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多少平米为小产权房?深圳小产权房身价的狂飙之路

非标疑难案件专家,粤湾律所主任首席律师

这是一个巨大的、不被认可、又客观存在、不可忽视的地下市场!

如本公众号文《深圳到底有多少套住房?有多少“小产权房”?》述,至2020年初,深圳全市住房总量约1082万套(间),其中商品住宅占比仅为17.47%,而被称之为深圳版“小产权房”,不能上市交易、多为历史遗留违法建筑的城中村、单位自建房562万套,占比则高达52%!

正是这些“不入正流”的非法小产权房,以其低廉的价格、便利的交通、完善的设施,成为了绝大多数来深建设者的第一站,并至今肩负着半数深圳人的安居重任!

需求不可抑制,有需求即有市场,本文就带您看一套历经13年、四次交易,单价从1987.18元一路狂飙到48507.46元,涨幅高达24.41倍的深圳小产权房传奇历程,从中亦可管窥深圳小产权房十年变局。

第一次交易:2008年2月25日,156平米,成交价31万,单价1987.18元

整栋六层950平米小产权房通过合作建房方式建成于2001年,2008年2月25日,出资方将自己分得的一层156平米小产权房,以31万卖给第一手买家,折合单价1987.18元。

第二次交易:2009年3月28日,156平米,成交价156万,单价1万元

第一手买家以31万购买后,第二年便涨价到156万卖给了第二手买家,单价1万,一年获利125万,利润超过400%,这种投资回报足以让所有合法商品房投资客望其项背!

2017第三次交易:2017年10月8日,67平米,成交价300万,单价44776.12元

第二手买家购买156平米后,持有八年,到2017年10月8日,将其中67平米卖给第三手买家,成交价300万,折合单价44776.12万,以购入单价1万乘以67平米为本金67万计算,获利233万,利润超过347.76%!

第四次交易:2021年3月25日,67平米,成交价325万,单价48507.46元

第三手买来后,持有四年,到2021年3月25日(下图年份写错,实为2021年)卖给第四手买家,成交价325万,单价48507.46元,获利25万,利润8.33%。

上述过程中的时间节点、价格可能不完全准确(部分买家为了卖的时候有说辞,会提前日期或提高成交价),但第四手终端买家325万成交属实,因购买后,央视报道深圳小产权房交易,政府开始打压,市场急转直下,导致其高位站岗,引发退房诉讼,而笔者正是卖家代理人,深圳市福田区人民法院一审裁定驳回起诉,案件目前尚在二审过程中。

忽略过程,从2008年2月到2021年3月,13年时间,涉案小产权房单价从1987.18元一路狂飙到48507.46元,涨幅高达24.41倍,超过所有商品房涨幅!

每次交易均通过律师见证完成

张律说:小产权的使用价值客观存在,现有政策值得反思

占据住房市场半壁江山的深圳小产权房巍然屹立在现代化大都市——深圳这块土地上,使用价值客观存在,解决了接近一半深圳人的居住需求,之于深圳的高速发展功不可没,然而因为没有“准生证”出生,始终摆脱不了“违法建筑”的原罪帽子,严格按照违建予以拆除、没收处理,无法解决里面人的居住问题,依法确权,又困难重重,由此导致的结果是维持现状使用:

政府不认可合法性,打压私下交易,又不对其违法性本身处理;交易纠纷起诉到法院,法院也退避三舍,多以“先行后民”,需政府先处理违法性为由不予受理或裁定驳回起诉(曾遇到已拆除平地起高楼,某区法院仍然裁定驳回起诉要求行政机关处理的荒唐事),但推出法院大门后,政府根本就不处理!

笔者非常不认同深圳政府“解决不了小产权房违法性,就控制其流动性”的做法:小产权房买卖并不增加本身违法性,而流通产生价值,当事人基于不受限购令影响、价格远低于商品房、可以正常居住的考虑,自愿交易,自担风险,发生纠纷交由法院解决即可,完全没有必要禁止交易。