到的物业,无疑是小区房价的定海神针。

如果你看中同地段的两个高度相似的小区,就选物业费更高、物业品牌更大那个,日后的居住舒适度更有保障。

05

写在最后

凭着地段、配套跟涨的小区司空见惯,随着未来改善占主导,买房逻辑也在变

即便当下居住起来影响不大,但这些硬伤在时间的推移下会被充分放大,流通性相应变低。

所以你买到的房子,能否精准get到未来接盘的需求点,这一点非常关键。

尤其是未来改善当道,在大差不差的配套面前,板块的内部分化会更突出,楼盘间的价差也更明显。

不得不说,从你有买房决定开始,就注定是一场博弈,在还没掂量明白心仪小区的利弊,不要一上头就刷卡哟。

一定要充分知晓它的缺点、弊端,再自己能坦然接受这些不足后,再刷卡不迟。