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小产权房买卖纳税问题,要这么征收

近日,国家财政部一则关于深圳创新财税改革的文件,又被解读为深圳要率先试点房产税了。又有很多人问我,重要大会以后,是不是房产税真的要来了?这些年来,房产税可谓举世关注。但是,大家对房产税的认识,仍停留在“要收割我”的角度,一些精英人士也这么认为。

顽固不化,甚至荒唐陈旧的认识,才是房产税试点落地最大的障碍。不久前,一位深圳的精英人士咨询我,“一栋写字楼要转让,需补缴一大笔税,怎么规避掉?”我问他,“这些年的增值多,还是补缴的税多”。他说,“当然是增值多了!”我说,“增值多,补缴税不很正常吗?”

他说,这是我辛苦赚的,缴这么多税,不是抢钱吗?我反问到,你的房子增值,是你的辛苦贡献大,还是城市基础设施和公共服务完善的贡献大,对方无语了......。随后他说,政府向我征的税,不知道拿去干嘛了,有可能贪污了、浪费了。所以,为啥要缴呢?我不愿意缴纳。

现在,持这种观点的人不在少数!

说到底,尽管市场化搞了这么多年,尽管城市化轰轰烈烈,尽管城市外表富丽堂皇,但我们公民社会和市民社会的建设,还有很长的路要走。大多数人,包括精英人士,没有树立花钱买服务的理念,没有树立社群利益的理念。即便一些高档社区,也有不交物业费的,遑论是房产税。

所以,为啥我们提的现代化,是物质文明和精神文明一样不能少的现代化!

当然,提高参与权、知情权,让每一个市民知道,房产税是用到我这个片区的,也是为了让我居住的更舒适、更加安全、更有获得感。这也是房产税落地前,必须要做的工作。所以,财政部给深圳的文件里,提出“民生政策备案、支出清单管理制度,增强惠民政策获得感和可持续性”。

02.

疫情是一块试金石。疫情之下,小区与小区之间的差距一目了然。凡是拉跨的,无一例外,物业管理一团糟,物业费清收率低,到处是卫生死角,生活物资供应保障不了,设施坏了无人修理,居民各行其是,入口检测松松垮垮。有能力搬走的,用脚投票,剩下的居民得过且过。

当下的房子,大部分还是新的、次新的,社区里的设施还没坏,再加上房价一直单边上涨,大家不关注长期居住下房子的品质、社区的品质到底如何,可不可持续等。现在,房地产进入了存量时代,被资产属性、涨价预期掩盖的东西,统统显露出来,首当其冲的是“可居住性”。

疫情之后,物业管理不好的社区,“可居住性”差的问题开始暴露。近期,房价下跌明显的城市或社区,都是“可居住性”差的。再过5-10年,现在这批新房、次新房,其“可居住性”的成色,将开始显现。如果物业服务、维修基金跟不上,社区治理再拉跨点儿,房价可想而知。

我调研发现,那些存量社区,一说到要提高物业费,业主、业委会、业主大会等,反对声一片。但大家想想,现在人工成本不断上升,物料成本不断上升,疫情管控不断下沉,物业费上涨,这不是很正常的吗?但这些人不这么想,这些小区也更容易受困于疫情冲击,集体受损。

个体理性导致集体非理性,短视贻害无穷!

03.

进入新时期,在高质量发展和共同富裕的语境下,会更加重视内需,民生保障,公共服务补短板,城乡融合,新型城镇化,落户门槛放松、教育等均等化,基层社区建设,疫情防控和公共卫生建设等。这意味着,对财政投入的要求会更高。但是,我们却面临着空前的财政困难:

一是,经济增速放缓,冲击财政稳定性;

二是,“地产+金融”对财源贡献度下降;

三是,公共开支明显增加;

四是,控制地方政府债务。

重视内需,重视民生保障,意味着“以人为本”的社会建设,也是树立花钱买服务的理念。同时,也是基层政府组织(街道、居委、社区等)转变工作模式,从“向上级负责”转到“向百姓负责”,靠优质服务让居民主动付费。这样,耳钉姐、“错过女儿成人礼”等脱离群众的现象就少了。

过去,没有个人缴税的传统(个税由单位代扣)。现在,个人缴税的时代到来了,这是社会建设现代化的彰显,也是市民社会到来的彰显。当然,罗马城不是一天建成的,这是一个过程。因此,房产税试点落地,由轻入重,从0到1,有免税面积、有折扣,以减轻中低收入人群的负担。

但是,我们要认识到,只要享受到了公共服务和设施的外溢,就应该缴税,小产权房也不例外(违法建筑和享受公共服务是两回事)。不要低估政策的决心,“房住不炒”、“房价不会永远上涨”,这些能否落地,前两年还存疑,但现在以不可阻挡之势深入人心。房产税也一样。

当前,也迫切需要房产税来“救楼市”,把前端一次性缴纳的高地价、高税负(交易环节)降下来,挪到后端。一方面,房价、成本下降,新市民能买得起房;另一方面,打通“肠梗阻”的商品房交易循环链条,比如新房和二手房的循环;最后,后端靠优质配套、社区服务赢得业主。

这就是持续的现金流贡献!