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北郊镇小产权房(万熙天地好在哪里|房哥问答159期)

问答159期

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问:目前手里两套小户型,是卖掉置换大面积还是继续持有?

答:天鹅湾在区域内品质还可以,外加以后有八号线,现在有老城根龙湖商业,二手房能卖到16000左右;

但劳动北路上的锦花园就很一般了,无名开发商小区只有三栋楼,虽然挨着师大大兴新区小学,但学校为私立,并不算学区房,单纯挣租金,又拼不过周边小产权和经适房小区,40平的面积也就决定了长期住不了,建议尽早卖掉,整个梨园路一侧基本都是安置区,生活方便但品质太差;

如果考虑置换大面积,赶早不赶晚,在有的住的前提下,可以考虑将两套全部出手,在区域内或同档次的天朗,龙湖,金辉小区置换三室。

问:天地源万熙天地也不便宜,和万科高新华府比,好在哪里?

答:两个小区都属于雁塔,但距离高新很近,小区体量都很大,高新华府已经交房,绿化,物业,配套都看得到,还算不错,二手房已经飙到18000+朝上,但区域内没有什么学校,高新华府上学在长安的师大万科城小学,且名额紧张;利好包括500米外的千亩西安城市运动公园;

万熙天地算网红盘,由于天地源以往的小区都带有比较好的学校,所以即便万熙天地现在只是确定教育用地,学校未知,还是有很多人奔着上学的希望过来,一万六的价格放在高新基本是白菜价,外加万熙天地周边交通,商业,公园一应俱全,开盘次数又少,所以中签率一直不高;

隔壁碧桂园高新时代,虽然也处于雁塔,但此前新房的价格已经到了18000+,万熙天地和高新有明显价差,所以人多。

问:房哥,华安紫竹苑怎么样,评价一下?

答:都说这小区是现在城南性价比最高的,均价只有9988块,属于买了不亏的,基本是刚需必看,要知道上次华安登记,还是1月份,具体到小区里,虽说小开发商,户型楼间距很一般,北边还有热电厂大烟囱,西边是成片的城中村;

但耐不住价格便宜,在南三环边,这个价位仅此一家,同时一公里外还有现成的清凉山公园,以及中粮900多亩的城市综合体在规划。

问:准备入手北郊天朗御湖,二手房16000左右,怎么样?

答:北郊的二手房因为房龄,小区品质不同,跨度比较大,最便宜的凤城二路周边,凤凰新城,嘉馨花园价格在12000左右,越往北越贵,其中凤城七路靠近市政府价格最高;

御湖最近的成交价也是16000左右,旁边鼎正大都城低2000,长和上尚郡贵2000,大概就是这行情;位置确实还算不错,紧挨经新小学,附近商业交通都很便捷,700米外地铁4号线;

整个小区规划20栋楼,5400户,两室小户型居多,户型一般,小区环境还可以,13年的小区,房龄还算比较新。

问:普通家庭首付只有30万,买了万科大都会现在比较后悔?

答:西安现在限购区域(主城区)的房子,万元以下屈指可数,能叫上名字的也就星雨华府,华安紫竹苑,金旅南星台,紫薇东进几个,且都是小开发商或者老盘加推项目,对于刚需资格还好,基本都能买到;

但普通家庭,名下有房,中签率是很大的问题,外加预算还有限;万科大都会在非限购区域的位置还好,对面新城吾悦广场,万科品质物业还行,又靠近咸阳主城区和大学城,当然人气和西安还是没法比;

对于预算有限,买不到,买不起的情况,几个建议,能力之内买最大面积,刚需早点买,用空间换时间,非要主城区看,算准自己中签率。

问:中铁建花语城和紫薇东进价格差不多,哪个有投资价值?

答:小区定位上,花语城是比东进要高的,这体现在小区规划,和户型世界上,同时前者还是六号线地铁口,虽然旁边环境不咋的,但在整个东郊,性价比确实最高,户型从97-140平,均价只有10700块;很多人反映的咸宁东路上垃圾车经过,离江沟垃圾场近的问题,只能是自己去感受下了,刚好现在也是夏天;

东进小区好在已经有交房入住的,又是二环内,小区环境,物业配套看得见摸得着,但八府庄周边改造中,一来安置房小区众多,二来没有太好的学校;同样价格,花语城的卖点是强于劣势的,尤其是地铁口,在投资转手的时候很吃香。

问:名下有四梯16户的安置房一套,是出租好还是卖掉?

答:由于压缩成本,土地稀缺的原因,在西安环境,物业,卫生好一点的安置房小区实在不多见,大部分在很短时间内会未老先衰,高梯户比基本是普遍现状,这类房子大多数还没有房产证,即便协议过户买卖,成交价也只有同区域商品房的60%左右,且不能贷款按揭;

这类房子是不保值的,并且损耗极快,由于大多数房源都是出租,流动人口多,自住人口少,导致下去设施损坏也快;越往后,越贬值,永远记得,自己都住的不舒服的房子,别人住着也不会舒服,何谈升值。

问:购买地铁附近小户型,出租投资是否合适?

答:前几年或许还可以,但按照北郊现在二手房普遍15000的成交价,能否用租金挣回成本都两说,更别说获得溢价了;北郊地铁口很多小户型,基本没有小区,就是几栋楼,干啥的都有,短租的多,长租的少;

虽然经开区是有不少企业办公,有租房需求的,但同区域成熟商品房,安置房太多,各个房源之间压价太厉害,所以租金收益也一般;

如果非要长期持有挣租金,高新办公楼周边,各个名校周边,锦业路CBD周边的租金还是要划算一些,可以中介调研一下,一年租金能否达到总房价的5%收益,这样20年才能收回成本;我们现在的房子虽说产权70年,但能住30年的能有几个?

问:海亮德文郡和万科城如园哪个性价比高?

答:一平差价一千,当然德文郡便宜了,但买房不能只看价格,位置配套物业品牌都很重要;德文郡周边看到的是朱雀农产品市场,城南建材家居城,西沣路建材市场;没有地铁,公交很少,环境一般;

万科城如园周边是师大校区,长安区政府,以及各个小区,西长安街上算是长安发展,环境最好的区域,交通配套一应俱全,只差1000块,请给我一个不选万科的理由?

口碑上,万科虽然五五开,但物业是一致的好评,业主几十万,小区十几个,海亮这边出了新英里交付,德文郡和唐宁府还在施工中,无法评价。

问:大兴九臻一期,13500的价格可以入手吗?

答:又是一个地段跑赢产品的小区,九臻确实占了好位置,门口八号线,背后鑫苑大都汇商业,门前的桃园北路通了后,去高新也很方便;