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安置在小产权房住(说说安置房那些事儿)

提问:

章哥你好,亿朋苑小区、成寿寺的钟富家园,4万一平,未来发展趋势会怎么样,能买吗?

回答:

1、钟富家园,这不是安置房吗,交房了吗?有本了吗?我不知道。亿朋苑倒知道,就一区有一部分是商品房,有房本,可以交易。三区是回迁房,没本。二区我也没搞明白是什么性质,反正也没本,如果真是小产权,那估计够呛了。

2、看来你是铁了心要买没房本的了。

营销心理学认为,刻意隐瞒什么,其实就说明非常在意什么。你其实是心知肚明这两个小区是没房本的,但是在提问时根本不提,只问未来发展趋势。而谁都明白,买房最重要的是产权。

说明什么?说明你已经下定决心买,找我咨询只不过是想糊弄个“发展趋势还行”的支持而已。我遇到过很多和你一样的咨询人,都是这种心态。而我每次都想到《黑客帝国》中那个黑人老太太对尼奥的话:你到我这里来不是做决定的。你的决定已经做出。之所以来,只不过是来理解你的决定的。

3、那先别管什么未来发展趋势了,先关心受不受法律保护吧。

任何一件商品,产权都是最重要的。经济学认为,产权由三个要素构成:使用权、收益权和转让权,三者合一才是完整的产权。

那就看看你能否获得完整的产权。

使用权没问题,交了钱就能获得,一般来说可以长久的住下去,没人会来撵。收益权也还行,想住就住不想住就出租,租金全归你自己;当然如果出售的话就没谱了。

转让权,你得到了吗?假定买了这套房,住两年之后房本还没下来,而你的积蓄增多了,想出售之后升级成商品房,请问能做到直接变现吗?也就是能独自卖的出去吗?不可能吧,因为从法律意义上讲,在你没有取得房产证之前,产权是在原业主(被安置户)手中,你不拥有转让处置权。这和上面的收益权可以结合起来看,原业主把房卖给你,合同可以约定,他有义务协助办理产权过户;还可以约定,你转让之后,他也有义务协助下家办理过户。但这能保证吗?如何保证?能有确定避险的措施吗?

估计你没有,中介会说他有,只要是签协议、扣押金,然后再进行公证什么的,就能确保你的利益。但在我看来,这都是扯淡。当然我怎么看不重要,关键是法官会怎么看。那就只有一句话,人家根本就不会看,没那工夫扯闲篇儿。

4、这种安置房的买卖我参与过一些,听说过的就更多了。成功率其实不算低,但可以这么说,除非是非常熟悉的亲戚朋友之间,否则几乎没有顺利完成的。就算是亲朋之间,因此而反目的也大有人在。

简单说吧,在没有房本的情况下,这种房产转让等同于农村宅基地买卖,得不到法律保护。

虽然你们的合同中可以约定违约条款和赔偿金,也可以去公证。但这只是合同公证而已,公证处不是法院,他们只能公证这合同是公平自愿签订的,至于内容是否合法、是否合理,人家管不着,有了纠纷那是法院的事儿。

而到了法院呢,法官只能根据法律规定,处理能解决的事情,而这种产权转让根本不受法律保护,他也就没资格管。所以他只能判决对方赔偿,不能判强制过户,因为不合法。

那赔偿金能拿到吗?有可能,但肯定不是全部。中国是法律社会,更是和谐社会,法官不能按照协议来判决补偿数额,你们要是签100个亿他也支持?不可能。所以一般都是根据“具体损失”来判决,那这就等于是和稀泥了。接不接受、服不服是你的事儿,反正人家就这么判!

5、说几种可能吧,不是全部,我也记不住那么多。

1)原业主把房卖给你,其配偶同意了吗?如果将来反悔,夫妻共同财产不能单方处置,这合同无效。

2)其继承人同意了吗?如果业主死了怎么办,其父母、儿女都是继承人,不认可这合同怎么办?

3)原业主没有死,只是重病失去了自主能力怎么办?比如成了植物人,你能有什么好办法吗?

4)如果对方欠债了,把这套房又再次抵押了怎么办?或者将这套房二次出售怎么办?你怎么知道你肯定是第一顺位?

5)如果房价涨了,对方就是想赖账,说什么也不过户。而且对方已经净身出户,名下无一分钱财产,你能怎么办?赔偿都拿不到吧!

6)对方很讲诚信,也愿意过户,但这套房就是办不下房产证来怎么办?十年二十年不新鲜,规划设计违规的太多了,北京这种小区有的是。

7)最常见的,什么都不因为,就是想再多要钱。否则人家就不去办理产权证,他不办也就不能过户给你。你能怎么办?这种事太简单了,人家就自己举报自己,当年丈量宅基地时自己谎报了面积,就要求重新审核。反正人家不想占国家便宜,你也别想占他的便宜。

6、在我看来,买没本的安置房,是一件赌博性很强的投资。赌赢了,或许能占到点便宜;赌输了,满盘皆输,至少是付出巨大的人力物力成本。

一般来说,人们买了正规商品房,都盼着房价上涨。可买了这种安置房呢,未必,房价上涨就意味着不能顺利过户的风险增加,涨的越高风险越大。所以最好是盼着房价跌,肯定能过户。但这是不是很别扭啊?

7、具体的案例我就不举了,千奇百怪花样翻新。像亿朋苑这样的房子还好,早就入住,有明确的产权人。而钟富家园这种呢,有可能是中介说有房源出售,帮你“改底单”什么的,先交大部分的钱,然后等两年拿房,如果这次没房就再等两年,办不成全额退款。

合同是真的,但事情则没谱儿,交了钱未必有房,压根儿就没有。当然人家也不会跑,过几年事情办不成也会把钱还给你,虽然不那么痛快。