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东莞小产权房金裕,高铁新城的刚需“弄潮儿”

本就供不应求的高铁新城新房市场,这次居然上新了一个175万起的刚需项目——金裕上辰。据实探,该项目将于8月底或9月初正式开盘,目前样板间可凭购房者身份证和征信报告预约参观。

时隔4年,金裕上辰可算是被送上了出道位。

#1

影视基地旁高知社区

175万+的“非主流”户型来了

虽说金裕上辰是个待入市的纯新盘,但和它同期出让的地块相比,他可算是个“老家伙”了。

2017年6月,苏州高铁国控以底价4.55亿元竞得金裕上辰所在高铁新城苏地2017-WG-15号地块,成交楼面价仅8269元/平方米。

成交截图

根据地块出让条件,15号地块是苏州首个含“只租不售”部分的宅地:即50%计容面积不可分割销售,且不得分割转让,并只能用于租赁,承租对象信息须报备给高铁新城管委会。

算上50%的自持租赁部分,该地块的可销售房源过少,由于种种原因,该项目耗时4年才出现在大家的视野中。

经小编实地探访发现,金裕上辰项目早已封顶,从外立面来看已整体完工。案场工作人员也表示明年4月就能交付,算是准现房了。

3号楼正面实景

1、2号楼人才公寓侧面实景

小编从园区科技园出发前往金裕上辰,全程都是宽阔的高架和公路,路况还是不错的。

项目周边道路实景

沿途还有不少金裕上辰的广告牌,算是这个项目为数不多的曝光了。因为它着实不爱宣传。

项目沿街广告牌

驾车约25分钟便抵达目的地,项目售楼处正位于小区旁的苏州影视产业园内,进门后在第二个路口左转便到了,据说这还是敢爱敢恨的央视“六公主”影视制作基地。

据了解,金裕上辰雅苑共规划5栋住宅,其中1、2号楼是定向人才公寓,而3、4、5号楼才是面向购房者出售的楼栋,整个社区体量较小,可售房源仅254套,均为17-18F的高层房源。

社区整体规划中规中矩,没有什么太亮眼的地方。但值得一提的是,金裕上辰地块所属街道在苏州大学实验学校的施教区范围内。待项目入市后,孩子大概率能在苏州大学实验学校就读。【注:具体学区划分以官方公布为准。】

金裕上辰共打造了4种户型:分别是建筑面积约115平米三房两厅两卫(A户型)、117平米三房两厅两卫(B户型)、83平米三房两厅一卫(C户型)和103平米的三房两厅两卫(D户型)。

整体户型设计风格比较老派,还散发着一丝“公寓式”的气息:两个小户型都是双卧朝南,客厅放在了北侧、甚至夹在西侧,与当下主流审美相悖。

户型图

但业主日后对外出租,可能都不用考虑大改造了。

据项目的工作人员表示:该项目吸引了不少在政府机关单位工作的购房者前来预约、选房。社区日后高知的基调,算是定下了。

工作日的上午,除了小编还有一些其他购房者前来参观了解。尽管户型设计略显老派,但175万+上车高铁新城这样的好事,还是引得不少购房者慕名而来。

据现场工作人员透露:金裕上辰开盘当天还有优惠活动,整体优惠折合下来或能达到均价23000元/平米。小编按这个价格计算下来,103平米的户型,250万的预算或许也能拿下。【注:优惠活动暂未以文书、要约方式公布,需以售楼处实际公布为准】

金裕上辰虽然地处高铁新城版块,但从地理位置上来说更靠近太平街道。项目距离太平邻里中心不到4公里,距离高铁新城核心商业圈,圆融购物中心等大型商业则需要5公里左右。地铁就更不用说了,不论是正在运行中的轨交2号线、还是正在建设中的7号线,步行距离都在3公里以上,整体来说公共出行还是不太方便的。但好在金裕上辰项目周边路况良好,自驾还是比较方便的,就是红绿灯多了些。

金裕上辰附近没有其他在售的新房项目,周边都是尚未开发的地块。但这些地块基本平整,据说近两年有出让宅地的计划。

下一站,我们去到了高铁新城的南天成路。看一下高铁新城这些核心“圈儿”里的新盘。

#2

新房似乎要成卖方主导

有人说:高铁新城不就有个高铁站?

