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深圳小产权房70年降价?深圳二手房指导价终于要取消了?

昨晚对于深圳中介和业主来说,又是一个不眠夜。

业主酝酿涨价,中介酝酿发朋友圈炒作氛围。

总之,2023年4月20日,又是一个值得铭记的日期。

自从2021年2月8日深圳二手房指导价掐住了二手房流动性以来,深圳楼市正式进入寒冬。

所有人都在翘首以盼深圳可以取消或调整二手房指导价,结果狼来了很多次,没有一次是真的。

可就在昨晚,最新的消息来了。

1、参考价不调整

2、银行核定房价以网签备案价和评估价就低为准,参考价仅做参考

3、即日起执行

昨天几乎全网都在刷这个消息,但没正式发文,银行只是口头通知。

具体有没有文件,是否执行,又或者是一日游,我们都会及时跟进消息。

来源:微信截图

不得不说,看到这个消息的时候,我们团队整个炸了。

一方面是深圳终于等到了,二手房久旱逢甘霖。

另一方面则是,深圳的放松,对全国楼市行情会有很大影响。

先说深圳这波操作带来的影响和变化。

首先这么干,没有取消指导价,只是指导价变成了参考。

但不取消也约等于取消。

过去二手房指导价最猛的就是提高了首付比例。

一套房子业主卖500万,结果指导价只有400万。

等于买家要出400*30%+(500-400)=220万。

硬生生多了100万的首付,普通家庭根本受不了。

现在呢?

可以按照网签价和银行评估价就低来贷款。

和上面同一套房子,指导价400万,业主卖500万,银行评估600万。

你可以就低按照网签价的500万来贷款,首付3成=150万

和之前指导价放贷相比,你首付减少了70万。

这样相当于回归过去首付5成变回3成,二套8-9成变回5成的常规状态了。

那这里有没有骚操作的空间呢?

有的。

还是这套房子,业主卖500万,银行评估600万。

你们协议以600万来做网签价,也按照600万来放贷。

按理说首付3成180万,银行放款420万,最后业主再返还100万给买家。

但这里会出现2个问题:

1、首付从原来的150万变成了180万,多了30万,你得凑。

2、业主反悔的风险,毕竟网签合同签好了,钱也是需要给到业主的,最后业主有可能不给你,这会出现道德考验,而且本身也不合法。

哪怕不考虑骚操作的空间,这对于深受二手房指导价之压的二手房来说,已经是个天大的利好消息了。

终于可以按照正常价格放贷了!

这件事,对深圳会造成什么影响?

作为对政策最敏感的城市,深圳房价一定会立马有涨,但涨价不代表市场买单。

对深圳房价我有以下几个预测:

1、部分楼盘业主会马上调价,而且幅度很大,可能是过山车式的上涨。

豪宅盘以及网红盘一般会这么干,这些业主不一定是诚心卖的,只是想拉高房价,测试市场反应,相当于想碰运气的。

2、部分楼盘业主会微涨,大概涨个10%-20%左右。

有些刚需盘业主也会尝试涨价测试反应,但他们是真的想卖房,会微涨来测试市场反应,毕竟多涨一点就多赚一点。

3、部分楼盘不涨,还有可能会下跌。

有些买了垃圾盘的业主,不仅不会趁这个利好涨价,还会借风降价,为的就是利用现在大家的恐慌心理,赶紧抛售手上的垃圾资产。

买错的房子,要的早就不是涨幅,而是出手了。

以上我觉得第2部分的业主会更多一些。

但房价到底会涨成什么样,最终取决于成交量以及成交价。

为什么这么说?

因为短期3个月内,银行评估价并不会有变化。

银行评估价是根据3个月内的成交价来平均定的。

也就是说哪怕你业主价格涨上去了,但如果高于银行评估价的话,也只会以评估价来放贷。

那就等于没回归首套3成和二套5成的情况,买家一定不会买单。

所以未来3个月就是买家和卖家双方的博弈期。

卖家价格上涨,也只能无限接近银行评估价,而只有买家买单了,3个月后银行评估价才会上调。

卖家会看着市场来涨价,买家会看着价格来决定是否入场。

但3个月后,深圳银行评估价一定会有上涨。

至于涨多少,得看行情。

不得不说,深圳这招很高。

指导价变参考价,二手房价格会涨,但不会大涨。

因为最终决定权在银行。

深圳不可能按照业主心中所想快速上涨,因为最后放贷是网签和评估价就低选择。

相当于可以把涨幅控制得死死的,可以涨,但想大涨?没门。

银行也会考虑影响的,嗯,懂吧,反正是能不让你涨太多的。

其次,这对于银行来说也是好事。

之前货币放水都在金融机构空转,没放出去,银行也很着急,现在能刺激成交,就能把钱放出去,而且评估价上调,也能把更多钱放出去。

当然对于真正刚需来说,也算是能做到3成首付,等于3方都赢的局面吧。

深圳这个操作,对于全国来说有什么影响?

1、可能会吸引更多的投资客入场。

2020年715政策,要求落户+3年社保,让很多人没了名额,可现在利好出台,等名额确定,二手房成交会有明显一波好转。

2、楼市不暖,政策不停。

深圳都能松动政策,等于给其他一线城市打了样,之前说过,楼市不暖,政策不停,接下来等待房价的回归吧。

3、房价不会大涨,但一定会涨。

虽然深圳干了个大招,但本质也是不想让房价大涨,有个评估价压着呢。

看得出,今年目的不是让房价起飞,而是要让房价温和上涨。

更重要的是,房价涨不涨不是单纯的政策说了算,关键还得看市场买不买单。

而市场买单的直接动力,是政策预期+经济好转的预期,缺一不可。

所以利好是有的,但最后还是要等经济好转,老百姓兜里有钱。

但种种现象已经很明确了:今年一定会比去年好!

对于二季度,我的预判是政策一定还会有。

3月下旬到4月份,楼市其实是处于一个从暖转冷的状态,但前段时间,住建部部长公开发言,“建筑业、房地产业企业要发挥国民经济“顶梁柱”作用”。

可见,经济复苏抛不开房地产,所以市场要暖,成交要好,房价要涨。