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深圳小产权房拆迁补偿流程(你真的能拿到补偿款吗?)

另一方面,许多购房者抱有侥幸心理,认为双方已经签了合同,甚至有些合同还找到所谓的律师做见证,形式上十分正规,以为万事大吉,就算房子没了,还有补偿可以拿,何乐而不为?

然而,实际上真如想象得这般简单吗?买来的小产权房一旦被拆,作为非本村集体成员的购房者真的能如愿获得补偿款吗?

一、不是所有的小产权房被拆都会有补偿

小产权房被拆通常有以下几种情况:

第一种情况:城市旧改征收拆迁。城市旧改征收拆迁就是城市对老旧的区域进行旧改重建,如果这块地上有小产权房等建筑物,就需要拆迁;

第二种情况:市政工程建设拆迁。在城市发展过程中,为建设地铁,道路,公园等市政工程腾出空间,此时会以政府为主导组织拆迁;

第三种情况,违建建筑被拆除。

有人认为小产权房如果被拆就可以获得补偿,然而事实上,只有履行了法律规定审批手续的合法建筑被拆后才有补偿。

如果购买的小产权房属于违建建筑,参照《城市房屋拆迁管理条例》第22条第2款的规定“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿”的规定,不仅无法得到相关补偿,还会存在钱房两失的风险。

二、有合同在手,合法建筑的补偿就一定能拿到手吗?

大概率拿不到。这是因为购房者与原村民签订的合同,不管是以什么名义其实都是为了掩盖小产权房的本质,签订的合同因违背我国强制性法律规定属于无效合同。购房者如果妄想通过合同拿回补偿款,肯定会大失所望。

前文讲过,不是所有的小产权房拆迁后都会获得补偿,即便合法建造小产权房拆迁后能拿到补偿款,因购房者不是本村集体成员,拆迁补偿的利益只能由集体经济组织及其成员享有,作为村外人的购房者是无法直接享受到这笔补偿的。

那原村民会按照双方签订的合同将获得的补偿转给购房者吗?在利益面前,绝大部分原村民是不会按约将安置补偿转给购房者的。2008年曾轰动一时的北京宋庄“画家村案”就可以很好的说明这一点。

2002年北京宋庄村民马某与画家李某签订了房屋买卖协议,约定村民将位于北京市通州区宋庄镇辛店村的正房五间、厢房三间及院落出售给画家李某,但村民将宅基地房屋卖给画家几年后,面对周边攀升的房价,心中暗自反悔。

为了拿回房屋以及获得未来的拆迁补偿,该村民向法院起诉要求让画家腾退房屋,最终法院支持了村民的请求,认定双方的买卖合同无效,判决画家从即日起90天内将房屋腾退给村民。于是,村民拿回了房屋并且拿到了拆迁款。

随后,画家也向法院提起诉讼,请求法院判令村民赔偿其因合同无效导致的损失480000元,但最终法院只支持判决村民赔偿原告画家损失185290元,这与当时村民因房屋土地升值、拆迁补偿所获利益相比,简直是杯水车薪。

十多年过去了,类似的纠纷每天都在各地上演。在利益面前,人性脆弱的不堪一击。如果原村民拒绝把获得的补偿转给购房者,

购房者虽然可以向法院提起诉讼,但对于拆迁利益的归属,不同时期和不同地域法院的处理方式都不尽相同,能否争取到还是个未知数。

即便购房者能够通过诉讼最终胜诉,也不能获赔全额补偿款,根本难以弥补其全部损失,还要耗费大量的时间和精力,得不偿失。

三、已经买了小产权房怎么办?

现在的小产权房大多属于违规建设的房屋,若遇到拆迁,将直接面临小产权房的合法性、对方毁约等拿不到补偿款的风险。小产权房虽然价格低廉,但其背后的风险却是一般人难以承受的。

这就好比是一枚随时会引爆的地雷,一旦引爆购房者很可能就会血本无归,多年的积蓄毁于一旦。作为购房者而言,需要谨慎评估自己承受能力。从法律风险角度,建议购房者不要购买小产权房。