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南岭小产权房 抵押贷款?没有土地证的房子面临“抵押难”

在实施不动产登记后,一些过去买了房却没有拿到土地证的业主有些着急,因为他们都遇到了一个“死结”:拿房产证到银行抵押贷款,银行称需要将房产证更换成不动产证方可抵押;到不动产登记中心更换不动产证,不动产登记中心称需要房产证和土地证两证齐全方可登记;到国土局办理土地证,又被告知土地证已经停办。

没有土地证就无法抵押?

张成明是位于南岭大道福城国际的一家公司负责人,因公司发展急需一笔钱,于是他将自家房子的房产证拿到银行去抵押贷款,但是银行告知他,郴州自实施不动产登记以来,抵押贷款必须使用不动产证。随后张成明准备将房产证更换成不动产证,但因张成明的房子是单位房改房,没有土地使用证,张成明就有了上述经历。

在郴州,与张成明有相似经历的人有不少,由于种种原因,一部分市民仅持有房屋产权,没有土地证。

“按照相关规定,土地证、房产证,只有两证合一后,我们才有权限将其转化为不动产权证。”市不动产登记中心一名负责人告诉记者。随着新政策的实施,很多房屋所有者,无法两证合一办理转换不动产证。而没有不动产证,就意味着市民个人无法向银行抵押申请房贷。

不过,一位业内人士透露,在实施不动产登记前,根据国家规定,“房屋所有权证”和“土地使用证”两个证是完全分开办理的。实际操作中,二手房交易时,一般是完成房产证过户后,拿着新的产权证和相关购房协议等材料到国土部门变更土地证,土地证的过户相对滞后。交易过程中,也的确有一定比例的已购住房没有土地证,但也在正常交易或者是抵押贷款。

为什么会没有土地证?

土地证具有维护土地市场交易秩序、为土地管理和交易提供依据等功能。然而由于许多市民重产权多于重地权,或是看中交通、学位等因素,没有土地证的房屋交易在实行不动产登记前始终未受到实质影响,因此许多市民对所购房屋有没有土地证并未放在心上。

房屋没有土地证的原因有不少,据市不动产登记中心这名负责人介绍,我市房屋没有土地证主要有以下几个方面原因:房地产开发项目,只为业主办理了房产登记,未办理土地登记。我市有部分商品房开发项目,未交清土地使用权出让金,或者因超容积率、改变用途或超面积占用土地,需要补办手续、补交出让金。

“还有些开发商故意不申请土地验收,不补办出让手续、不补交土地出让金,导致开发项目不能完成土地验收,不能办理土地分户登记。这是中心城区房地产开发遗留问题的重点、难点,也是群众诉求热点。”该负责人表示。

另外,房、地转移登记未同步办理,部分居民存在重房产登记、轻土地登记的现象,在房屋买卖、转移、变更过程中,只办理了房产转移变更登记,未同步办理土地转移变更登记,且有的房屋已多次买卖,而土地使用权仍登记在最初购房人名下。

其次,不少房屋属于小产权房,因建设、销售“小产权房”违反了土地和城乡建设管理法律法规,不符合土地利用总体规划和城乡建设规划,不符合土地用途管制制度,不受法律保护。因此小产权房申请登记的,登记机构应按照《暂行条例》有关规定不予受理登记。

我市或将出台过渡政策积极解决问题

因没有土地证无法抵押贷款而受到影响的人群颇为广泛,据市房产局房产交易管理处副主任刘校标介绍,因此受影响的主要包括个人到银行抵押贷款、房屋开发企业抵押贷款以及其他相关企业抵押贷款等行为,他表示,改革是一个过程,中间难免会出现一些问题,相关职能部门应该主动作为,将改革更好地惠及群众。