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丨苏州小产权房(不值得买)

一方面,40年公寓面积相对更小,可以减轻买房人压力;另一方面40年公寓的地段都比较好,周边配套相对齐全,生活便捷。

比如前几年比较热销的姑苏平江悦,23平40万左右就能上车姑苏区,还是地铁口,目前20平左右可以租个2000左右,年轻人自住or投资都是没啥问题的。

由此可见,低总价和租售比是小产权公寓的重要参考标准。

如果遇到一些高总价、低租售比(参考周边)的小产权公寓,还是敬而远之的好,比如姑苏里·LAVIE【苏州华贸中心】。

1、周边老破小较多,跟国际化不搭嘎!

苏州华贸中心位于姑苏区石路商圈核心区域,总投资额95亿元,已完成投资70亿元,涵盖超甲级写字楼、购物中心、园林式商业街区、奢华酒店、国际化公寓、城市广场、评弹剧场、紫芝园、美术馆等。

与此同时,他也是北京华贸中心的升级版,江苏第一座华贸中心,长三角全新地标!

据介绍,项目未来还将引进众多奢侈品品牌、米其林级别的高端餐饮,成为年轻人打卡的网红地。

一看这个定位,就知道项目是非常高大上的,但项目周边却没有什么高标准的基础设施建设,反倒是一众老小区聚集,居住气息比较浓厚,和宣传的“国际化”相差甚远。

2、均价4.5万/平!总价超300万!太贵!

那么,买来投资怎么样?如果不差钱或者喜欢这个地段的,可以冲!

项目均价4.5w/㎡,周边次新住宅仅3w/㎡,同为40年产权公寓的国展中心广场二手则只有1.6w/㎡,价格上可以说毫无优势。

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同样300万预算,完全可以在4大新城挑一套精装小三房,首付只要90万,贷款利率还低,涨幅预期更大!

3、参考周边,租金回报率很低!

目前石路商圈70平左右的精装公寓,租金在3000元/月冒头。

华贸中心77平,按均价4万/平来算,总价要300来万。

公寓首付5成,就是150万。公寓规定贷款只能10年,就相当于月供要16500元。

以租养贷肯定是不可能的,再加上后期出手还需要缴纳15-20%的高额税费。

所以从回报率来看,投资华贸中心40年产权公寓并不是最优选择。

买来自住呢?

4、户型劣势很明显!自住体验差!

华贸中心的得房率也很低,比如这款约77㎡户型,300万只能买一室一卫。

最大约147㎡户型,长条形,仅一间卧室朝南,不是受大众喜欢的常规户型,开间过小。

买来自住还会有一个问题,就是苏州华贸中心公寓可以商用,未来很难避免鱼龙混杂的情况。