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深圳小产权房“拆迁赔偿”分析农民房小产权房拆迁补偿

  深圳小产权房建筑达到38万栋,建筑面积高达4亿平方米。那么,小产权房如果拆迁,业主是否能够得到拆迁补偿呢?答案当然是肯定的。通过买小产权房,获得“赔偿款+未来红本商品房”不是梦想。
                               

深圳小产权房“拆迁赔偿”分析农民房小产权房拆迁补偿


  旧改暗藏机遇

  现在深圳的土地供应现状主要是依靠城市更新,从增量扩到存量优化的过程,企业小产权房拆迁怎补偿,旧改暗藏机遇,从规划角度看置业。

  旧改的必然性主要有四点:

  一、土地资源稀缺。

  二、人口密度大,深圳人口密度据统计在全国来讲排第一、在全世界排第五。

  三、产业升级快,大家之前来深圳,可能前期了解到的现状是以旧工业、制造业为主,现在升级为金融、服务业,所以涉及到产业升级。

  四、历史遗留问题多,主要牵涉到土地改制和小产权的清理问题。

  深圳城市更新基础实务概述

  拆”,是指将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物拆除;“迁”,是指对原土地使用者的暂时或永久迁移。拆迁是指取得拆迁许可的单位,根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件,依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物,将该范围内的单位和居民重新安置,并对其所受损失予以补偿的法律行为。

  拆迁住宅补偿方式主要分为以下几种:

  1、拆迁集体土地住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿、产权调换和农民自建三种方式。

  2、拆迁国有土地住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿、产权房屋调换和面积标准房屋调换三种方式。

  3、拆迁集体土地或国有土地住宅房屋,拆迁人还应当给予被拆迁人搬迁补助费、过渡期内的临时安置补助费。

  4、拆迁已领取营业执照用于生产经营的房屋由拆迁人给予货币补偿,该补偿包括房屋补偿、停产停业补偿以及设备安装调试等其他补偿

  首先是意愿征集阶段,收集大家的意愿,申报主体进行申报,再由政府相关部门批准纳入城市更新年度计划,计划形成之后是计划公示阶段(510个工作日),然后再形成专项规划,到最后规划批示,同时进行的过程还有拆迁赔偿、选择市场实施主体,实施主体也就是开发商,后续阶段涉及到开发商实施操作的过程。

  意愿征集一般要求在一年内完成,但旧改项目是不可控的,我们也不知道具体什么时间完成,但它要求是在一年完成,约40天审批公示,从审批到公示40天是明文规定的时间,也有一说是45天。公示之日起形成单元规划大概需要12年时间,按照很多旧改项目实施的案例来讲,大概是12年形成公示,所以很多人讲五年一个旧改周期,针对单个项目来讲,从意愿征集到项目规划公示,到最后实施,一共需要五年时间,这是按常规来统计。针对小地块更新,未来的方向肯定是纳入单个地块统筹来实施的,小地块在3000平米以上、10000平米以下。

  拆迁补偿安置协议中内容约定:

  拆迁补偿安置协议中内容约定,这里涉及到的文字内容比较多,这是查阅很多份拆迁补偿协议总结出来的。

  一是补偿方式,涉及到货币、产权调换,还有一种是产权调换货币补偿。

  二是补偿金额和支付期限,补偿标准参照同期同区域市场成交均价或市场评估价,二者取其高,一般在正式拆除房屋的时候,货币补偿全部支付。

  三是回迁房屋的面积,产权证明登载面积或实际测绘查丈为准,面积差异一般是正负3%,差异面积按约定价格补偿差价,一般是(甲方)拿到项目预售许可证的时候。

  四是回迁分房,楼层基本上是现场抽签确定,停车位按规划一般一户一个,停车位只有使用权,每个月的管理费还是要交。

  五是搬迁期限,开发商发出拆迁通知书30天内要求原业主进行搬迁。

  六是过渡期涉及补偿和过渡期限。这里有一点需要注意,每个项目、每个开发商和业主签合同时都涉及到保密的约定,前期开发商对产权也有约定,就是必须没有任何争议,产权比较清晰,也不存在转让、合作、合作行为,没有对房屋和地块进行设置抵押。

  深圳小产权房“拆迁赔偿”

  第一部分是讲三旧现状,分为三种形态,包括城中村、旧工业区、旧城区,这里有一些旧改涉及到的相关物业形态,如城中村,现在涉及到小产权房、农民房比较多。

  关于小产权房:小产权房其实没有实实在在的称谓,其产生的原因,一是高房价的催生,在城市发展过程中,深圳的房价特别是经过去年的一轮上涨之后是非常高的,产生小产权房的另外一个原因是土地制度。

  深圳小产权房建筑达到38万栋,建筑面积高达4亿平方米,是深圳市总建筑面积的49.3%,1999年3月进行了一轮确权的过程,有35万栋小产权确权了。

  深圳每个农民房拆迁时都是赔给最后一手业主,某些村委会扣10%12%的面积,比如大冲村,如果赔偿不给最后一手业主,谁会去当冤大头?

  前年我朋友踩了狗屎运,在布吉草埔碰到了拆迁。当时买我朋友房子的华为土豪,他拿到了赔偿款+未来的红本商品房。

  还有大家都知道大冲村,布吉梧桐山小产权房,当时是怎么操作的呢?假如你有100㎡的农民房,村委扣12%就是12㎡,去村委签合同时分给村委,其余88㎡农民房换88㎡商品房。有个客家人靠农民房,在大冲城市花园分了126套,开发商会找有资质的测绘机构来测绘,然后按照建面赔建面,套内赔套内方法来赔。

  可以说很多人都是在小产权房旧改拆迁中得到了赔偿,所以有人想买是可以的,他们都知道机遇和风险是对等的,但有个益处是很明确的房子在你手上,房子永远是保值的,虽然大家投胎没能投到深圳,但可以通过买农民房等拆迁来分享深圳的改革红利。