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小产权房双方签字(分手时如何分割?(内附房屋共有协议))

上海市第二中级人民法院曾梳理过这类案件的审理要点:

1.如无特殊情况,基于我国对不动产的权属采取登记公示主义,登记双方可印证二人共有的意思。

2.确定共有方式和约定份额,遵循约定优先原则,登记薄记载是重要依据。

3.未约定即分割,没有约定即综合各种因素,以公平为原则酌情确定未出资方份额(常在10%到30%范围内)。

我们梳理的四个案例,其中:

案例(三),房屋登记为按份共有,法院即是以登记情况为依据,判决女方分得50%的份额。

案例(二),房屋登记为共同共有,没有约定份额比例,男女双方均有出资,法院按照出资比例分割房产。

案例(一),房屋登记为共同共有,没有约定份额比例,女方未出资,法院判决男方给予女方10%房屋份额的补偿。

案例(四),房屋虽然登记为按份共有,但是法院没有以登记比例分割房产,仍然根据出资比例分割。

实践中的裁判思路与上海二中院审理思路基本一致。

再总结一下,就是:

在没有约定的情况下,法院会按登记情况分割房屋份额。

如果登记为共同共有,法院一般按照出资比例分割房屋或参考出资适当调整比例。

如果登记为按份共有,多数法院以登记份额分割房产,也有院依然按照出资比例分割房产。

另外,我们来说一下同居这一因素对房屋分割的影响。

同居这一因素对房屋分割的影响,主要看同居期间双方财产是否混同,在被认定为混同的情况下,法院一般认定双方是共同出资(各占一半或酌定比例)。

举个例子,男方出首付购买房产登记在双方名下(首付为男方个人财产),同居期间一直由男方还贷,女方主张同居期间对男方有转账,生活费用也有支出,这种互相转账及支出被法院认定为财产混同的话,那么法院一般会认定贷款由双方共同偿还。

鉴于法院在分割房产时,会考虑出资和登记两种因素,使得判决结果在一定程度上呈现差异化。

所以我们给情侣的建议是:尽量书面约定各自占有份额。因为分割房产的规则是约定优先。

以下为一份房屋共有协议模板,供准备共同买房的情侣参考使用:

房屋共有协议

甲方:男,汉族,××年××月××日出生,身份证号码:××××,住址:××××

乙方:女,汉族,××年××月××日出生,身份证号码:××××,住址:××××

甲、乙双方于XX年确定恋爱关系,为准备将来结婚共同居住使用,双方决定共同购买房屋。现经协商一致,就房屋事宜达成协议如下:

一、甲、乙双方于XX年XX月XX日按揭购买位于XX市XX区XX号XX单元XX号房屋一套。该房屋产权登记在甲、乙双方名下,登记为共同共有。

二、首付款XX元,由甲方出资XX元,乙方出资XX元。剩余按揭贷款由甲方偿还,该房屋其他款项均由甲方独自承担。

三、房屋登记为共同共有不代表双方已约定各自对房屋各占50%份额。

四、如双方出现感情问题,未进入婚姻,需分割上述房产,双方一致同意房屋归甲方所有,甲方按乙方出资比例支付房屋补偿款。(乙方出资比例为:乙方出资数额÷房屋购买价格。计算补偿款时,房屋总价按照分割时房价计算。)

五、如双方登记结婚,该房产按夫妻共同财产处理。

六、本协议一式两份,双方各持一份,自双方签字之日起生效,具有同等法律效力。