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小产权房土增税汇算,地产开发那些事之企业所得税

1、定义

是指国家对我国境内的企业,除外商投资企业和外国企业外,就其生产、经营所得和其他所得依法征收的一种税,个人独资企业、合伙企业不适用。

2、特点

企业所得税的特点

备注:不同于增值税、土增税,所得税在计算上存在“五年亏损弥补期”,即一个项目公司在上一年度发生了一定金额的亏损,在本年度的所得税为正数的情况下,会考虑上一年度亏损值对本年度所得税的抵消效果,使得实际缴纳税基数降低,但是有效亏损弥补期为五年;

二、企业所得税的计算逻辑

企业所得税=(销售收入-准予扣除的金额)×所得税税率

1、销售收入

需要剔除不征收收入和免税收入。涉及到回迁物业时,在销售收入时需加入回迁物业视同销售收入的处理;

企业所得税不征税收入有财政拨款(针对事业单位和社团);依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金(实施公共管理过程中向特定对象收取并纳入财政管理);国务院规定的其他不征税收入(针对企业);专项用途财政性资金。

2、准予扣除的金额

计税口径上是不含增值税。准予扣除金额=已销开发产品计税成本+期间费用+税金附加

其中:

2.1计税成本指的是土地成本(包括土地出让金、拆迁补偿款、契税、市政配套费)以及工程成本,也就是常说的常规七项;

2.2期间费用指的是:管理费用、营销费用和财务费用;

2.3税金附加包括:土增税、增值税附加、印花税;在标准的所得税计算体系中,收入端与抵扣端均在不含税的口径下进行,因此只能扣减增值税附加;

企业所得税交税主体是公司,对于财务费用来说,必须核对其开票主体是否为同一主体公司;

3、所得税税率

除特殊政策优惠外,所得税税率一般是25%。国家规定的部分享受所得税税率存在政策优惠的地区,也常常被作为企业所得税筹划的一个突破点;

三、企业所得税的计算阶段

1、预缴阶段

企业销售未完工开发产品取得的收入,应先预计按计税毛利率分季度(月度)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

计税毛利率,是指计征所得税额的企业预计毛利率水平。国税【2019】31号文,规定了各类开发项目的计税毛利率范围,通常在不明确地区收费标准的情况下,默认按照15%进行计算;

法律依据

第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:

1.1开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%。

1.2开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%。

1.3开发项目位于其他地区的,不得低于5%。

1.4属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%。

损益口径:所得税预缴金额=(当期销售收入×计税毛利率-当期发生期间费用-预缴增值税附加-预缴土增税)×25%;

现金流口径:(预售房款×计税毛利率-预缴增值税-预缴增值税附加-预缴土增税-当期发生含税期间费用)×25%;

2、清缴阶段

企业所得税的清缴实行的是按年汇算清缴,即每年汇算一次;项目公司层面年度发生的所有业务统一进行汇算清缴。根据预缴值,对交付后产生的实际值进行多退少补。

企业所得税清缴额=(销售收入总额-准予扣除的金额)×所得税税率;

如果收入端采用的是含税口径,则扣除的成本项也应该调整为含增值税的口径;

如果各公司在项目公司层面收取的特定管理费、自有资金占用费等不能开具增值税专用发票,则不能计入准予扣除的金额中,那么无票成本费用越高,应缴纳所得税就越高;

对于财务费用,需要确认是在项目公司层面支付还是在股东层面支付。因此开具的发票必须是项目公司方可进行扣除。

所得税抵扣成本项总结

企业所得税

土地出让金

?

拆迁补偿款

?

市政配套费

?

契税、印花税

?

溢价

?

工程成本

?

期间费用