目前,高铁新城版块在售的楼盘共有4个:分别是花语天境、美的云筑、MOC芯城汇四期澜庭IN和嘉致峰庭,整体均价约27000-29500元/平米,死守限价3万大关。

其中,花语天境和美的云筑基本上都在清盘状态中,芯城汇四期澜庭IN目前也只剩两百多套房源了,去化成绩也比较好。

至于嘉致峰庭,7月初领证后已于当月底正式对外销售。嘉致峰庭位于南天成路南、澄阳路西,位置比较核心,就在花语天境旁边。尽管项目此前没有任何对外宣传的工作、户型也做的差强人意,但许多购房者还是表示愿意为此买单。

嘉致峰庭138平米户型图

此外,高铁新城还有待入市的京东云栖秀庭项目和刚出案名春和万象雅苑。

据悉,春和万象雅苑将由金茂、招商、南山、颐居和旭辉五家品牌房企共同打造;8月26日该项目公布了项目推广名:高铁新城铂悦府,从这个推广名看来,苏州又一个铂悦系要来了。这样的阵容+产品系还是很有看点的。

项目宣发海报

此外,在苏州9月份的第二批集中供地中,融信天澄旁还有一幅住宅用地即苏地2021-WG-43号地块计划出让。

由此可见,当下的高铁新城版块留给购房者的选择确实不多,不着急购房的可以等等接下来要补仓的纯新盘,还是很有看点的。

高铁新城二手房价差较大,主要受学区和品质的影响。

高铁新城版块内的二手房价格差异较大,同区位品质较高的次新房挂牌价普遍较高,苏大实验学校施教区内二手房价格比其他施教区高。比如,苏大实验学校对面的建发泱誉二手房挂牌均价达到了3.7万元/平米。总的来看,高铁新城版块大部分的二手房小区挂牌均价都在3万/平米以上。

相较而言,高铁新城的新房存在一定的倒挂空间。

图源:贝壳

目前,高铁新城版块的二手房市场依然是供大于求的状态。

再说说高铁新城的发展。

长三角区域一体化上升为国家战略后,苏州高铁北站将作为国家级的交通枢纽,这让本就作为苏州重点发展对象的“一核四城”中的高铁新城,又上了一个台阶。

如今的高铁新城,商业配套日趋完善。版块内不仅有圆融广场、新城吾悦广场等大型商业体的入驻;还有朗诗蔚蓝广场、印象水街美好荟等邻里中心的投用,版块内居民的生活越来越便利。

版块内的教育资源,在苏州也排的上号。苏大实验学校、南师大实验学校都是师资力量比较丰厚的院校。

配套齐全了,高铁新城缺少的烟火气——人从哪里来呢?

俗话说“以人为本”,人口是带动版块发展的重要催化剂。高铁新城通过交通的铺排和高端产业的引进,来带动版块内人口的增长。

说到交通,有人会说:高铁新城不就有个高铁站吗?

但正是这个高铁站,为这个版块带来了更多的可能。苏州北站不仅是通苏嘉甬铁路建设的重要一环,还为苏州对接北京、福建、广东等地提供了更便捷的交通通道,更是众多外来人口落脚苏州的第一站。

除了高铁红利之外,高铁新城还将迎来四条轨交,苏州轨交7号线、10号线、11号线和S4线,配合中环北线、快速内环、绕城高速,“高铁+地铁+高速+高架”,形成真正的立体交通。但就目前来说,版块内的居民暂时还享受不到轨交带来的福利。

高铁新城也将成为苏州联通周边城市的综合换乘枢纽,更可以说是长三角的一枚重要“螺丝钉”。

图源:今日相城

除了交通利好,高铁新城还积极引进高精产业。

除上文提到的苏州影视产业园外,高铁新城还引进了京东智谷,这是全国继深圳和东莞的第三座京东智谷项目。据悉,该项目将引入200家企业,包括全球总部1家,全国总部5家;且需要引进人才3000人,其中博士学历不低于30人……高铁新城对于人口的吸引,不仅是量的要求了,更是质的飞跃。

图源:今日相城

高铁新城,说一句未来可期,我觉得不过分。